Действующее законодательство определяет аренду и ее признаки традиционно. Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак - непотребляемость (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владе-ние. Но не всякий арендатор «может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда» . Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него.
Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. Земельный кодекс дает определение как собственников земельных участков, так и землепользователей и арендаторов (ст. 5).
Кроме того, одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правовая защита (ст. 305 ГК РФ). Но она возможна только в том случае, если он является владельцем. Если бы арендатор имел только право пользования (без владения), то он был бы лишен такой защиты.
Следует отметить, что договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. Происходит это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.
В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном, «урезанном» виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В литературе отмечается, что свойство следования и предоставления арендатору вещно-правовой защиты дает основание отнести право пользования арендатора к числу вещных прав .
Противоположную точку зрения высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, свойства, присущие арендным правам, «представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу». Этот тезис он дополняет следующим утверждением: «Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер», его основным содержанием являются права и обязанности арендодателя по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам . С этими соображениями можно было бы согласиться, если бы не присущее аренде право следования и право вещно-правовой защиты, когда арендатор уполномочен истребовать объект аренды даже у собственника.
Договор аренды земельного участка - консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора.
Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца, если это не противоречит действующему законодательству.
Современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках, но ранее они устанавливались . Федеральным законом № 87-ФЗ от 18 июля 2005 г. п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был дополнен следующим: «Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду».
Существуют и другие способы установления срока действия договора аренды земельного участка . Это касается прежде всего тех случаев, когда в договоре четко обозначены ограничения. Как правило, они связаны с «началом рекультивации», с «моментом освоения в целях посевных работ» и др. .
Если в отношении обычной аренды наблюдается усиление диспозитивных тенденций и государство все меньше вмешивается в процесс регулирования арендных отношений, то к аренде земли отношение несколько иное, заметнее линия на более активное вмешательство государства. Это касается, как порядка заключения договоров, так и исполнения их обязательств .
Тем не менее наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. Развитые государства создали систему правовых средств, позволяющую эф-фективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблемы экономической и производственно-технической зависимо-сти арендатора. Для того чтобы сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды, создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством. В большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, Франция, Бельгия и др.).
Во Франции принят целый ряд крупных специальных законов об аренде (о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.). В Аграрном кодексе этой страны сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д.
Для этих государств обычным явлением стала не просто более детальная регламентация договоров, имеющих существенное значение для государства, но и введение примерных и типовых договоров. Такие акты приняты в Германии , Англии , Швейцарии и других странах.
Во Франции жесткое законодательное регулирование аренды земель, введение типовых форм, безусловных для исполнения, привело к тому, что правоведы стали трактовать такой договор как «договор присоединения» или «продиктованный договор». В этом случае условия диктует не арендодатель другой стороне, а государство - обеим сторонам.
Сравнивая процесс формирования условий договора и регулирования аренды государством в Западной Европе и нашей стране, некоторые авторы отмечают: «В России наблюдается прямо противоположный процесс перехода от публично-правового к частноправовому регулированию аграрных отношений на принципах свободы договора ... при этом сфера арендных отношений, рассматриваемая как сфера частных интересов, отдается на произвол рыночной стихии» .
В Единообразном Торговом кодексе США в разделе об аренде (раздел 2А) только вопросам заключения договора аренды посвящена 21 статья, не считая прочих (20 - 30), так или иначе связанных с формированием условий арендного договора .
При заключении договора аренды публичными образованиями необходимо применять нормы, указанные в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Правительством РФ 11 ноября 2002 г.
Следует отметить, что существует типовая форма договора аренды зе-мельного участка, находящегося в государственной собственности. Она ут-верждена Распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г.
При рассмотрении вопросов купли-продажи следует обратить внимание внимание, что ЗК РФ дополнен ст. 30.1, 38.1 и ст. 30.2, 38.2. Они предусматривают также и новые правила для сдачи земельных участков в аренду при ведении жилищного строительства.
Эти нормы во многом отражают сложившуюся практику заключения договоров аренды по итогам торгов. Данные правила (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ) ориентируются прежде всего на продажу права на заключение договора аренды. Сам же договор заключается с победителем торгов - лицом, предложившим на аукционе наибольшую цену.
В юридической литературе даются различные оценки этого явления . По мнению И.А. Иконицкой, «в данном случае предметом торга выступает плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков», а «при покупке права на заключение договора, возникает ... неординарная юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы приобретает на него право собственности» .
С таким подходом трудно согласиться. Действующие нормы лишь определяют субъект, с которым продавец обязан вступить в арендные отношения. Ни о каком праве собственности на покупку права существующие правила не указывают.
Н.А. Сыродоев же утверждает, что «ни о какой сделке купли-продажи и речи быть не может... речь идет о надуманной конструкции, которая противоречит смыслу и букве ГК» .
Это утверждение спорно. Возможность применения норм купли-продажи прав предусмотрена непосредственно в тексте ГК РФ: «Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав» (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Положительно оценивается возможность продажи имущественных прав и в литературе .
Практика продажи права аренды пошла по пути оборота этого права - приобретенное право стало перепродаваться и отчуждаться иным образом. А что продается и покупается в таких случаях?
Содержание такого договора можно квалифицировать как договор купли-продажи права заключить в дальнейшем другой договор - аренды. С юридической точки зрения такая конструкция почти безупречна. Во всяком случае нет видимых оснований признать договор, а также последующие перепродажи недействительными.
Но иногда анализ торгов и их условий показывает, что договор аренды непосредственно после торгов или спустя некоторое время все-таки заключается победителем. И затем он перепродает это право («право на заключение договора») третьим лицам. В таком случае перед нами перенайм, состоявшийся в результате уступки права требования (обычного способа перепродажи). Поскольку происходит замена стороны в договоре, являющемся двусторонним, подобного рода «цессия» недопустима , а сам перенайм следует признавать недействительным. Вопрос о субъекте отношений аренды связан с личностью кредитора. Это ограничение предусмотрено ст. 383 ГК РФ.
Поскольку рассматриваемая ситуация характеризуется сменой стороны в договоре, передаются и права, и обязанности. Но подобное возможно только при согласии стороны в договоре. Ограничение вытекает из п. 1 ст. 391 ГК РФ. Такая перепродажа права не может привести к «возникновению основания для заключения нового договора аренды земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи» .
Поскольку перед нами случай замены стороны в договоре аренды (прежний приобретатель, купивший право аренды, более не будет участвовать в этих отношениях), то возникающие отношения нельзя квалифицировать и как субаренду.
Обязательными условиями договора аренды земельных участков являются объект (предмет) договора и размер арендной платы .
Согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 614 ГК РФ использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Гражданский кодекс не определяет размер арендной платы в числе ос-новных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков.
Арендная плата может быть установлена (п. 2 ст. 614 ГК РФ) как в де-нежной, так и в материальной форме. Она вносится согласно условиям договора периодически или единовременно. В качестве арендной платы могут выступать доли полученных в результате использования арендованного имущества: продукции, плодов, доходов (от предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и т.д.)
Общие принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения уста-навливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. N 1738-1 (послед. редакция от 23 декабря 2003 г.) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливается в договоре. Но органы исполнительной власти устанавливают базовые цены по видам использования земель и категориям арендаторов.
Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления в рамках своих полномочий могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы. Это может быть полное или частичное освобождение от ее уплаты на определенный срок отсрочка выплаты, уменьшение ставок арендной платы . Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы за земельные участки сведено к минимуму.
При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме. При этом используются базовые ставки, которые установлены на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными .
Анализ практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет сделать следующие выводы:
1) если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе;
2) суд может изменить установленную соглашением сторон арендную плату в связи с признанием ее либо не соответствующей нормам ФЗ «О плате за землю», либо противоречащей логике различных условий договора, либо общим принципам разумности и справедливости ;
3) на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В судебной практике выработаны определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что «в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления»;
4) факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы ;
5) неправомерность пользования земельным участком при отсутствии договора не может привести к обязанности платить арендную плату ;
6) если же при аренде государственных или муниципальных земель арендодатель повышает ставки арендной платы исходя из повышения базовых ее размеров уполномоченным органом собственника этих земель, то сумма повышения не может быть взыскана как неосновательное обогащение ;
7) арендная плата за землю включается в состав общей массы налоговых поступлений, так как она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Однако это не приводит к тому, что арендная плата становится в юридическом смысле налогом или сбором ;
8) если произошло увеличение ставок арендной платы, то обязанность платежа в новом размере не зависит от государственной регистрации изменений договора аренды ;
9) в состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут вхо-дить не только средства, представляющие собой собственно арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктурой и т.п.); однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам . Не входят в арендную плату и расходы арендатора по содержанию объекта аренды, в том числе по оплате услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций;
10) право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а фактически пользование участком осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения пользователя ; при этом не имеет значения - был ли заключен договор, а если и был, то был ли он зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию ;
11) обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земли, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке ;
12) в отношении недобросовестного землепользователя (не заключавшего договор аренды и не уплатившего арендной платы) могут быть применены нормы административного законодательства и наложен административный штраф .
Представляет интерес и практика изменения размера платы за аренду земли. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом Санкт-Петербурга о взыскании неосновательного обогащения (излишне уплаченных денежных средств по арендной плате). Истец полагал, что изменение ставок арендной платы, предусмотренное методикой расчета этой платы, вновь принятой распоряжением губернатора, допустимо лишь в отношении договоров, которые будут заключать в будущем, и не касается ранее заключенных договоров аренды. Однако суд сделал вывод, что в самом договоре заложена возможность изменения размера арендной платы в тех случаях, когда уполномоченным органом собственника вводятся новые размеры ставок, в иске отказано .
Глава 3. Правовой статус сторон договора аренды |
обратная связь
