Для того, чтобы исследовать особенности государственной регистрации сделок в недвижимостью, необходимо определиться с тем, что представляет собой государственная регистрация в целом. Профессор Д.Н. Бахрах считает, что «регистрация состоит в проверке законности фактов, их официальном признании и последующем учете» . И.М. Лазарев отмечает, что «регистрация является одним из видов административных процедур, осуществляемых органами исполнительной власти во взаимоотношениях с гражданами и их организациями» .
Государственная регистрация как правовой институт характеризуется следующими признаками:
1. установление ее требований и процедур прежде всего законами;
2. государственное признание законности или незаконности правомочий субъекта регистрации;
3. обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и ее субъектов.
4. обладание юридически ценной информацией .
Ю. А. Тихомиров относит регистрацию, наряду с лицензированием и сертификацией, к учетно-легализующим режимам, как одну из подгрупп административно-правовых режимов .
По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация - императивная норма гражданского права» .
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.
Одним из первых легальных определений регистрации было дано Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Согласно ст. 2 указанного выше Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом среди ученых нет единства. Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. «В широком смысле государственная регистрация может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр)» . Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав сделок с ним» в Законе о регистрации используется именно в последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате.
Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимостью и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ) . В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.
Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на:
1. подготовку к регистрации,
2. собственно регистрацию;
3. выдачу документа о регистрации .
Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.
По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:
1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;
2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения совершения сделок с недвижимостью;
4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;
5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;
6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере» .
Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц» , далее поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ» .
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа .
Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точно отмечает, что «организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений» .
В то же время государство:
1) формулирует правила регистрации;
2) в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;
3) в лице судебных органов рассматривает споры по поводу государственной регистрации.
Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключительным.
При таких условиях интересы всех других участников оборота недвижимости должны быть специально гарантированы.
Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных участников гражданского оборота.
Без регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости.
В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация сделок с недвижимостью имущество является составной частью правового режима недвижимости, «выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов» . В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования, связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения . Однако, как очень точно подметил К.И. Скловский, существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере.
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в целом и для органов государственного управления эти процессы не могут быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функций государственного управления. В связи с данным положением очевидна еще одна важная цель системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости.
В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.
Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации.
К материально-правовым принципам он относит:
- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
- принцип исправления регистрационной записи;
- принцип изъятия из-под действия давности;
- принцип возражения (протестации);
- принцип отметки (предварительной регистрации);
- принцип старшинства прав.
В качестве формально-правовых принципов им называются:
- принцип публичности (формальной гласности);
- принцип специалитета (специальности);
- принцип частной инициативы;
- принцип легалитета;
- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию сделок с недвижимостью .
А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными .
Общий недостаток большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.
Е.С. Рогова пишет: «Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью» . Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому «по отношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях Единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях Единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для добросовестного третьего лица» . |
обратная связь
