Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распро-страненным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. «Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном по-строении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков» .
Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит провер-ку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.
Рента (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere - приносить доход) - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов .
Договор ренты известен со Средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который по-лучал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту» .
Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский гражданский кодекс (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Данная глава содержит два отделения: об условиях, требующихся для действительности договора (ст. ст. 1968 - 1976), и о последствиях договора для договаривающихся сторон (ст. ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а прямо предусматривает, что она может быть установлена в размерах, которые договаривающимся сторонам будет угодно установить. Непроизводство платежей ренты не дает лицу, в пользу которого установлена рента, основания требовать выплаты капитала или возвращения ему отчужденного им имения; он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества должника с дальнейшим требованием, чтобы было сделано распоряжение или дано согласие на внесение на хранение из вырученных от продажи средств суммы, достаточной для производства платежей. Стороны могут согласиться на то, что пожизненная рента может уплачиваться вперед.
Положения ФГК копировались законодателями других стран. Поскольку многие российские правоведы сходятся во мнении, что «наиболее близким отечественному правопорядку является Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) и изучение германского права во многих случаях помогает лучше понять российские правовые институты» , следует уделить внимание тому, как в ГГУ урегулированы рассматриваемые правоотношения.
В Германском гражданском уложении особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, содержащей всего три статьи (759 - 761), прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизнен-ную ренту авансом. Имеется в виду, что, если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. Для других видов ренты периодические сроки, за которые она должна быть внесена вперед, определяются по свойствам и цели ренты. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительность .
Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожиз-ненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возмож-ность рентных выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. Во втором виде договора речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования - с другой .
Договорный институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его.
Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.
К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид «вечной ренты», при которой плательщиком было само государство.
Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.
В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.
Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.
Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два вида. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относи-тельно самостоятельные договорные конструкции: о ренте вечной (непрерывной, бессрочной) и ренте пожизненной. При этом, в свою очередь, в зависимости от источника вечная рента разделилась на ренту с земли и ренту с капитала.
В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным» .
Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в книге пятой («Обязательства») проекта Гражданского уложения, гл. 19 которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание» и была разделена на два отделения. Первое - «Пожизненный доход» - в своей основе строилось на идее меновой. В этой части речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. При этом под доходом понималась как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление «жизненных припасов или иных заменимых вещей» .
Договор, которому было посвящено второе отделение данной главы проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Суть его состояла в предоставлении контрагенту в продолжение всей его жизни помещения, заботе о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществлении попечения, уходе за ним и вообще доставлении содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.
В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - пожизненном содержании, однако понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судами. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров. Это объяснялось неодинаковым отношением к данным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.
14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, «исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом» .
В ряде случаев суды исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте ссылались на ст. 106 ГК РСФСР 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. Мнение о необходимости признания договоров, не предусмотренных ГК, действительными встречалось и в литературе .
В 1940-е годы на страницах журнала «Социалистическая законность» развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца. Однако были и противники признания законодателем соответствующих договоров. Примером могла служить позиция И.Л. Брауде , который ссылался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития.
В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная отличная от существовавшей во времена нэпа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы сводились к тому, что, во-первых, в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; во-вторых, договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Также предлагались различные юриди-ческие конструкции договора. Например, было высказано мнение, что в качестве средства охраны интересов участников договора не следует допускать перехода имущества обеспечиваемого в полную и неограниченную собственность обеспечивающего. Имущество договора должно составлять общую собственность обоих участников договора . В таком случае «обеспечивающий не будет бояться вкладывать свои средства в общее имущество, так как его вложения будут лишь увеличивать размер его доли, и в случае расторжения договора его трудовые вложения сохраняются. С другой стороны, такое построение имущественных от-ношений придаст прочность договору, поскольку каждая из сторон будет заинтересована в его реальном исполнении. Ограничится возможность для обеспечиваемого беспочвенно предъявлять иски о расторжении договора, ибо он будет опасаться, что при расторжении договора обеспечивающий получит право на реальную долю в имуществе обеспечиваемого. Обеспечивающий будет стремиться к добросовестному выполнению своих обязанностей, будучи заинтересованным в сохранении договора и получении имущества в полную собственность после смерти обеспечиваемого».
С учетом вышеизложенного, а также объективно сложившихся потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. В главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца». Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре.
Некоторые ученые высказывались, что имущество, передаваемое продавцом покупателю, должно быть непотребляемым и ценным (например, жилой дом, автомобиль, написанная известным художником картина и т.п.) . Однако ст. 253 ГК РСФСР в качестве предмета договора предусматривала только жилой дом. После введения в действие Закона «О собственности в СССР» норма по аналогии стала применяться и к сделкам с квартирами.
Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу .
Статьи 253, 254 ГК РСФСР не устанавливали ответственности продавца за недостатки дома. Не была предусмотрена и обязанность продавца предупредить приобретателя о правах третьих лиц на передаваемый дом, снижающих его финансовую ценность и ограничиваю-щих возможность его хозяйственной эксплуатации. Однако, по мнению юристов, поскольку договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания является разновидностью купли-продажи, к нему должны применяться правила купли-продажи с теми изъятиями, которые вытекают из особого характера взаимоотношений сторон .
ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъект-ному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания рас-торжения договора:
- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;
- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался.
Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.
Несовершенство ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70 - 80-е годы.
Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение . Фактически же рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.
В настоящее время в связи с изменением социально-экономической об-становки в стране надобность в указанных выше ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
обратная связь
