Цементирующим и основополагающим объектом земельных отношений выступает земельный участок. Понятие «земельный участок» является юридически определенной категорией. ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений определяет как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Договор аренды на протяжении последних 5 - 6 тысячелетий претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем (locatio-coductio) - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов .
Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам. Не исключено, что именно они и были первым объектом аренды.
Четкость и масштабность отношений аренды обеспечили ей широкое применение и устойчивость во времени.
Популярной была аренда и в дореволюционной России. Ее субъектами выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении этого вида договора от собственника имущества «требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее» .
Объект найма признавался существенным условием договора. В частности, требовалась идентификация земельного участка. На вопрос, что признавать предметом найма - действия или вещь, - не было однозначного ответа. Так, по мнению Д.И. Мейера, в качестве предмета найма признавалась нанимаемая вещь. Г.Ф. Шершеневич считал, что его предме-том являются действия наймодателя по передаче этого имущества в наем.
Обязательное требование договора - определение цены. Но сама форма вознаграждения не имела значения. На практике широко применялась оплата аренды в натуральных показателях. Например, путем передачи части урожая - это соответствовало архаичным формам расчетов. В этой связи был развит институт найма из выстройки, «когда собственник отдает внаем для устройства какого-либо заведения с тем, чтобы, пока продолжается договор, собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землей, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли» .
Что же касается оценки аренды с точки зрения деления прав на вещные и обязательственные, то, в отличие от римских юристов, российские правоведы со временем стали склоняться к признанию в аренде вещных прав.
Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.
Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.
Статья 22 ЗК регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера», так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» .
Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые колли-зии» .
Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправ-данные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.
Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом , так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.
Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК - при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК - при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК.
ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК.
Учитывая изложенное, представляется, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.
Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК).
Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.
Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель .
По мнению отдельных ученых, к аренде земельных участков, находя-щихся в частной собственности, следует применять нормы ГК РФ. В свою очередь, аренда земельных участков иных форм собственности подлежит регулированию нормами ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено нормами ЗК РФ . По мнению С.С. Шерстнева, отношения по аренде земли являются предметом не гражданского, а земельного права. Данный вывод следует из содержания п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, согласно которому в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей . Эта позиция представляется ошибочной. Любые имущественные отношения, основанные на равенстве сторон и автономии их воли (а именно этими признаками характеризуется всякий договор аренды), являются гражданско-правовыми (ст. 2 ГК РФ). То, что материальным объектом данных правоотношений является земельный участок, не меняет их правовой природы. Что касается ссылки на п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, то данная норма, во-первых, распространяется только на земельные участки, находящиеся в публичной собственности субъектов Российской Федерации, а вовсе не на участки, находящиеся в частной собственности; во-вторых, всего лишь декларирует право владеть, пользоваться и распоря-жаться ими, а не определять гражданско-правовой порядок этих действий.
В соответствии с гражданским законодательством (ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет регулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном же отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами . Б.В. Ерофеев исходит из того, что приоритетность примене-ния земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности . С.А. Голосова в п. 3 ст. 3 ЗК РФ справедливо, на наш взгляд, усматривает подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка . Подчеркиваем, что речь идет именно о приоритетности. Радикальная позиция Г.В. Романовой: «Нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ» - прямо противоречит п. 2 ст. 607 ГК РФ.
|
обратная связь
