О субъектном составе договора аренды земельных участков следует сказать отдельно. Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит прежде всего его собственнику. Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными уча-стками.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков «в соответствии с гражданским законодательством». Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе . Понятно, что стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона). Таким образом, указание в ст. 22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле , а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды.
Что же касается субаренды, то общие положения гражданского законодательства (п. 2 ст. 615 ГК РФ) такое право арендатора связывают с согласием арендодателя. Это касается и случаев, когда свои права и обязанности в целом арендатор передает другому лицу (перенайм). Прозрачны и прочие общие правила о субаренде (срок ее не должен превышать срока аренды, нормы об аренде применяются и здесь, если иное не следует из закона или иных правовых актов и т.п.).
Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в субаренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях. Так, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор без согласия собственника, но после его уведомления имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, включая передачу прав в залог, передачу их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ (товариществ) или паевого взноса в производственный кооператив. Эта норма диспозитивная - договором может быть установлен и запрет на субаренду и перенаем. Указанные правомочия арендатора действуют в течение срока аренды, что видится излишним.
Перенаем предполагает предоставление самых различных прав и обя-занностей, точнее - всего их комплекса. Вероятно, под влиянием этого в тексте п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что «ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог». Но данная оговорка вряд ли спасает ситуацию в целом. Не следует исключать, что в данном пункте перенаем оказался смешанным с заменой стороны в договоре (или субарендой) либо с предоставлением арендатором третьим лицам простого пользования участком, что явно входит в стандартный объем его правомочий, но не требует ни субаренды, ни перенайма.
Тем не менее в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 разъяснено следующее. Поскольку п. 2 ст. 607 ГК РФ допускает установление особенностей сдачи в аренду земельных участков, то в случаях, установленных п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору достаточно простого уведомления арендодателя. В случаях, указанных в п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, достаточно уведомления собственника, если иное не предусмотрено договором.
Аналогичная по смыслу и структуре норма посвящена в ЗК РФ и праву арендатора на сдачу земельного участка в субаренду (п. 6 ст. 22 ГК РФ), которая также возможна без согласия арендодателя.
Право без согласия арендодателя, но при условии его уведомления передавать свои права и обязанности по договору в пределах его срока предоставлено также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Но при этом договор аренды должен быть заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Отдельно ЗК РФ (п. 7 ст. 22) закрепляет обязанность арендатора при предоставлении участка для государственных или муниципальных нужд или проведения изыскательских работ сроком не более чем на один год в пределах срока договора аренды по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить работы по рекультивации земельного участка и исполнить иные обязанности, установленные законом и договором. Надо заметить, что данная норма изложена не лучшим образом. Во-первых, указание на «государственные или муниципальные нужды» способно ввести в заблуждение - используемая терминология порождает мысль о применении ст. 49 ЗК РФ, т.е. о том, что такой договор заключается принудительно. На самом же деле это не так: договор аренды в указанном случае заключается арендодателем добровольно. Во-вторых, вряд ли есть необходимость повторять нормы, предусматривающие обязанности арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для использования; такая обязанность имеется при любой аренде (ст. 13, 40 - 43, 57 - 58, 60 и др. ЗК РФ).
Имеются и другие вопросы по редакции этого пункта ст. 22 ЗК РФ . В литературе высказываются различные мнения по поводу указанной нормы. Н.А. Сыродоев высказывает сомнения как по поводу обоснованности ограничения срока договора одним годом, так и в принципе о необходимости в данном случае заключать именно договор аренды, «когда для проведения некоторых работ требуется лишь проход по земельному участку» .
Если предположить, что в данном случае все-таки имеется в виду изъятие участка для государственных или муниципальных нужд путем возложения на арендодателя обязанности заключить договор аренды, то проведение изыскательских работ - лишь один из возможных вариантов того, что составляет «государственные и муниципальные нужды». Сами же изыскательские организации не могут принудить организацию-собственника земельного участка к заключению договора.
В параграфе, посвященном купле-продаже, уже говорилось о тех про-блемах, которые возникают при заключении договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или арендодателя. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. В этой связи существенным представляется разъяснение Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. по этому вопросу (п. 19). Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат разным лицам и на разных основаниях (праве собственности, праве хозяйственного ведения и т.п.).
Поскольку остается открытым вопрос о том, как же будут исполняться обязанности по такому договору аренды, то в п. 20 Постановления Пленума специально указано, что в силу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности нескольких должников в предпринимательских отношениях являются солидарными.
Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст. 612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.
Обязанность предоставить земельный участок является самостоятельной обязанностью арендодателя. Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ).
Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре.
Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде зе-мельных участков существенно изменено. Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возмо-жен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36).
Сходная норма имеется и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 данного Закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе - это право обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка.
Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного участка положений ГК о приобретении доли в праве общей собственности. Он отмечает, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором «не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и основного покупателя» . Видимо, с таким утверждением можно согласиться, поскольку смысл норм, регулирующих продажу доли в общей собственности (общие нормы ГК РФ), и специальных норм, предусмат-ривающих преимущественное право арендатора земельного участка на выкуп, существенно различаются. Если в первом случае задачей является обеспечить интерес прочих сособственников, а во втором - обеспечить приватизацию данного участка в пользу добросовестно и стабильно использующего его фактического пользователя (арендатора). В связи с этим если при продаже доли сособственником требуется наличие третьего лица, желающего приобрести долю, то в случае, определенном п. 8 ст. 22 ЗК РФ, это условие не требуется.
Если условие о выкупе арендованного земельного участка не преду-смотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
Право на выкуп земли, в том числе в рамках приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность выкупа, в этом направлении развивается и судебная практика .
Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если зако-нодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу (это касается и случаев, когда выкупается участок менее минимального размера).
Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных земельных участков содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11. Так, п. 7 данного Постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и лишается возможности приватизировать участок.
Весьма любопытное толкование дано в п. 14 указанного Постановления по поводу ситуации, когда покупатель приобретает здание (сооружение) на участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Покупатель в таком случае с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает и право пользования земельным участком, необходимое для использования данной недвижимости. При этом он считается именно арендатором независимо от того, оформлялся ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка.
И еще одно важное разъяснение, содержащееся в п. 22 указанного По-становления. Если договором аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, принадлежащий арендодателю, то на срок аренды недвижимости арендатор считается обладающим «правом пользования» той частью участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Отсутствие в договоре условия об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор может пользоваться данным участком без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Фактически данное разъяснение ввело особый вид вещных прав.
Согласно ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков пользуются всеми правами собственников земельных участков за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. В обязанности арендаторов, как и иных пользователей, не являющихся собственниками земельных участков согласно ст. 42 Земельного кодекса, входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и прочими природными объектами. Отказ граждан и юридических лиц от при-надлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей.
В связи с этим самостоятельную обязанность арендатора составляет обязанность целевого использования земли, что и закреплено в земельном законодательстве (см., например, ст. 42 ЗК РФ). Понятие целевого использования земельного участка включает в себя в том числе использование участка в режиме, свойственном для данной категории земель, обязанность не выходить за пределы так называемого разрешенного использования, а также обязанность применять те способы использования земли, которые не причиняют вреда земле как природному объекту.
Самостоятельной обязанностью арендатора является также обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Данная обязанность фактически шире, так как в соответствии с Градостроительным кодексом, Законом о государственном кадастре и другими нормативными правовыми актами на арендатора возлагается обязанность обеспечить межевание, восстановить границы, если они разрушены или повреждены, и т.п.
Самостоятельной и значимой для рассматриваемых отношений является и обязанность осуществлять мероприятия по охране земель. В литературе вопрос о том, что входит в понятие «охрана земель», а также о соотношении данного понятия с близкими ему («рациональное использование» и др.) является спорным .
Однако применение различных организационно-правовых форм использования земли всегда обоснованно связывалось с вопросом ее рационального использования. В целом эта проблематика не относится к теме работы, ряд вопросов вообще имеет административный характер . В данном случае необходимо лишь подчеркнуть, что содержательная часть самых различных обязанностей лиц, фактически владеющих участками земли, может и должна составлять также и обязанности непосредственно по договору. В частности, было бы правильным считать, что в числе обязанностей арендатора перед арендодателем есть и обязанность по рациональному использованию земельного участка, обеспечению охраны земель . В отношениях аренды земельных участков, прежде всего имеющих сельскохозяйственное назначение, данная обязанность перерастает из публично-правовой в частноправовую. Учитывая включение земли в оборот и интенсивность прежде всего «горизонтальных», эквивалентно-стоимостных связей, в литературе справедливо подчеркивается возрастание роли гражданско-правовых средств обеспечения рационального использования земли.
Важными для обеспечения устойчивости права аренды являются нормы законодательства о сохранении в силе договора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество (земельный участок) к другому лицу (ст. 617 ГК РФ).
При смене арендатора договор аренды не всегда сохраняет силу. По общему правилу в случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, в случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Договор доверительного управления земельным участком необходимо отличать от договора поручения, договора комиссии и договора агентирования, объектом которых является земельный участок.
В отличие от договора поручения доверительный управляющий действует от своего имени, а не от имени поручителя. При этом совершаются не только юридические, но и фактические действия.
В отличие от договора комиссии договор доверительного управления предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделки, но и любые иные юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Наибольшее сходство договор доверительного управления имеет с договором агентирования. Но в отличие от агента доверительный управляющий может действовать только от своего имени, а агент - как от своего имени, так и от имени принципала. Как и доверительный управляющий, агент вправе совершать и юридические, и фактические действия. Однако агент совершает только такие фактические действия, которые лишь сопутствуют юридическим действиям и не связаны с использование земельного участка принципала, направленным на извлечение из этого имущества выгоды, что свойственно доверительному управлению. Как правило, доверительный управляющий совершает все три правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, тогда как агент только распоряжается имуществом и не осуществляет правомочия по пользованию им.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками . Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать земельный участок. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера . Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.
По результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистриро-ванные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (см. п. 2 ст. 14 ФЗ от 02.01.2000 «О государственном земельном кадастре»).
Включение в договор аренды указанных выше сведений из Единого государственного реестра земель позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Права юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям ГК РФ и Кодекса. Например, согласно ст. 18 и 19 ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить указанные права в качестве вклада в устав-ный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 ЗК РФ не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 ЗК РФ не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арен-датор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Данное правило п. 3 ст. 22 ЗК РФ основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В п. 3 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависи-мость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности аренда-тор , для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.
Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обя-зан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. п. 1 ст. 621 ГК РФ).
На практике полезно иметь в виду императивное ограничение срока аренды зарезервированных в установленном порядке земель. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муни-ципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезер-вированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (см. п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ).
Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка (см. п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров аренды земельных участков, арендо-дателями по которым являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов.
«Земельный участок может быть передан в аренду для государствен-ных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год» . При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (см. п. 7 ст. 22 ЗК РФ). Для сравнения напомним, что отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ, регулировались ст. 45, 46 ЗК 1991 г. В них также устанавливались права и обязанности организаций, проводящих изыскательские работы. Как и прежде, для целей, указанных в п. 7 ст. 22 ЗК РФ, предусмотрено заключение краткосрочного договора аренды, а не изъятие земельного участка. В такого рода договорах на практике целесообразно устанавливать, помимо прочих, также те обязанности арендатора, которые прямо предусмотрены в указанном пункте.
Пунктом 8 ст. 22 ЗК РФ введено общее правило о наличии у аренда-тора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае продажи такого участка преимущественного права его покупки. Указанное общее правило не применяется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Из общего правила п. 8 ст. 22 ЗК РФ следует, что при продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (см. ст. 250 ГК РФ). При этом публичные торги могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, указанных в законе.
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.
В рассматриваемом случае при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ). В связи с этим уместно напомнить, что по общему правилу ст. 21 ГК РФ с наступлением совершеннолетия (по достижении лицом 18-летнего возраста) возникает в полном объеме гражданская дееспособность гражданина. Поэтому после достижения указанного возраста наследник вправе самостоятельно распоряжаться земельным участком. При этом следует учитывать, что: а) когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; б) полная дееспособность возникает также в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным по правилам ст. 27 ГК РФ). В связи с этим представляется, что правило п. 10 ст. 22 Кодекса необходимо толковать расширительно: договор аренды земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему наследнику, должен быть прекращен в любом случае приобретения таким наследником полной дееспособности.
Согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный «замысел» законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ соответствующих изменений.
В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам .
Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субарен-де, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду .
Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации .
В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК).
|
обратная связь
