Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящего исследования основана на том, это аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д.
Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий и сооружений, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения – вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимость, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков и т.д.
Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа.
Проблема особенностей договора зданий и сооружений неоднократно становилась предметом исследования ведущих советских и российскихз учений, среди которых следует отметить таких, как Витрянский В.В., Оглобина О. М., Сопникова Л., Брагинский М.И . Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Объектом данного исследования являются общественные отношения возникающие в области аренды недвижимости. Предметом исследования выступает особенности договора аренды зданий и сооружений.
Цель настоящей дипломной работы состоит как в рассмотрении общетеоретических аспектов договора аренды, так и вопросов, касающихся отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий и сооружений их содержания. Отдельно рассмотрены правовые проблемы государственной регистрации аренды недвижимого имущества.
Указанная цель определяет задачи исследования:
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) анализ понятия договора аренды;
2) рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий, объектов и субъектов;
3) раскрытие содержания договора аренды зданий и сооружений;
4) исследовать проблемные вопросы государственной регистрации аренды недвижимого имущества;
5) рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.
Методология и методика дипломного исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовую базу дипломного исследования составили Конституция РФ, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов ВС СССР, ВС РСФСР, ВС РФ и ВАС РФ.
Научная новизна дипломного исследования заключается в том, что автором впервые с учетом новых реалий проведено комплексное исследование гражданско-правового института договора аренды зданий и сооружений, и ее разновидностей.
Теоретическая значимость дипломного исследования заключается в том, что проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и рекомендации вносят существенный вклад в науку гражданского права, расширяют и углубляют научные знания в отношении гражданско-правового института договора аренды зданий и сооружений. Результаты исследования могут быть использованы для развития и совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной проблемы.
Практическая значимость дипломного исследования заключается в том, что результаты дипломного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Заключение
В заключение работы подведем некоторые итоги по проделанному исследованию:
1. Легальное определение договора аренды зданий и сооружений таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
2. Действующим гражданским законодательством определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг. Отдельные разновидности договоров аренды требуют его государственной регистрации (аренда объектов недвижимости предприятий). Другие договора требуют квалифицированных участников (например, только предпринимателей, или арендатором может быть только физическое лицо). Каждый из рассмотренных договоров обладает своей спецификой, что необходимо учитывать при использовании его на практике.
3. Необходимо повысить ответственность арендатора по договору аренды транспортного средства без экипажа за причинение случайной гибели объекта аренды, в связи с чем предложено дополнить главу 34 ГК РФ путем внесения новой статьи 6481 следующего содержания:
«Статья 6481. Переход риска случайной гибели транспортного средства без экипажа
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».
4. Обосновано расширение субъектного состава участников арендных отношений, в связи, с чем предлагается наделить третьих лиц правами (сервитуте, праве залога, праве пожизненного наследуемого владения, праве пожизненного пользования, праве регресса, праве на упущенную выгоду) и закрепить их статус в ст. 613 ГК РФ.
5. По мнению автора, тот факт, что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 6081 в следующей редакции:
«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».
6. В целях повышения ответственности арендатора за недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ текст следующего содержания:
«в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок» и далее по тексту.
7. В целях повышения эффективности правового регулирования финансовой аренды (лизинга), предлагается из пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) исключить положение «об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга», так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.
8. В связи с недостаточным правовым регулированием аренды транспортных средств предлагается в п. 1 параграфа 3 главы 34 включить ст. 6321 «Понятие транспортного средства» в следующей редакции:
«Статья 632 «Понятие транспортного средства»
«Транспортным средством признается техническое устройство, функциональное предназначение которого - перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом».
|
обратная связь
