Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящей работы. Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина незави-симо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь.
С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).
Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.
Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений.
ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о жилищных правоотношениях по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений в данных социально-экономических условиях.
В настоящей работе будут исследованы основные права на жилое по-мещение (право собственности и права найма), т.к. ограниченный объём работы не позволяет провести исследование всех возможных прав на жилые помещения (в т.ч. права в силу завещательного отказа, права рентополучателя, права членов семьи собственника).
Предмет исследования: Центральное место в работе отводится иссле-дованию правовых основ прекращения права на жилое помещение. Объект исследования: институт прекращения права на жилое помещение.
Цель работы: исследование особенностей прекращения права на жи-лое помещение. Задачи работы: руководствуясь вышепоставленной целью, мы ставим перед собой следующие задачи:
- исследовать права на жилое помещение;
- проанализировать особенности прекращения права собственно-сти на жилое помещение;
- проанализировать особенности прекращения права найма жилого помещения.
Методологические основы работы: Методологической основой рабо-ты является общий диалектический метод научного познания и связанные с ним принципы историзма и объективности исследования. Помимо общена-учных методов применяются и специальные (частнонаучные): сравнитель-но-исторический, конкретно-социологический, системный, структурно-функциональный, формально- логический и др. Использование методов в их сочетании позволило осмыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерностях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные автором задачи.
Основные источники работы: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики и т.д.) и правоприменительной практики.
Степень освещения темы в литературе. Изучение научных источников свидетельствует о том, что проблема прекращения права на жилое помещение в России длительное время не исследовалась во всем ее многообразии. Специальные работы по данной теме довольно редки.
Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами прекращения права на жилое помещение.
Научная и практическая новизна дипломной работы состоит в том, что с современных позиций предпринята попытка комплексного анализа вопросов, связанных с регулированием прекращения права на жилое помещение. Данная работа представляет собой попытку рассмотреть от-ношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение с позиций прав на него. В работе проведен анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства, кратко описывается историческое развитие данного института, рассматривается судебная практика Конституционного Суда Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Заключение
На основании проведенного исследования автором сделаны следующие выводы:
Основными правами на жилое помещение являются права собственника и права нанимателя жилого помещения.
Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.
Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Право собственности прекращается на основании юридических фактов, которые можно разделить на две основные группы – юридические факты, зависящие от воли собственника, и юридические факты, не зависящие от воли собственника. В соответствии со ст. 235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Договор – соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). Содержание договора как юридического регулятора отражает его правилообразующие (организационно-правовые) свойства. Другими словами, договорные условия выступают конструктивным элементом правовой модели в целом парного хозяйственного взаимодействия.
Принудительное изъятие имущества у собственника не допускается кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом.
Наиболее распространенной формой добровольной прав на жилое помещение является переход права по договору купли-продажи.
На основании изложенного принудительное прекращение права собственности на квартиру можно определить как результат воздействия исключительно обязывающих юридических фактов на правоотношения собственности на квартиру, который характеризуется переходом права собственности на данный объект гражданских прав от одного субъекта к другому помимо и против воли собственника. Причем принудительная утрата собственности возможна как в связи с определенным поведением собственника квартиры (совершение правонарушения, риск в сфере предпринимательской деятельности), так и независимо от его поведения (обеспечение государственных или муниципальных интересов).
Договор найма может быть как социальным, так и коммерческим. Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймо-дателя.
Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя – невнесение нанимателем платы за жилое помещение.
Другим основанием расторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма несколько иная.
Самовольное переустройство жилого помещения нанимателем может привести к расторжению договора коммерческого найма только в том случае, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
ГК РФ в отличие от ЖК РФ исходит из того, что и в этом случае недостаточно только предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений. Виновному нанимателю может быть предоставлен срок (до 1 года) для устранения нарушений, а также отсрочено исполнение решения на этот же срок.
Если выявленные нарушения продолжаются, договор коммерческого найма расторгается. Еще одно отличие от ЖК заключается в том, что рас-торжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается только по требованию наймодателя, но не по заявлению заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания.
Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.
Список используемых источников
I. Нормативно – правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосова-нием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25 декабря 1993 г. № 237.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федераль-ный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 08 декабря 1994 г. № 238-239.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая). Федераль-ный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 06 февраля 1996 г. № 23. 07 февраля 1996 г. № 24.
4. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 07 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Российская газета. 14 мая 1998 г. № 91.
5. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 12 января 2005 г. № 1.
6. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2005) // Российская газета. 30 октября 2001 г. №№ 211-212.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ( в ред. от 30.06.2008 г.). «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним»//СПС Консультант +, лицензированное использование, обновление от 22.01.2009 г.
8. ФЗ от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жи-лья»//Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
9. Закон РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»// СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
10. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. № 3. Ст. 99
11. Закон об ипотеке// СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
12. Закон РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»/СПС Консультант +
13. Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301//СПС Консультант +
14. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47//Консультант +
15. Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, утв. По-становлением Правительства РФ от 24.07.2000 № 554//СПС Консультант +
16. Программа дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Постановлением правительства г. Москвы от 1 июля 1997 года № 497// Вестник Мэрии Москвы. 1997. № 18.
17. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 13 марта 1998 г. № 51.
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. п. 9. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
19. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2000. № 9.
20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости СНД и ВР ССР. 1991. № 26. Ст. 733. Утратил силу с 01.01.1995.
II. Акты судебных органов
21. Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 1996. № 9.
22. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года № 8 (в редакции от 25 октября 1996 года)»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1
23. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 4
24. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 1999 г. № 4749/98 // ИПС «Кодекс»; Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2000 г. № 5394/98 // ИПС «Кодекс».
25. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 12
26. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. № А21-7224/03-С2 // ИПС «Кодекс».
27. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
28. Кассационное определение Архангельского областного судам № 33-2146// http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/200607070001
III. Литература
Учебники, монографии, брошюры
29. Алексеев С.С. Комментарий Гражданского кодекса РФ. Ч. 2. М.: Изд-во «Российская газета», 1996
30. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договоры: общие положения. Книга 1. М.: Статут, 2001.
31. Витрянский В.В., Звеков В.П., Брагинский М.И. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995
32. Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий / Изд. редакции журнала «Хозяйство и право». М.: Спарк, 1998
33. Гражданское право / А. М. Белякова, С. Н. Братусь, Е. Н. Гендэехадзе и др.; Под ред. П. Е. Орловского и С. М. Корнеева: В 2-х т. Т. 1. М., 1969
34. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. I / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1996.
35. Гражданское право. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.
36. Гражданское право/ А.М. Белякова, С.Н. Братусь, Е.Н. Гендзехадзе и др.; Под. Ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева: В 2-х т. Т. 1. - М., 1969
37. Дмитриева А.Н. Договор розничной купли-продажи//Экспертиза, 2007, № 12
38. Дождев Д.В. Римское частное право.- М., 2000
39. Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913 (репринт).
40. Иванова А.Н. Гражданское право РФ. Т.2. – М.: ПРИОР, 2007
41. Кабалкин А. Толкование и классификация договоров: Комментарий к ГК РФ – СПС Консультант +
42. Кабалкин А. Толкование и классификация договоров: Комментарий к ГК РФ – СПС Консультант +
43. Комментарий к части первой (постатейный) ГК РФ / Под ред. О.Н. Са-дикова. М., 1998
44. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (ч II). М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
45. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звеков и др; Под ред. В.Д. Карповича. − М.: СТАТУТ, 1995 − 657 с.
46. Комментарий части первой Гражданского кодекса Росссийской Федерации для предпринимателей / М. И Брагннский, В. В. Витряиский. В.П. Звеков и др. ; под ред. В.Д. Карповича. М., 1995
47. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собствен-ность в многоквартирных домах. М., 1995
48. Ломонских Ю.Д. Гражданское право РФ. Т.1. – М.: Юридическая литература, 2008
49. Носова П. Договорное право пореформенной России. – М.: МР3 Пресс, 2002
50. Опарина М.В. Гражданское право. Курс лекций. – М.: Олма-пресс, 2007
51. Покровский И.А. История римского права//Петроград, 1918
52. Семенова А.Н. Гражданское право России. Обязательственное право. М., 2004.
53. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Авто-реф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.
54. Смирнова А.С. Гражданское право РФ. – М,: Олма-пресс, 2007
55. Хохлов С.А. Концептуальная основа части второй Гражданского кодекса РФ (текст-комментарий). М.: МЦФЭР, 1996.
56. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
57. Шерстобитов А.Е. Гражданско-правовые вопросы охраны прав потребителей. - М.: Изд-во МГУ, 1993
58. Яковлев П.А. Гражданское право РФ. – М.: Смарт, 2006
Периодические издания
59. Афанасьева Н.Ю. Новое в правовом регулировании охраны прав потребителей в сфере розничной купли-продажи. [Текст] / Н.Ю. Афанасьева // Сборник аспирантских научных работ. Выпуск 6. / Под ред. Р.М. Валеева. - Казань: Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина, 2005
60. Клинин А.А., Шугаев А.А. Эволюция договорного права: вопросы теории и практики // Право и экономка. − 1999. − №1
61. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2003. № 3
62. Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве // Закон. 2005. № 11
63. Хованская Г.П. Как жить по новому ЖК РФ? // ЭЖ-Юрист. 2005. № 14
64. Хорошавина Н.Ю. Существенные условия договора розничной купли-продажи. [Текст] / Н.Ю. Хорошавина // Сборник аспирантских научных работ. Выпуск 8. / Под ред. Р.М. Валеева. - Казань: Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина, 2007
65. Хохлов С.А. Новое договорное право России // Экономика и жизнь. 1996. № 8.
66. Чефранова Е.А. Правовое регулирование собственности в многоквар-тирном доме // Закон. 2005. № 6 |
обратная связь
