Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды зданий и сооружений очень важно определение его существенных условий.
ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Как следует из определения договора аренды зданий и сооружений (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды зданий и сооружений.
При заключении договора аренды зданий и сооружений существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды зданий и сооружений. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды зданий и сооружений рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.
Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом РФ максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.
Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).
В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды зданий и сооружений сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции РФ.
Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Вместе с тем существует категория крайне невыгодных условий, именуемых кабальными, с которыми лицо вынуждено согласиться вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем и воспользуется другая сторона (п. 1 ст. 179 ГК РФ). Последствиями кабальных условий может быть судебное признание их недействительными, например: предприниматель без образования юридического лица Старостин В.В. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, (третье лицо - Муниципальное унитарное предприятие «Рынок оптово-розничной торговли») с иском о признании недействительным договора аренды зданий и сооружений № 4/800-03 и внесении изменений в договор.
Истец обосновал свои требования ст. ст. 179 (п. 1), 180, 621 (1), 617 (п. 1) Гражданского кодекса РФ и мотивировал их недействительностью договора аренды зданий и сооружений № 4/800-03, заключенного на срок три месяца, поскольку указанный срок является крайне невыгодным для арендатора в связи с тем, что последний имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, а также была подана заявка в Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда на заключение договора аренды зданий и сооружений на срок пять лет. Суд первой инстанции отказал истцу в иске, указав на отсутствие признаков кабальности договора. Апелляционная инстанция отменила решение в указанной части по мотиву, что договор аренды, заключенный с арендатором, ранее арендовавшим спорное помещение и имеющим преимущественное право на заключение такого договора аренды зданий и сооружений, является недействительным (кабальным) на основании ст. 179 (п. 1) Гражданского кодекса РФ .
Глава 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений
2.1 Заключение и оформление договора аренды здания (сооружения)
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.
В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок» .
В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу.
Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
|
обратная связь
