Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором.
Виды имущества (объекты аренды) определены ст. 607 ГК РФ. В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Приведенный перечень не является исчерпывающим, но данная статья устанавливает, что в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, а значит, и денежные средства.
Законом могут быть установлены виды имущества, аренда которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения (для недвижимого имущества) и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается несогласованным, а договор незаключенным.
Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодатель - лицо, которое передает либо обязуется передать имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.
Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.
В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юриди-ческие и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Право сдачи имущества в аренду в соответствии со ст. 608 ГК РФ принадлежит в первую очередь его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать в аренду имущество. Таким образом, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться имуществом.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия также владеют правом сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйст-венном ведении, однако согласно ст. 295 ГК РФ делать это они могут только с согласия собственника.
К основным формам аренды относятся:
- финансовая аренда - предоставление в аренду движимого или недвижимого имущества на длительный срок с правом приобретения в собственность арендуемого имущества или перехода в собственность имущества в конце арендного периода;
- текущая аренда - предоставление в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества для временного использования арендатором.
Передача имущества в аренду не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, если в договоре аренды не предусмотрена возможность последующего выкупа имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает после заключения договора.
Договор считается незаключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Недействительной будет признана мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Статьей 433 ГК РФ предусмотрены следующие правила толкования условий договора судом:
1. Судом принимается во внимание буквальное значение со-держащихся в договоре слов и выражений.
2. В случае неясности договора, буквальное значение его условий устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
3. Если правила 1 и 2 не позволяют определить содержание до-говора, должна быть выявлена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Сумма неосновательного обогащения арендатором при признании незаключенным договора аренды подлежит возмещению арендодателю, если арендатор согласно положениям статьи 129 ГК РФ не представит доказательств, что объект аренды исключен из гражданского оборота. При этом на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ применяются положения пункта 3 статьи 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Пунктом 1 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.
Договор аренды имущества, аренда которого предусматривает переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, в соответствии со статьей 624 ГК РФ заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Для договоров купли-продажи недвижимости установлены особые требования. Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен:
- путем составления одного документа, подписанного сторонами;
- путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно пункту 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ. Данным пунктом установлено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Если договор не является договором аренды здания или со-оружения, то такой договор считается заключенным в письменной форме, если у сторон договора имеются следующие документы:
- акт приема-передачи объектов в аренду;
- счета на оплату аренды;
- платежные документы, подтверждающие оплату счетов;
-другие документы, свидетельствующие о пользовании арендатором имуществом, а также о сумме арендной платы.
Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, должен быть составлен в виде единого документа.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды подлежит государственной регистрации, если аренда связана с не-движимым имуществом и если иное не установлено законом.
Моментом заключения договора является момент государственной регистрации, если договор подлежит государственной регистрации и если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1ст. 165ГКРФ).
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее ВАС РФ) от 16 февраля 2001 г. № 59).
При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Порядок определения срока действия договоров аренды, под-лежащих государственной регистрации, распространяется также и на договоры субаренды (п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ).
Соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью и изменяет условия обременения (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то суд может вынести решение о регистрации, на основании которого договор регистрируется учреждением юстиции. После вынесения судом решения с уклоняющейся стороны подлежит взысканию государственная пошлина (ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ред. от 18 декабря 2006 г.).
По сроку действия договора различается аренда:
- краткосрочная (рейтинг) - на период до одного года;
- среднесрочная (хайринг) - на период от одного до трех лет;
- долгосрочная (лизинг) — на период свыше трех лет.
Срок аренды определяется договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пп. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).
Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и его прекращение осуществляется по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Статьей 407 также установлено, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут:
- в одностороннем порядке, если договор заключен на неопре-деленный срок (ст. 610 ГК РФ), а также по основаниям, прямо указанным в договоре, при заключении его на определенный срок (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66);
- в судебном порядке в случаях, предусмотренных статьями 612, 619, 620 ГК РФ, если договор заключен на определенный срок.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно не только в судебном, но и во внесудебном порядке на основании условий договора. Основания для досрочного расторжения договора могут быть как связанные с нарушениями арендатором условий договора, так и не связанные с нарушениями условий договора.
Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре -в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, арендодатель вправе расторгнуть не только срочный договор аренды, но и договор аренды, заключенный на неопределенный срок (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания для одностороннего расторжения договора аренды, которые стороны устанавливают в договоре, не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Иные основания для одностороннего расторжения договора аренды, в том числе арендатором, могут быть установлены законами, регулирующими отдельные виды недвижимого имущества. Так, например, в статье 46 ЗК РФ перечислены случаи, когда аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Перечисленные случаи существуют помимо общих положений о расторжении договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, то согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Граж-данским кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан -в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ вправе по своему выбору потребовать в суде:
- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
- только возмещения таких убытков.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Продленный (пролонгированный) договор рассматривается судом как вновь заключенный договор (пп. 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). |
обратная связь
