Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: – тип недвижимости; – эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; – достоверность и обширность информации; – характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения). Наиболее часто используются следующие методы капитализации: – прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; – метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; – метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); – метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи. Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога. Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде: где PV – текущая стоимость недвижимости, NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год, Л – общая ставка капитализации. В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет. Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода. Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества. Валовой рентный множитель (RM) Основные условия применения метода прямой капитализации: – период поступления дохода стремится к бесконечности; – величина дохода постоянна; – условия использования объекта стабильны; – не учитываются первоначальные инвестиции; – одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Заказать аналогичную работу

Каталог докладов, эссе

Узнайте цену написания своей работы

Похожие работы:

• Прямая капитализация
Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующ...


• Капитализация по расчетным моделям
Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения...