Наряду с правомочиями владения и пользования в содержание права общей собственности входит правомочие распоряжения имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц. Правомочие распоряжения в хозяйственном ведении, оперативном и доверительном управлении, аренде производно и зависимо от воли собственника или его интереса, который либо презюмируется (например, при аренде предприятия - ст. 660 ГК РФ), либо устанавливается в полученном согласии, необходимом для совершения сделки (например, при хозяйственном ведении с недвижимыми вещами - п. 2 ст. 295 ГК РФ). Гражданский кодекс 1995 года действие данного правила сохранил, поэтому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако в соответствии с действующим законодательством судебное рассмотрение спора, возникшего в связи с распоряжением общим имуществом, не допускается, о чем свидетельствует буквальное толкование норм ч. 1 ст. 246 и ч. 1 ст. 247 ГК РФ. В ч. 1 ст. 247 ГК РФ содержится указание на то, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом; в ч. 1 ст. 246 ГК РФ указания на возможность обращения в суд при недостижении согласия нет. Обе нормы являются императивными, поэтому стороны в соглашении между собой не могут изменить указанного положения, т.е. ограничить возможность обращения в суд за установлением порядка владения и пользования общим имуществом, и наоборот, предусмотреть судебный порядок разрешения спора при отчуждении или уничтожении имущества.
Используемый в данных статьях термин "соглашение" необходимо понимать в его первоначальном значении, как согласие сторон, т.е. «…речь идет не о каком-либо договоре между сособственниками (хотя может сложиться такое впечатление, поскольку в ч. 1 ст. 420 ГК РФ закреплено, что соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей есть договор), а о свободном и совпадающем их волеизъявлении относительно юридической судьбы общего имущества» . Данное согласие формализуется либо в участии при заключении договора, когда на стороне отчуждателя (продавца, ссудодателя, арендодателя и т.п.) выступают все сособственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например доверенности на ведение дел одному сособственнику или согласия, оформленного в простой письменной или нотариально удостоверенной формах.
Сложность представляют случаи, когда отчуждается движимое имущество одним из сособственников без согласия других участников. Естественно, что приобретатель может и не знать о долевой собственности на указанное имущество. Как было показано выше, дореволюционная практика исходила из признания таких сделок недействительными. В гл. 16 ГК РФ "Общая собственность" этот вопрос специально не урегулирован, поэтому следует руководствоваться положениями гл. 9 ГК РФ "Сделки". В общей норме в ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Анализ специальных составов недействительных сделок в ГК РФ (ст. ст. 169 - 179) и других нормативно-правовых актов показывает, что они не могут быть применены к нашим случаям. Представляется, что в данном случае будет действовать общая норма ст. 168 ГК РФ, поскольку распоряжение общим имуществом без согласия всех сособственников нарушает требование закона, а именно ч. 1 ст. 246 ГК РФ, поэтому такие сделки следует считать ничтожными.
Если распоряжение общим имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников общей собственности, то своей долей сособственник вправе распорядиться самостоятельно, т.е. исключительно по своей воле. Подобный порядок был установлен уже в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать.
Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законодательными нормами.
При определении стоимости имущества, подлежащего разделу между супругами, необходимо исходить из действительной стоимости этого имущества, определяемой с учетом сложившихся в данной местности цен на строительные материалы и работы, транспортные услуги, места расположения дома, степени его благоустройства, износа, возможности его использования.
Согласно п. 2 ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
При определении стоимости дома, веранды, обшивки дома вагонкой, печи, хозблока, бани и размера выплаты заявительнице по иску о разделе совместно нажитого имущества денежной компенсации за участие во вложениях в спорное имущество суд исходил из стоимости данного имущества, указанного в справке бюро технической инвентаризации.
«Между тем по общему правилу необходимо исходить из действительной стоимости этого имущества, определяемой с учетом сложившихся в данной местности цен на строительные материалы и работы, транспортные услуги, места расположения дома, степени его благоустройства, износа, возможности его использования. При этом надлежало определить стоимость имущества до произведенных в него вложений и после произведенных вложений. Выяснение этих обстоятельств дало бы возможность определить, как это требуется по п. 2 ст. 256 ГК РФ, значительно или нет увеличилась стоимость этого имущества вследствие произведенных вложений» .
В ныне действующем Кодексе этот вопрос прямо решен относительно договора мены. Но как быть с другими возмездными сделками, например с отчуждением по договору ренты? Несмотря на то что упоминания о ней нет в ст. 250 ГК РФ, здесь применима общая норма ч. 2 ст. 246 ГК РФ, устанавливающая необходимость соблюдения правил ст. 250 ГК РФ при возмездном отчуждении доли. Рента, бесспорно, является возмездным договором, поскольку предполагает осуществление рентных платежей. Однако использование правил о преимущественной покупке в данном случае возможно не всегда, а должно зависеть, на наш взгляд, от двух факторов. Во-первых, от характера отчуждения имущества. В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Следует заметить, что это не влияет на возмездность договора ренты, поскольку рентная сумма устанавливается всегда. Однако в ч. 2 этой статьи закреплено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) - постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. Как видим, правила глав 30 и 32 ГК РФ применяются к отношениям по передаче имущества, определяя возмездный или безвозмездный характер этого. Следовательно, у нас есть все основания считать, что при возмездном отчуждении доли по договору ренты другие сособственники должны наделяться преимущественным правом заключения такого договора. Возмездность такой ренты абсолютна. «…При безвозмездном отчуждении доли, по сути, происходит как бы дарение, поскольку получатель понимает, что в форме рентных платежей стоимость имущества не будет возвращена. Последнее заявление является уязвимым, поскольку все-таки рента относится к алеаторным (рисковым) сделкам, но, по нашему мнению, может быть учтено в данной ситуации. В любом случае возмездность такой ренты уже относительна» .
Во-вторых, использование правил о преимущественной покупке должно зависеть от вида договора ренты. Напомним, их три: постоянная и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.
Поскольку на дарение преимущественное право не распространяется, поскольку оно связано с личным характером взаимоотношений дарителя и одаряемого, то и при ренте следует учитывать эти обстоятельства. На наш взгляд, правила о преимущественной покупке не могут распространяться на договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку личность того, кто будет непосредственно или опосредованно осуществлять уход, имеет первостепенное значение для будущего получателя ренты. При пожизненной и постоянной ренте личность будущего плательщика для получателя ренты существенного значения иметь не может. При пожизненной ренте рентная плата (рента) возможна только в денежной форме (ч. 1 ст. 597 ГК РФ), что с личностью не связано (любое денежное обязательство безлично). При постоянной ренте плата возможна как в денежной форме, так и через предоставление услуг или выполнение работ, но права и обязанности по постоянной ренте переходят в порядке универсального правопреемства (при наследовании у физических и реорганизации у юридических лиц), что отрицает личный характер такой ренты. Таким образом, право преимущественной покупки должно распространяться на случаи отчуждения имущества по договорам постоянной и пожизненной ренты, когда первоначально имущество передается за плату, а к такой передаче применяются правила гл. 30 ГК РФ.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию согласия другого супруга при распоряжении общим супружеским имуществом. Это означает, что супруг, заключающий сделку, не нуждается в доверенности и не обязан доказывать, что другой супруг выразил согласие на ее заключение. В повседневной жизни каждый из супругов довольно часто совершает разнообразные сделки (делает покупки, оплачивает услуги и тому подобное), а поэтому необходимость предоставления доказательств согласия другого супруга привела бы к чрезвычайному затруднению гражданского оборота. «Закрепляя презумпцию согласия другого супруга, законодатель исходит из нормальных, доверительных отношений в семье» .
В случае если один из супругов совершает сделку без согласия другого, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску супруга, чье право было нарушено, только тогда, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки (ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). Данное правило обусловило необходимость обеспечить стабильность гражданского оборота. «Имеет место своеобразная конкуренция интересов добросовестных контрагентов (третьих лиц), вступающих в сделки с одним из супругов, и интересов второго супруга, непосредственно не участвующего в сделке» . Поэтому предпочтение отдается интересам супруга, то есть суд признает сделку недействительной лишь в том случае, если третье лицо действовало недобросовестно, поскольку заведомо знало, что другой супруг не выразит согласия на заключение сделки.
К требованиям супругов о признании сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной другим супругом, недействительной по мотиву отсутствия согласия супруга в соответствии со ст. 4 СК РФ и п. 2 ст. 181 ГК РФ применяется срок исковой давности в один год. Этот срок начинается с того дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки другим супругом без его согласия.
Течение срока исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется со дня, когда бывший супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о том, что другим бывшим супругом совершено действие, препятствующее осуществлению им своих прав в отношении этого имущества.
В силу п. 7 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации к требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяется трехлетний срок исковой давности.
Течение срока исковой давности в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается с того дня, когда супруг, обратившийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).
Как видно из материалов дела, брак между супругами был расторгнут в 1998 году, а о нарушении своих прав заявитель узнал лишь в 2003 году.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, которыми заявителю было отказано в удовлетворении требований о разделе имущества, нажитого бывшими супругами в период брака, в том числе по причине пропуска срока исковой давности .
Особые правила закон устанавливает для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Итак, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:
1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;
2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или)
3) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.
Статья 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК РФ; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ), договор ренты (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК РФ). Например, договор купли-продажи автомобиля или договор займа супруги решили удостоверить в нотариальном порядке. В этом случае согласие другого супруга должно быть обязательно нотариально удостоверено.
Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК РФ), договор продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ).
Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других - необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы. Однако сделки по распоряжению недвижимостью подлежат государственной регистрации, поэтому для них в обязательном порядке следует получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
Анализ п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. ст. 253, 256 ГК РФ, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод о том, что согласие - это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Статья 153 ГК РФ квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц. Так, супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе.
Волеизъявление супруга на заключение сделки должно быть выражено в письменном виде и нотариально удостоверено. Это означает, что оно должно быть официально закреплено в специальном документе, в котором отражается содержание сделки, он должен быть подписан лицом, совершающим эту сделку (как согласие), а также соблюдены правила по оформлению документа (подпись, печать нотариуса и другое).
Федеральная нотариальная палата рекомендует при удостоверении согласия супруга соблюдать требования ст. ст. 42 - 44, 46 и 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и взыскивать тариф за совершение указанного нотариального действия в размере 50% минимального размера оплаты труда согласно п. 25 ст. 4 Федерального закона от 31.12.1995 "О государственной пошлине" . Соблюдение требования о предварительном нотариально удостоверенном согласии супругов на заключение сделок обеспечивается органами государственной регистрации сделок с недвижимостью и нотариусами.
Волеизъявление супруга на продажу (мену, залог) недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, может быть выражено в общем виде "за цену и на условиях" по усмотрению самого супруга-продавца.
Вместе с тем, если в заявлении другого супруга указано, кому именно персонально (фамилия, имя, отчество гражданина) он согласен продать, подарить совместно приобретенную недвижимость, либо указана продажная цена или недопустимость продажи с рассрочкой платежей и другие условия сделки, то нотариус при удостоверении договора обязан проверить, соблюдены ли условия, которые указаны в заявлении супруга.
Анализ п. 3 ст. 35 СК РФ показывает, что к сделкам "по распоряжению недвижимостью" и к сделкам, "требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке", необходимо отнести также сделки, направленные на приобретение недвижимости в собственность. Так, если супруги на общие средства, нажитые во время брака, приобретают жилой дом, квартиру, гараж, земельный участок или иное недвижимое имущество и оформляют договор купли-продажи (пусть даже в простой письменной форме), то согласие другого супруга необходимо нотариально удостоверить. Это требование закона объясняется тем, что как те (сделки по приобретению недвижимости), так и другие сделки (по ее отчуждению) с точки зрения последствий имеют важное значение для семьи в целом, поэтому для их совершения необходимо четко выраженное и нотариально оформленное согласие обоих супругов. Такая позиция законодателя вполне логична и объяснима. Приобретая недвижимость, супруги распоряжаются доходами, которые также являются общей совместной собственностью .
Согласия супруга на заключение сделки по распоряжению имуществом не требуется в следующих случаях:
1. Имущество принадлежит супругам на праве общей долевой (квартира приватизирована на обоих супругов) или общей совместной собственности (квартира приобретена во время брака), и сделку по распоряжению имуществом заключают оба супруга.
2. Недвижимое имущество приобретено супругом до вступления в брак либо во время брака в результате дарения, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Указанное имущество является собственностью данного супруга.
3. Конкретное недвижимое имущество, хотя и приобретено на общие средства во время брака, но соглашением о разделе общего имущества супругов либо решением суда о разделе это имущество передано одному из супругов.
4. Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
5. Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов. Нередко в брачных договорах супруги предусматривают условие о том, что этим имуществом каждый из супругов вправе распоряжаться самостоятельно, без согласия другого супруга. Такой вариант значительно облегчает порядок нотариального удостоверения и государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним . |
обратная связь
