Существенные условия договора аренды, права и обязанности сторон

Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента - о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.
В ГК РСФСР 1964 года не было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).
Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».
В п. 3 той же статьи перечислены условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.
Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.
С учетом сказанного можно сделать вывод, что существенными усло-виями договора аренды в период действия указанных Основ следовало считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта аренды, размера арендной платы и срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона.
При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий подлежали применению диспозитивные нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта имущества, переданного в аренду.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607) . Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных усло-вий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, по-рядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.
В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора .
Подобная позиция заслуживает поддержки, но на сегодняшний день она не основана на законе. Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее .
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).
Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отно-шений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности яв-ляются по большей мере производными или дополнительными по отноше-нию к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях - основания возобновления или досрочного прекращения договора.
Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории относительных, а связывающие стороны отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества в аренду возникают и иного рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.
Статья 305 ГК РФ предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), - см. ст. 301 - 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.
Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обяза-тельственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно . Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) - необходимое условие, гарантирующее беспрепятст-венное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды .
Попытку увязать возможность возникновения у арендатора вещного права на объект аренды с наличием у него права выкупа арендованного имущества вряд ли можно признать удачной. Защищаемое законом вещное право возникает у арендатора в любом случае передачи ему во владение объекта аренды. Условие о праве выкупа арендованного имущества (по истечении срока аренды или до его окончания) может рассматриваться как основание для перехода отношений аренды в новое качество - отношения купли-продажи, в результате которых происходит отчуждение имущества в собственность приобретателя - бывшего арендатора с возникновением у него вещных прав на приобретенный объект в полном объеме (не только права владения). Эти отношения, хотя и имеют правовой предпосылкой договор аренды, носят самостоятельный характер.
Признание за арендатором права титульного владения арендованным имуществом и использование вещно-правовых способов защиты этого права в свое время вызвали в литературе высказывания о необходимости наделения правом на защиту сданного внаем имущества от посягательств третьих лиц не только арендатора, но и собственника (если арендатор не принимает должных мер). Предлагалось даже ввести понятие «двойного владения»: «непосредственного» у арендатора и «посредственного» у собственника. Таким образом обосновывалось право собственника защищать принадлежащее ему имущество от третьих лиц в период нахождения этого имущества в аренде. По-видимому, такое право должно признаваться за собственником (если арендатор не принимает необходимых мер по защите переданного ему имущества), но для этого вряд ли необходимо вводить понятие «двойного владения» . Это право (защиты объекта собственности) принадлежит ему в силу того, что данное лицо продолжает оставаться собственником имущества и при сдаче его внаем. В случае возникновения спора по поводу защиты права владения находящегося в аренде имущества речь должна идти о признании за арендатором в период действия договора приоритета на удовлетворение иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, - если с таким иском обратятся и арендатор, и собственник. При предъявлении иска только собственником арендатор может принять участие в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, а если он не примет участия и суд удовлетворит иск собственника, арендатор вправе потребовать от последнего передачи ему соответствующего имущества на оставшийся срок аренды.