Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания . Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 673) восстановил требование о необходимости постоянного проживания в жилом помещении (хотя сделано это только применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, а в отношениях собственности на жилое помещение ограничился определением жилого помещения как места проживания (п. 2 ст. 288 ГК)) и изменил практику признания жилым любого помещения, пригодного просто к проживанию, в том числе временному, имевшую основанием ранее действовавший Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1). Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака.
Исключение составляют жилые помещения специального назначения (служебные, общежития), для которых термин «постоянное проживание» не будет корректным, поскольку речь идет о месте временного проживания. В ранее действовавшем Законе «Об основах федеральной жилищной политики» в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.
Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В новом Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В ЖК РФ говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в п. 1 ст. 17 ЖК отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, наличие условий для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
В Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации , установлено, что государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Как видно, в указанном Положении отсутствует слово «постоянного». В связи с этим необходимо принятие нового положения, которое соответствовало бы новому ЖК.
Достаточно четко различие между жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания и жилыми помещениями, предназначенными для временного пребывания, проведено в п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке . Согласно указанному пункту гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. При этом жилым домом считается строение, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.
Выделяют такое понятие, как жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживающих в нем (ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Недвижимостью в жилищной сфере являются и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.), которые в юридическом смысле жилыми помещениями не являются. В связи с этим вызывает недоумение положение, установленное п. 4 ст. 19 указанного Закона, согласно которому член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан имеет право осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке. Как уже было отмечено, процедура подобного перевода строений в жилые помещения не отработана и на практике почти не применяется.
Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющую с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроенные кухни и т.д.).
Возвышающаяся над общей крышей жилого дома надстройка, которая по площади меньше нижележащего этажа, называется мезонином. Помещения, устроенные в габаритах чердачного пространства, образуемого скатами высокой крыши, - мансардой. Помимо жилого дома на земельном участке могут находиться служебные строения, к которым относятся сараи, гаражи, навесы, а также дворовые сооружения, заборы, ворота, туалеты, выгребные ямы, колодцы и т.д. Все они могут быть названы хозяйственными постройками.
Как было отмечено в литературе, в общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке . Как известно, любой дом состоит из совокупности составных частей - жилых помещений, а также объектов общего пользования, которые иногда рассматриваются как принадлежности по отношению к главной вещи (жилому помещению). Как правильно было отмечено в литературе, жилые помещения (квартиры и комнаты) и общее имущество, необходимое для их использования, неразделенные физически части одного целого - жилого дома, а ст. 135 ГК РФ подразумевает под главной вещью и принадлежностью объекты, соединенные общим функциональным назначением, но не соединенные в неразрывное целое физически . Таким образом, хозяйственные постройки, расположенные на одном земельном участке с жилым домом, будут рассматриваться как принадлежности по отношению к главной вещи только в том случае, если они не связаны с домом физически.
В отличие от ранее действовавшего законодательства в настоящее время закон не устанавливает каких-либо ограничений на размер жилого дома, который может принадлежать гражданину, однако при этом необходимо учитывать другие обстоятельства (размер земельного участка, целевая принадлежность этого участка и т.д.).
Применительно к жилому дому действует такое понятие, как полезная (общая) площадь дома, под которой понимается сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, в том числе встроенных шкафов за вычетом лестничных клеток и площади, занятой выступающими конструктивными элементами строения и отопительными печами. Не включаются в полезную площадь дома площадь пристроенных неотапливаемых помещений (террас, веранд, балконов, лоджий), а также площадь неотапливаемых мансард и мезонинов, отдельно стоящих летних кухонь, бань, сараев, беседок и др. (п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. «О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда»).
Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома, хотя и не дает его легального определения. П.В. Крашенинников определяет многоквартирный дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям . По мнению В.Н. Литовкина, таковым является жилой дом с числом квартир две и более. Вместе с тем, как он далее отмечает, Европейская экономическая комиссия ООН считает, что отдельную категорию составляют двухквартирные жилые дома .
Существует также точка зрения, согласно которой термином «многоквартирный дом» заменен так и не прижившийся на российской почве кондоминиум . Обосновывается это тем, что в п. 1 ст. 135 ЖК РФ говорится, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Однако в указанной статье не говорится о том, что многоквартирный дом и комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме - это одно и то же. Ведь комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме включает в себя не только собственно дом, но и земельный участок под ним, а также элементы благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома и которые расположены на этом участке.
При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Общее имущество многоквартирного дома состоит как из недвижимых вещей (в первую очередь речь идет о земельном участке), так и движимых вещей.
Представляется, что выделять двухквартирные жилые дома в отдельную категорию вряд ли целесообразно, поскольку главное различие между обычными и многоквартирными домами заключается в том, что в последнем случае возникает общая собственность на предметы общего пользования, а в первом этого нет.
Возможны ситуации, когда в многоквартирном доме все жилые помещения находятся в собственности физических лиц. Возникает вопрос, кто же является собственником такого дома. Юридический анализ позволяет сделать вывод, что речь может идти только об общей долевой собственности на такой дом. Однако законодатель отказывается признать этот очевидный факт. Так, в разделе VIII ЖК РФ говорится об управлении многоквартирным домом как единым объектом.
Согласно ст. 40 ЖК РФ допускается изменение внутренних границ многоквартирного комплекса. Однако в тех случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений. При этом по общему правилу решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширение или надстройка) в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее две трети голосов от общего числа собственников помещений. Налицо явное несоответствие между двумя нормами.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на конкретной территории, имеющей адресно-географические координаты. Например, передвижные (переносные) жилища некоторых народов могут устанавливаться на определенной территории (в населенных пунктах), где нет ограничений права на свободу передвижения и выбор места жительства. В отличие от них квартира как вид жилища всегда находится в определенном месте, где человек постоянно или преимущественно проживает. Данное утверждение подкрепляется нормами права, закрепленными в ч. 1 ст. 20 ГК, где местом жительства «признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает». Однако прежде, чем определить конкретный вид жилища при выборе места жительства, граждане определяют место на конкретной территории в пределах Российской Федерации, где будет находиться их дом, квартира или иное жилище. С этой точки зрения под квартирой можно понимать избранное место жительства граждан, адресно-географические координаты которого определяют жилое помещение, специально предназначенное для свободного и постоянного проживания человека. Квартира представляет собой совокупность одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. С учетом вышеуказанного квартира как объект гражданских правоотношений - один из видов изолированного жилого помещения многоквартирного дома с адресно-географическими координатами, пригодного для постоянного проживания в нем граждан и отличающегося от других видов жилых помещений особым правовым режимом пользования, и представляет собой совокупность одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома.
Новый ЖК ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме (п. 4 ст. 16). Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Необходимо указать на то обстоятельство, что жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем что не имеет необходимых вспомогательных помещений. Поэтому отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Обусловлено это тем, что до настоящего времени значительное число наших граждан не имеет возможности пользоваться полноценными жилыми помещениями. Поэтому законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими, одновременно приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить количество таких объектов. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
О преимущественном праве покупки говорится только в ст. 250 ГК, которая устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Однако в данном конкретном случае говорится о продаже не доли, а индивидуально-определенной вещи. Таким образом, нормы ГК не содержат порядок и условия осуществления права преимущественной покупки при продаже индивидуально-определенной вещи. Следовательно, в п. 6 ст. 42 ЖК правильнее было бы указать, что собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК для продажи доли в праве общей собственности.
До начала 90-х годов комнаты не признавались объектами права собственности и могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» , в котором впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах. Ст. 4 данного Закона в первоначальной редакции предоставила право местным Советам народных депутатов, предприятиям и учреждениям с учетом мнения коллективов принимать решение о приватизации коммунальных квартир.
С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям (ст. 558 ГК РФ). Это нашло свое отражение и в ст. 3 Закона о приватизации жилых помещений, установившей, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, в частности они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Для приватизации комнаты в коммунальной квартире ничьего согласия, в том числе соседей, не требуется.
Следует иметь в виду, что комната не в коммунальной квартире также может быть включена в гражданский оборот, если ее выделение в натуре из квартиры не противоречит строительным и санитарным нормам и не влечет несоразмерного ущерба для всей квартиры. Так, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года № 8 (в редакции от 25 октября 1996 года)» разъяснено, что «выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и другое), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой» . Таким образом, допускается только единственное решение - проведение реконструкции одной квартиры на две и более и, по существу, речь идет о появлении нового жилого помещения с отдельным входом. При этом необходимо учитывать минимально допустимые размеры кухни, комнат, проходов, регламентированные строительно-санитарными нормами на жилые помещения.
При составлении договора купли-продажи жилого помещения допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Так, в том случае, когда цена жилого помещения устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
В литературе высказывалось предложение о расширении круга существенных условий договора продажи жилого помещения. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна . По всей видимости, высказанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, как представляется, это предложение не может быть принято, ведь у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора.
|
обратная связь
