Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.
Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов.
В условиях рыночной экономики финансирование совершенствования использования застроенных земельных участков жилой и коммерческой застройки производится, главным образом, частными инвесторами. Однако правовое, землеустроительное и градостроительное регулирование и управление развитием земельных участков осуществляется соответствующими государственными органами. То есть можно говорить о недостаточном взаимодействии городского сообщества и частных инвесторов в вопросах освоения городских земель.
Земельный рынок города является «рычагом», который обеспечивает рациональное управление земельными участками, путем рыночного оборота городских земель, в процессе которого земельные участки переходят от неэффективного пользователя к эффективному. Критерием эффективности использования следует считать ценность земельного участка. То есть эффективным будет то использование, которое из возможных в соответствии с градостроительными регламентами приводит к максимальной стоимости земельного участка. Поэтому необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, как основного экономического показателя, на котором строится и осуществляется взаимодействие городского сообщества и частного инвестора в градостроительной деятельности.
Представляется, управление земельной собственностью Тугулымского городского округа должно строиться на основе экономического механизма. В целом экономический механизм управления земельными ресурсами представлен на рисунке 2.1. в виде системы методов управления: экономическое стимулирование, экономические гарантии и экономические санкции.
К основным элементам экономического механизма относятся:
1. установление дифференцированных земельных платежей;
2. экономическое стимулирование рационального землевладения и землепользования и применение экономических санкций за бесхозяйственное отношение к земле, снижение почвенного плодородия;
3. экономическая защита от изъятия земель сельскохозяйственного назначения для иных нужд (промышленности, транспорта и т. д.);
4. кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства.
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ
экономическое стимулирование
местоположение
дифференциация платы за землю качество земли
площадь земельного участка
предоставление льгот по взиманию земельных платежей земельный налог вид использования, состав угодий
объем правомочий
установление размеров земельных платежей, увязанных с ценой земельных участков
местоположение
арендная плата структура использования
кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства
качество земли
экономические гарантии экономические санкции
Финансирование мероприятий по штрафы за правонарушения в области земельных отношений
землеустройству; земельному кадастру; мониторингу земель; охране земель и повышению их плодородия; освоению новых земель; инженерному и социальному обустройству территории
плата за загрязнение
пени за несвоевременное внесение платы за землю
Компенсации убытков и потерь при изъятии земель, снятии плодородного слоя почв, рекультивации земель и т.д.
денежная компенсация за изменение категории земель; вида использования земельного участка
Рис. 2.1. Экономический механизм управления земельными ресурсами Тугулымского городского округа
Следует отметить, что в настоящее время дифференциация платы за землю в должной мере не отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков, даже в пределах одного района, а также не учитывается вклад землевладельцев в улучшение использования земли. А имеющая ранее место бесплатность пользования землей отрицательно сказалась на их качестве и явилась одной из причин ухудшения состояния и низкой эффективности использования земли.
В целях экономического стимулирования рационального использования земель владельцы и пользователи должны иметь возможность на определенное время освобождаться от платы за землю, получать льготы по уплате земельного налога. Государство или местные органы власти могут выделять бюджетные ассигнования для восстановления или рекультивации земель, денежные компенсации при временной их консервации, устанавливать повышенные цены на экологически чистую продукцию, поощрять владельцев за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда.
Важным блоком в составе методов экономического регулирования земельных отношений выступают экономические санкции, применяемые за правонарушения в виде различных денежных компенсаций, связанных с возмещением причиненного ущерба.
Штрафы часто применяются на практике как мера воздействия на нарушителей земельного права. Штрафные санкции (вплоть до изъятия выделенного земельного участка) устанавливают за потерю почвенного плодородия, развитие эрозии, нарушение земельного и природоохранного законодательства.
«Основной целью системы платежей за загрязнение должно явиться воздействие на экономическое поведение хозяйствующих субъектов, а не наказание за несоблюдение нормативов загрязнения. В существующей российской системе хозяйствования платежи за загрязнение являются способом смягчения отрицательных последствий экономической деятельности и выполняют, в первую очередь, функцию аккумулирования денежных средств в рамках экологических фондов» . Это, конечно, очень важная функция, особенно в условиях резкого сокращения бюджетного финансирования природоохранной деятельности, но в перспективе должна усилиться стимулирующая функция этого вида платежей. Для этого необходимо решить следующие проблемы методического характера:
- необходимо учитывать роль предприятия в социально-экономическом положении региона и его экономическое состояние;
- размеры ставок должны быть увязаны с возможными затратами на мероприятия по снижению загрязнения (например, со стоимостью природоохранного оборудования с учетом срока окупаемости и т.п.). Основным критерием установления размеров платежей должна быть степень реагирования предприятия на рыночные сигналы, направленные на изменение себестоимости продукции за счет указанных платежей;
- размеры платежей должны зависеть от типа и структуры загрязнений и экологической ситуации территории, на которой размещено предприятие.
Стимулирующие платежи могут иметь несколько целей, например, минимизировать образование отходов, поощрять снижение производства продуктов, дающих много отходов, стимулировать производство их заменителей и т.д. Система платежей за загрязнение должна быть нацелена на конечные результаты и быть взаимосвязана с общими экономическими приоритетами в развитии.
Важнейшим регулятором повышения эффективности использования земли в сельском хозяйстве должна явиться научно обоснованная система дифференциации налогообложения земель, способная компенсировать как государству, так и землепользователям все расходы, связанные с ее использованием.
Действующим законодательством установлен общий порядок дифференциации налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Такая схема дифференцирования платы, с нашей точки зрения, не обоснована: она не связана с результатами экономической деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей и не стимулирует последних к эффективному использованию земли.
Представляется, размеры земельного налога должны быть увязаны с производительным потенциалом земельного участка. Итоговые показатели базовой (кадастровой) оценки, наряду с природными факторами, должны учитывать территориальные условия землепользования, степень загрязненности земель, объем правомочий правообладателя земельного участка, результаты экономической деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Таким образом, сумма начисленного к уплате налога за использование сельскохозяйственных земель в общем виде может быть представлена следующим выражением:
ЗН = Сзн * БСзу * kур * kм * kоп ,
100
где ЗН – сумма начисленного к уплате налога за использование сельскохозяйственных земель, рублей; Сзн – принятая дифференцированная налоговая ставка в зависимости от степени загрязненности земель и мероприятий по их ликвидации, процент от базовой (кадастровой) стоимости участка; БСзу – базовая (кадастровая) стоимость земельного участка, рублей; kур – коэффициент по уровню рентабельности сельскохозяйственных товаропроизводителей; kм – коэффициент по условиям местоположения участка; kоп – коэффициент объема полномочий правообладателей земельных участков.
Обоснованной к применению представляется следующая схема применения коэффициентов дифференциации налоговых ставок:
Таблица 2.2. Коэффициенты дифференциации по уровню рентабельности сельскохозяйственных товаропроизводителей
Группы хозяйств по уровню рентабельности Рентабельность хозяйственной деятельности, % Коэффициент (kур)
I до 5 1,3
II 5-8 1,1
III более 8 0,9
В среднем / итого: 7,8 Х
Таблица 2.3. Коэффициенты дифференциации по условиям местоположения участка
Категории землевладений и землепользований Коэффициент (kм)
Приусадебное землевладение, находящееся непосредственно при доме или на расстоянии до 1 км от постоянного места жительства 1,5
Землевладение в радиусе пешеходной доступности (на расстоянии от 1 до 5 км) 1,3
Землевладение хуторского типа (удаленные более чем на 5 км земельные участки в сельской местности, а также дачные и садоводческие участки горожан) 1,1
Прочие землевладения и землепользования 0,9
Таблица 2.4. Коэффициенты дифференциации по объему правомочий правообладателя земельного участка
Категории правообладателей Коэффициент (kоп)
Землепользователи (постоянное бессрочное пользование, временное пользование) 1,0
Землевладельцы (пожизненное наследуемое владение) 1,1
Собственники земли 1,3
Владельцы земельных долей, не оформившие свои права в законодательно установленном порядке 1,5
Механизм дифференциации налогообложения земель должен явиться не самоцелью, а своеобразным методом поощрения рационального землепользования и повышения экономической эффективности использования земли.
|
обратная связь
