Анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вы-вод, что договор ренты может быть прекращен как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них; как по основаниям, специально преду-смотренным для договоров ренты, так и обусловленным общими положениями гражданского законодательства.
Договор постоянной ренты может быть прекращен соглашением сто-рон о его расторжении. Обязательство по выплате постоянной ренты может прекращаться и в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида, если имущество было передано за плату, и плательщик ренты потребовал прекращения обязательства по выплате ренты. Особым случаем прекращения договора постоянной ренты является выкуп, который может быть осуществлен по инициативе любой из сторон.
Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением прекращаются смертью получателя ренты, а также соглашением сторон. Встречаются случаи применения к указанным договорам общих норм о прекращении обязательств новацией, прощением долга, совпадением должника и кредитора в одном лице.
Основанием инициативного требования расторжения договора пожиз-ненной ренты и пожизненного содержания с иждивением рентополучателем является существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты.
Основанием для расторжения договоров ренты может служить также изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключе-нии.
Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключаются в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например, 5000 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т.д. на сумму 5000 руб. в месяц .
Несмотря на то что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире (эта обязанность должна считаться возложенной на плательщика только на основании одного факта: намерения сторон сохранить за бывшим собственником (получателем ренты) право проживания в переданной в собственность плательщика ренты квартире), специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление по-лучателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по от-ношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.
Вывод о подчинении заключенного истицей и ответчиком договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т.е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты как собственник имущества, обремененного рентой, вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире.
Надо признать, что если в договоре не указана обязанность плательщика ренты поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, то эту обязанность плательщика ренты можно вывести только из смысла договора, так как законодательство не содержит указаний по данному вопросу. Возможно, здесь уместно применение по аналогии абз. 2 ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которым плательщик ренты по договору пожизненного содержания обязан принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного в ренту имущества не приводило к снижению его стоимости .
Тот факт, что в квартире требовалось сделать ремонт в результате причиненного третьими (а не плательщиком ренты) лицами (жильцами соседней квартиры) вреда, не имеет никакого значения, так как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК). Для контрагентов по договору пожизненной ренты затопление квартиры действиями соседей является случайностью, так как в этом нет вины ни плательщика ренты, ни получателя. Хотя ст. 600 ГК говорит о рентных платежах, но она должна распространяться и на обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты возможность проживания в квартире, пригодной для проживания. Случайное уничтожение (гибель) квартиры опять же не прекращает обязанности плательщика ренты предоставлять получателю ренты жилое помещение для проживания (плательщик будет вынужден предоставить какое-либо другое (аналогичное) жилое помещение взамен уничтоженного).
Требовать или не требовать возмещения причиненного виновным лицом вреда является делом собственника, но судьба его обязанности перед получателем ренты не зависит от решения данного вопроса.
Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое, а только существенное нарушение договора плательщиком дает получателю право расторгнуть договор.
Вопрос о существенном характере нарушения договора есть, конечно, вопрос факта. Суды первой и кассационной инстанций посчитали нарушение со стороны плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции по следующим основаниям.
Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее важная обязанность, чем обязанность уплачивать рентные платежи, однако послед-няя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре. Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела бы юридическое значение при решении вопроса о возложении на него (плательщика ренты) договорной ответственности в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т.е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент, с учетом его способностей и возможностей, все необходимые меры для выполнения договора.
Суд признал договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК РФ - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.
Второй вариант - требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании п. 1 ст. 599 ГК РФ - не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно.
В рассматриваемом деле истица выбрала вариант расторжения договора. Но то, что имущество было передано под выплату ренты за плату, не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты.
Необходимо сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
В этой связи возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной ренты рентных платежей. Надо полагать, что плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей, и формальным основанием данного вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока у какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.
Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты не может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты (или договора пожизненного содержания) имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК РФ и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.
Однако неосновательное обогащение возникает на стороне получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.
Для защиты от недобросовестных получателей ренты при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо с первого дня исполнения договора выполнять некоторые правила.
Во-первых, любые деньги, подлежащие передаче получателю ренты, должны быть переданы либо под расписку, либо почтовым переводом, либо через банк, что позволяет установить факт передачи денег.
Во-вторых, необходимо сохранять все квитанции об оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров, лекарств и медицинских услуг для рентополучателя и т. д.
В-третьих, при необходимости снабжать рентополучателя продуктами, лучше всего обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у плательщика были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности.
И, наконец, раз в месяц или раз в квартал необходимо брать у рентополучателя заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены в полном объеме и претензий не имеется.
|
обратная связь
