Виды прав на жилое помещение

Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспечен-ным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность ста-бильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища.
Основной вид права на жилое помещение – право собственности, особенности его правового регулирования рассмотрены во второй главе настоящего дипломного исследования.
Право на жилище обеспечивается в том числе и посредством коммер-ческого найма жилых помещений у собственников или договором социаль-ного найма, особенности прекращения прав на жилое помещение по указанным основаниям рассматривается в третьей главе настоящего дипломного исследования. К институту найма жилого помещения тесно примыкает институт поднайма жилого помещения, который будет рассмотрен также в рамках третьей главы.
Также следует отметить права не собственника, но проживающих с ним членов семьи, которые также обладают широким кругом прав в отношении жилого помещения, а также бывших членов его семьи. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, выте-кающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено со-глашением между собственником и членами его семьи. Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как способность гражданина своими действия-ми приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении гражданином 18-летнего возраста, и включает в себя способность гражданина к соверше-нию различных сделок, не нарушающих права других лиц (сделкоспособ-ность), и способность нести ответственность за совершение неправомерных действий (деликтоспособность). Так же как и правоспособность, она не зависит от пола граждан, их социального положения, отношения к религии, но зависит от возраста гражданина и психического состояния его здоровья. Поэтому у всех граждан она может быть различной.
В зависимости от указанных обстоятельств законом предусмотрены полная дееспособность гражданина, дееспособность в возрасте от 14 до 18 лет и от 6 до 14 лет, ограниченная дееспособность.
Полная дееспособность гражданина, как указывалось ранее, возникает при наступлении совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста. С этого момента он самостоятельно и сознательно приобретает и совершает разрешенные законом действия по поводу имущественных и личных неимущественных прав, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств. Вместе с тем в некоторых случаях законом установлено правило, согласно которому некоторые граждане могут приобретать полную дееспособность и до достижения совершеннолетия.
Так, гражданин, не достигший возраста 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме в двух случаях:
- со времени, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ);
- когда несовершеннолетний, достигший 16 лет, объявлен полностью дееспособным, - эмансипация (п. 1 ст. 27 ГК РФ). Это возможно, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителей занимается предпринимательской деятельностью. Объявление его таковым производится по решению органа опеки и попечительства при наличии согласия обоих родителей несовершеннолетнего, а при отсутствии такого согласия - по решению суда. Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
Законные представители эмансипированного несовершеннолетнего не несут ответственности по принятым им на себя обязательствам, возник-шим вследствие причинения вреда другим лицам. С момента приобретения дееспособности в полном объеме гражданин вправе самостоятельно, без вмешательства иных лиц совершать различные действия, не запрещенные законом, принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.
Действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования этим помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, выполняет обязанности и ответственность, предусмотренные жилищным законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, выполняет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Существует ещё такой вид прав на жилое помещения, как право пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. В числе ограниченных вещных прав российский законодатель называет и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, которое представляет собой определенные вид и меру возможного поведения его обладателя - отказополучателя в отношении определенного имущества - жилого помещения, применительно к которому и предоставлено право пользования. При этом отказополучатель, являясь субъектом такого ограниченного вещного права, осуществляет его самостоятельно и для осуществления своего права не нуждается в помощи третьих лиц. В данном случае отказополучатель при осуществлении принадлежащего ему субъективного права реализует свои правомочия в отношении жилого помещения в соответствии с законом и завещанием, в котором и предусмотрен завещательный отказ.
Следует оговорить, что содержание права пользования жилым поме-щением в силу завещательного отказа определено непосредственно законом (ст. 1137 ГК РФ), ст. 33 ЖК РФ, а не завещанием, в котором содержится соответствующее распоряжение завещателя.
Б.Л. Хаскельберг отмечает, что право пожизненного пользования жилым помещением представляет собой ограниченное вещное право, обладающее всеми признаками вещных прав: оно связано с вещью, противостоит неограниченному кругу пассивно обязанных лиц, имеет абсолютную защиту и, наконец, «следует» за вещью .
Завещательный отказ (легат) в соответствии со ст. 1137 ГК РФ представляет собой специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность наследника (наследников) по завещанию или по закону совершить определенные действия имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые, в свою очередь, приобретают право требования исполнения этой обязанности. Завещательный отказ, устанавливаемый соответственно в завещании, является односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем. В качестве отказополучателя при этом наследодатель может указать не только лицо, являющееся наследником по закону, но и любое другое лицо, не претендующее на имущество наследодателя и не входящее в число на-следников по закону.
В основе завещательного отказа лежит обязательственное отношение между наследником, на которого непосредственно возложено исполнение завещательного отказа (должник), и отказополучателем, названным в завещании (кредитор). При этом право требования отказополучателя как кредитора распространяется лишь на то имущество в составе наследства наследодателя, которое переходит к наследнику, доля которого обременена завещательным отказом.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. Завещательный отказ, в частности, может быть возложен на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, и завещатель может возложить на наследника обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК РФ) .
Соответствующую норму о завещательном отказе, предметом кото-рого является жилое помещение, содержит и ЖК РФ. Однако в ст. 33 ЖК РФ назван лишь один из возможных случаев завещательного отказа - предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением.
Заметим, что, по мнению Б.Л. Хаскельберга, «независимо от того, что вещь, находящаяся в составе наследства, является индивидуально-определенной, у легатария возникает лишь право требования, поскольку ГК РФ не предусматривает так называемого вещного завещательного отказа. Из положений ст. 1137, 1138 ГК РФ вытекает, что легатарий приобретает право собственности с момента передачи ему вещи наследником. Напротив, по вещному легату отказополучатель становился бы собственником с момента принятия наследником наследства .
Что касается возможности наследодателя совершать завещательный отказ в отношении жилых помещений вообще, многие авторы расценивают данную норму ГК РФ весьма положительно. Так, по мнению С. Макарова, указание обязанности по предоставлению права пользования жилым помещением как одного из вариантов завещательного отказа представляется исключительно положительной нормой, предусмотренной ГК РФ. Оставляя подобный завещательный отказ, завещатель имеет реальную возможность защитить жилищные права желаемых ему лиц, не нарушая имущественных прав наследников по завещанию. При этом, правда, имущественные права наследников по завещанию несколько ограничиваются, однако подобное ограничение является волей собственника . Однако в ст. 1137 ГК РФ речь идет не только о передаче отказополучателю вещи, в том числе жилого помещения, в пользование, но также возможна передача вещи в собственность и во владение на ином вещном праве.
В связи же с введением в действие ЖК РФ, содержащего в ст. 33 нор-му о завещательном отказе - о предоставлении отказополучателю права пользования жилым помещением, в литературе вполне справедливо поднимается вопрос о том, допускается ли после введения в действие Жилищного кодекса РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве, как это предусмотрено ст. 1137 ГК РФ?  В частности, О.Ю. Шилохвост по этому поводу полагает, что если ЖК РФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа - жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к этому предмету говорится только и исключительно о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещатель-ного отказа жилого помещения в собственность или во владение, а следовательно, положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению применены быть не могут . То есть в этом случае можно говорить о том, что ЖК РФ ограничивает в определенной мере предусмотренную ГК РФ свободу завещания. В связи с этим представляется необходимым внесение соответствующих изменений в ЖК РФ с целью дать наследодателю возможность совершать завещательный отказ, предоставляя жилое помещение отказополучателю не только в пользование, но также в собственность или во владение на ином вещном праве.
Поскольку завещательный отказ в определенной мере ограничивает имущественные права наследников по завещанию (на которых возложена обязанность по исполнению завещательного отказа), некоторые авторы задаются вопросом относительно защиты прав и интересов таких наследников. Так, в частности, В. Микрюков считает необходимым решать вопрос о пределах существования такого обременения, как завещательный отказ, в совокупности с проблемой возмездности или безвозмездности права пожизненного проживания отказополучателя в доме или ином жилом помещении, перешедшем к наследнику по завещанию. Он полагает, что «целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя в доме наследника, обязание отказополучателя, если иное не установлено завещанием, компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья» . На случаи же установления права пожизненного пользования жилым помещением, когда в завещании есть специальное указание о безвозмездности завещательного отказа, названный автор предлагает распространить правило ГК РФ (п. 1 ст. 1138) об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости на-следственного имущества. Кроме того, он также предлагает исключить из закона норму о возможности возложения на наследника обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по наследству домом другим лицам . Подобная позиция В. Микрюкова не лишена смысла, поскольку безвозмездное пожизненное проживание действительно влечет за собой определенное ограничение имущественных прав наследника, обязанного исполнить завещательный отказ. Тем более что ЖК РФ предусмотрел презумпцию возмездности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, определив, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином (п. 2 ст. 33). Поскольку в данном случае речь идет о дееспособном гражданине, являющемся отказополучателем, значит, наследодатель вправе наделить правом безвозмездного пользо-вания жилым помещением на основании завещательного отказа только не-дееспособного отказополучателя.
В соответствии с законом (п. 4 ст. 1137 ГК РФ) право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. В то же время в завещании отказополучателю может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.
В случае признания гражданина, имеющего право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, недостойным наследником, его право пользования может прекратиться до истечения установленного завещанием срока пользования жилым помещением. В частности, такая ситуация возможна, если отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В этом случае отказополучатель как лицо, не имеющее права наследовать как недос-тойный наследник, обязано возвратить жилое помещение (точнее - прекра-тить пользоваться им). Собственник жилого помещения, которым в силу завещательного отказа пользовался гражданин, признанный недостойным наследником, вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование этим жилым помещением.
Основанием для прекращения права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа может послужить истечение установленного в завещании срока такого пользования (если право не предоставлено отказополучателю на период его жизни, то есть не является пожизненным).
Право пользования жилым помещением у гражданина, получившего такое право в силу завещательного отказа, может быть прекращено дос-рочно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу .
Также необходимо рассмотреть права рентополучателей в отноше-нии жилых помещений. В гражданском кодексе РФ пожизненная рента определяется как «система правовых норм, которые регулируют общественные отношения по передаче имущества в собственность взамен предоставления рентных платежей бывшему собственнику и (или) указанному им третьему лицу». Другими словами, квартира покупается за 30-50% от ее рыночной стоимости, после чего покупатель ежемесячно выплачивает продавцу денежные средства. Продавец продолжает проживать в своей квартире до конца своей жизни (или жизни других лиц, указанных в договоре), но не имеет права распоряжаться ее по своему усмотрению, то есть дарить, продавать или оставлять в наследство.
Для покателя пожизненная рента выступает скорее средством инвестирования средств, нежели приобретения собственного жилья. Дело в том, что на протяжении всей жизни продавец продолжает проживать в квартире и только после его смерти покупатель имеет право распоря-жаться имуществом по своему усмотрению – заселяться в нее, продавать, обменивать, дарить или оставлять в наследство. До смерти рентополуча-теля продавец остается лишь формальным собственником жилья.