Пунктом 4.9 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» установлен порядок определения цены нежилых помещений, приобретаемых в собственность. Между тем, согласно п. 4 ст. 29 ФЗ от 28.08.95 № 154 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются представительными органами местного самоуправления самостоятельно. Этим Законом не предусмотрены какие-либо ограничения для органов местного самоуправления в части установления продажной цены выкупаемого здания, строения, сооружения, нежилого помещения.
Совершенно очевидно, что пункт 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации в части установления верхних пределов продажной цены 1 кв. м выкупленного здания, строения, сооружения противоречит ст. 29 упомянутого Закона. Регулирование федеральным законодательством цены выкупленных объектов приватизации, находящихся в собственности муниципальных образований, на практике зачастую воспринимается как нарушение права муниципальных образований на самостоятельное распоряжение своей собственностью.
Какими же нормами следует руководствоваться? Ответ на этот вопрос имеет важное практическое значение. По моему мнению, согласно принципам приватизации и ст. 217 ГК РФ, в соответствии с которой порядок приватизации определяется законами о приватизации, при приобретении в частную собственность после 25.07.94 государственных (муниципальных) арендованных нежилых помещений.
Определяя цену таких помещений, следует исходить из того, что цена должна быть установлена в порядке, предусмотренном п. 4.9 Основных положений государственной программы приватизации по методике, утвержденной в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления, но с учетом того, что продажная цена 1 кв. м общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на соответствующие коэффициенты.
В практике возник вопрос: из какой суммы арендной платы следует исходить при расчете выкупной цены 1 кв. м помещения - общей суммы годовой арендной платы по договору или же суммы годовой арендной платы только за 1 кв. м.
При решении этого вопроса арбитражные суды, при рассмотрении споров, исходят из следующего.
Согласно п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий после 01.07.94 при расчете выкупной цены здания, строения, сооружения, нежилого помещения, включая встроенно - пристроенные, продажная цена 1 кв. м не может превышать суммы годовой арендной платы, исчисленной в расчете за 1 кв. м площади арендованного здания, сооружения, помещения, установленной в договоре аренды, а не за всю арендуемую площадь, т.е. в качестве исходной величины принимается установленная в договоре аренды сумма годовой арендной платы за 1 кв. м арендованной площади, а не за всю арендуемую площадь.
Другая проблема, которая возникает при определении цены продаваемого объекта нежилого фонда, - из какого размера годовой арендной платы следует исходить при определении цены продаваемого нежилого фонда, установленного в момент заключения договора аренды соответствующего нежилого помещения или согласованного сторонами к моменту подачи заявления о заключении договора купли - продажи этого помещения.
Этот вопрос решался судами по-разному. В ряде случаев продажная цена объекта недвижимости определялась исходя из суммы годовой арендной платы, установленной при заключении договора аренды.
Президиум ВАС РФ исходил из следующего. Согласно п. 5 Положения о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденного распоряжением Госкомимущества России от 16.02.94 № 353-р, цена продажи объекта недвижимости определяется из суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи заявления о продаже арендуемого помещения.
Следовательно, при решении указанного вопроса необходимо руководствоваться пунктами 5 и 6 Положения о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, согласно которым цена продажи арендаторам в собственность объектов недвижимости определяется из суммы годовой арендной платы, установленной в соответствующем договоре аренды на дату подачи заявления продавцу надлежаще оформленного заявления о продаже арендуемого помещения. Вызывает у арбитражных судов затруднения вопрос о том, каким нормативным актом руководствоваться при рассмотрении споров по распределению средств от приватизации.
В практике арбитражных судов возникали проблемы при рассмотрении споров, вытекающих из невыполнения покупателями объектов приватизации условий договоров купли - продажи о сохранении профиля приобретаемого предприятия.
Может ли считаться нарушением условия конкурса о сохранении профиля приватизируемого предприятия последующая продажа предприятия, если покупателем сохранены объемы производства соответствующих товаров (работ, услуг).
В соответствии со ст. 30 Закона РФ от 03.07.91 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, внесенными законами Российской Федерации» от 05.06.92 и от 24.06.92 сделки по приобретению приватизируемых государственных и муниципальных предприятий признаются недействительными, если нарушены условия, на которых предприятие было приобретено по конкурсу.
До настоящего времени нет четких критериев определения понятия «сохранение профиля», и арбитражная практика еще не сложилась.
Как мне кажется, если продажа (сдача в аренду) части нежилого помещения не уменьшает объемы производства соответствующих товаров (работ, услуг), нет оснований считать нарушенными общественные интересы.
Поэтому можно сделать следующий вывод, что продажа (сдача в аренду) части нежилого помещения, приобретенного по конкурсу, если покупателем сохранены объемы производства соответствующих товаров (работ, услуг), сама по себе не ведет к перепрофилированию предприятия.
Хотелось бы обратить внимание на то, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды имущества государственного (муниципального) предприятия или его подразделения и выкупившее это имущество, имеет исключительное право на приобретение в собственность нежилого помещения, которым оно фактически владело, пользовалось в процессе своей деятельности.
|
обратная связь
