Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящей работы. Ещё Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием «право собственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения . Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение.
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.
Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.
В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ.
С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.
Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляют договоры купли-продажи жилых помещений, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным.
Степень научной разработанности темы. В связи с тем, что в советский период договор розничной купли-продажи был одним из тех договоров, которые в меньшей степени подвергались публичному правовому регулированию, в гражданско-правовой юридической науке того времени к нему проявлялся большой интерес. К данной теме обращались в своих трудах Е.В. Алексеева, З.Г. Ахвледиани, Ю.Я. Львович, С.Х. Свободова, Е.А. Флейшиц, Б.Л. Хаскельберг и др. Позднее, большую роль в развитие проблематики гражданско-правовой охраны прав потребителей, в том числе по договору розничной купли-продажи, внесло научно-монографическое исследование А.Е. Шерстобитова .
На сегодняшний день имеются лишь отдельные работы, посвященные некоторым конкретным аспектам правового регулирования отношений купли-продажи жилых помещений (например, В.А. Внуковой, Л.А. Шашковой). Однако комплексного научного исследования договорных отношений купли-продажи жилых помещений с учетом современного состояния доктрины, действующего законодательства и практики его применения в отечественной правовой науке не проводилось. Таким образом, тематика правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений требует своего дальнейшего научного осмысления.
Предмет исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере регулирования договора купли-продажи жилых помещений.
Объект исследования: Гражданский Кодекс РФ, федеральные законы, указы и распоряжения Правительства РФ, судебная практика, существующая литература по теме.
Цель настоящей работы - рассмотреть особенности договора купли-продажи жилых помещений. Цель работы определяет решаемые задачи работы:
- определить понятие, сущность и признаки договора купли-продажи жилых помещений,
- охарактеризовать основные элементы договора купли-продажи жилых помещений,
- исследовать особенности исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Методологической основой настоящего исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения.
Заключение
На основе проведенного исследования автором настоящей работы сделаны следующие выводы:
По договору купли - продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность жилое помещение, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (т.е. одна или несколько комнат). В договоре необходимо указать цену продаваемого жилого помещения. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. В нормах, посвященных отдельным видам договоров, требования к определению предмета договора могут быть конкретизированы. Так, согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должно быть указано расположение квартиры в здании (например, путем указания номера квартиры и приложения к договору поэтажной экспликации здания). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно прямому указанию ст. 555 ГК существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Следует обратить внимание, что по общему правилу п. 2 ст. 555 ГК установленная в договоре цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.
Особое внимание следует обратить на ст. 558 ГК, где установлены особенности продажи жилых помещений. Помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п. 2 ст. 558 ГК) в п. 1 этой статьи установлено специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора.
На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.
Договор продажи жилого помещения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Помимо регистрации договора регистрируется переход права собственности на жилое помещение. В договоре указывается адрес жилого помещения, количество комнат, общая и жилая площадь, этаж и проч., позволяющее идентифицировать жилое помещение как индивидуально – определенную вещь.
При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Вместе с продажей комнаты (комнат) в коммунальной квартире к покупателю переходит также доля на общее имущество в квартире.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
В настоящее время существует ряд перспективных направления в области совершенствования, законодательства, регулирующего договора купли-продажи жилого помещения. В первую очередь, это необходимость введения более корректного определения понятия «жилое помещение». Второй основное направление – унификация законодательства с целью преодоления существующих противоречий между тем множеством нормативно – правовых актов, которые регулируют порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения.
|
обратная связь
