Прямая капитализация
Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:
– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).
Наиболее часто используются следующие методы капитализации:
– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.
Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода
при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:
где PV – текущая стоимость недвижимости,
NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
Л – общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.
Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
Валовой рентный множитель (RM)
Основные условия применения метода прямой капитализации:
– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.
При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.
Похожие работы:
- Прямая капитализация
Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.
На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующ...
- Капитализация по расчетным моделям
Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения...
обратная связь
