Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.
В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могут выступать все субъекты гражданского права, которые обладают установленной законом правоспособностью и дееспособностью.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром. Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. Договор может быть заключен на куплю-продажу вещи, имеющейся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не вытекает из характера самой вещи. Условие договора о купли-продажи вещи считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество вещей.
Приведем пример из практики, свидетельствующий о значимости этой нормы: Суд правомерно признал заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры ничтожным, поскольку на момент его заключения квартира не принадлежала продавцу на праве собственности, и достигнутое сторонами соглашение нарушало права несовершеннолетних детей продавца, которые, в последующем, в результате приватизации стали сособственниками квартиры, а также в виду несоблюдения сторонами установленной законом формы договора.
Решением районного суда отказано в иске П. к С. о понуждении заключить с ним договор купли-продажи квартиры во исполнение ранее заключенного предварительного договора.
Судебная коллегия оставила указанное решение без изменения по следующим основаниям.
Согласно материалам дела, истцом в качестве доказательства заключения с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры представлена расписка от 23 ноября 2005 года, согласно которой ответчик получила от истца денежную сумму в размере 290 000 рублей за спорную квартиру, проданную истцу за 390 000 рублей, а оставшуюся часть денежных средств в размере 100 000 рублей истец обязуется уплатить до 1 января 2007 года.
Однако, спорная квартира передана в собственность ответчику и её несовершеннолетним детям только в 2006 году согласно договору о приватизации указанной квартиры от 17 февраля 2006 года и 13 апреля 2006 года доля каждого приобретателя в размере 1/3 в праве собственности на спорную квартиру зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, на момент составления расписки от 23 ноября 2005 года, спорная квартира не принадлежала ответчику, и достигнутое сторонами соглашение о ее продаже нарушало права проживающих в нем несовершеннолетних детей, которые впоследствии стали сособственниками этого жилого помещения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о ничтожности предварительного соглашения о продажи спорной квартиры.
Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 429 ГК, статьи 550 ГК РФ основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен на условиях предварительного договора, а предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора, то есть письменной форме и содержать существенные условия основного договора.
Представленная истцом в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения расписка, по мнению судебной коллегии, не может свидетельствовать о его заключении в письменной форме, поскольку не содержит указание на то, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи жилого помещения в будущем на условиях, предусмотренных этой распиской, а сама по себе расписка не содержит указаний на все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (жилого помещения), в частности, не содержит перечня лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК).
Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения (заключения) и не порождает каких-либо юридических последствий, поэтому у суда не было оснований к понуждению ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры.
В силу изложенных обстоятельств вынесенное судом решение об отказе в иске П. к С. является обоснованным и правомерным .
Стороны договора купли-продажи, как и все участники гражданского оборота, равноправны, поэтому их правовое положение исключает кабальность сделки.
Приведем пример из практики:
Федеральный арбитражный суд Московского округа установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.06.04 удовлетворен иск ООО «Доктор Стом» к ЗАО «ЕЛК и Ко. Лтд» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1 общей площадью 80,3 кв. м с двумя отдельными входами части 1-го этажа (номера помещений и комнат № 1 — 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Амундсена, д. 12, на условиях ранее заключенного сторонами предварительного договора от 07.05.03 № 1/03-пр.
Одновременно отказано ЗАО «ЕЛК и Ко. Лтд» во встречном исковом заявлении о признании недействительным предварительного договора от 07.05.03 № 1/03-пр.
Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения и указала на правильность выводов о том, что предварительный договор содержит все необходимые существенные условия для последующего заключения договора купли-продажи нежилого помещения, собственником которого является ответчик, а доводы по встречному иску не основаны на обстоятельствах дела и не доказаны истцом по заявленным им признакам — ч. 1 ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе ответчик ссылается на неполноту исследования судами всех обстоятельств дела и неправильное применение норм материального и процессуального закона, в частности ст. ст. 168, 179, 429, 450 — 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты отмене не подлежат.
Суды полно и всесторонне исследовали все доказательства по делу и дали им надлежащую оценку (ст. ст. 64 — 67, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), правильно применили соответствующие нормы материального закона — ст. ст. 56, 166 — 168, 179, 180, 209, 429, 486, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нарушили процессуальных прав сторон.
Суды верно отметили, что предварительный договор между сторонами содержит все необходимые существенные для договоров данного вида условия: предмет купли-продажи, выкупную цену, требования о письменной форме договора и др.
Предложение с напоминанием о необходимости заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора в установленный договором и законом срок (в пределах 1 года) было направлено истцом ответчику, уклонившемуся от заключения основного договора, что повлекло обоснованное обращение истца в суд (п. 4 ст. 429, ст. ст. 454 — 457 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды изучили доводы ответчика о нарушении его прав и необходимости признания сделки кабальной, но мотивированно отклонили их, поскольку для признания сделки недействительной требуется существование стечения тяжелых обстоятельств и совершения сделки на крайне невыгодных для себя условиях, что по делу документально не подтверждено и ответчиком не доказано (ст. ст. 65, 170, 271 АПК РФ РФ).
Кроме того, суды правильно отклонили доводы ответчика (юридического лица) о взаимосвязи его финансового положения исключительно с финансовым положение его учредителя — гр. К.Е., что противоречит положениям ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации и материалам дела.
Руководствуясь ст. ст. 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 июля 2004 года по делу № А40-14492/04-06-106 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2004 года по делу № 09АП-43/04-ГК оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения. |
обратная связь
