Большинство московских автомобилистов и гостей столицы знают о проблеме с автостоянками в центре Москвы не понаслышке.
Этой проблемой также озабочены и городские власти. Диапазон предлагаемых решений проблемы с автостоянками достаточно широк: от ограничения въезда и парковки автотранспорта в центре столицы до строительства "перехватывающих" многоуровневых автостоянок в различных районах города.
Москва - это один из крупнейших мегаполисов, с 12-миллионным населением, входящий в число самых дорогих городов мира по стоимости жизни и объектов недвижимости.
Как любой крупный город Москва ежедневно сталкивается с проблемой транспорта. На сегодня число автомобилей в столице насчитывается до 3-х миллионов Ежегодно, по некоторым данным, число легковых автомобилей в городе растет на 100 тыс. единиц.
В то же время, инфраструктура города не способна обеспечить нормальные условия движения и стоянки такого количества машин. На это есть объективные причины. Москва имеет многовековую историю, и во время строительства домов и улиц даже несколько десятилетий назад трудно было предвидеть такое число машин.
Территория Москвы также ограничена площадью в 1100 кв. км в пределах МКАД. В черте города наблюдается дефицит свободных земель под застройку. Рассматриваются различные альтернативные источники получения свободных земель, начиная от сноса ветхих зданий (включая 5-этажные "хрущевки") до освоения территорий Московской области, прилегающих к МКАД.
На фоне общегородских программ гаражного строительства в Москве ряд строительных компаний предлагают нетрадиционные архитектурные и технические решения, позволяющие оптимизировать строительство и эксплуатацию многоместных гаражей и автостоянок.
Отчасти проблему автостоянок призвано решить строительство новых торговых и деловых комплексов в центре столицы, в которых предусмотрены подземные автостоянки для сотрудников и посетителей. В частности, международные требования по классификации офисных зданий, предусматривают наличие в офисных зданиях категории "А" (самой высокой) подземных автостоянок из расчета 1 машинное место на 100 кв. м арендуемой площади.
Проиллюстрируем проблему автостоянок в Москве с помощью цифр и фактов. В ЮВАО Москвы находится большое количество предприятий и организаций - свыше 13 тысяч, или 7,6% от их общего числа.
Данные Москомстата.
В настоящее время, по различным оценкам, количество мест организованного хранения автомобилей в городе составляет примерно 900 тыс. машиномест.
Средняя обеспеченность местами организованного хранения автомобилей составляет примерно 38%.
Обеспеченность машиноместами по Москве неравномерна. Наибольшую проблему со свободными местами испытывает Центральный округ столицы, где лишь каждая четвертая машина обеспечена стояночным местом, согласно данным ГУП "НИиПИ Генплана Москвы".
Данные ГУП "НИиПИ Генплана Москвы".
Представленные данные свидетельствуют о том, что обеспеченность ЮВАО машиноместами также невысокая.
Средний уровень обеспеченности машиноместами для хранения автомобилей постоянного населения ЦАО составляет порядка 35% от численности парка легковых автомобилей.
Приведенные выше статистические данные позволяют сделать вывод о том, что в среднем лишь каждая четвертая машина в центре Москвы обеспечена местом на организованных автостоянках.
Развитие рынка автостоянок в столице привело к необходимости их классификации по тем или иным признакам.
Наибольшее распространение в Москве получили следующие виды парковочных мест:
1. "Ракушки".
2. Плоскостные гаражи и наземные парковки.
3. . Многоуровневые и подземные гаражи (паркинги).
Рассмотрим более подробно каждый вид автостоянок.
Сравнительная характеристика парковочных мест по типам:
Наиболее перспективным и, в то же время, дорогостоящим видом автостоянок являются многоуровневые и подземные гаражи (паркинги), которые должны прийти на смену "ракушкам", плоскостным гаражам и открытым автостоянкам.
По оценкам экспертов, стоимость строительства подземных и многоуровневых паркингов не превышает 450 долл. за квадратный метр. Гараж-стоянка вместимостью до 600 машино-мест имеет общую площадь 10-13 тыс. кв. м. Таким образом, стоимость строительства одного паркинга составляет в среднем 5,5 млн долл. США. Ценовое распределение мест в многоуровневых гаражах
На сегодня предлагаются места примерно в 20 многоуровневых гаражах стоимостью от 20 до 60 тыс. $ за место и выше.
По ценовому признаку рынок многоуровневых гаражей можно разделить на следующие сегменты:
Верхний - 60 тыс. $ и выше.
Средний - 30 - 40 тыс. $.
Нижний - 20 тыс. $ и ниже.
Однако, рынок элитных гаражных мест в столице упомянутыми выше предложениями не исчерпывается.
В ряде случаев парковочные места предлагаются не отдельно, в составе других предложений по продаже (или аренде) элитного жилья и офисных помещений в Москве.
Результаты проведенного исследования показывают, что наиболее дорогие современные гаражи, как правило, встроены в престижные жилые и офисные здания, расположенные в центре города.
Отчасти это можно объяснить, помимо дефицита парковочных мест, повышенным платежеспособным спросом на машинные места со стороны жителей домов или офисных служащих в престижных кварталах Москвы.
По мнению ученых, поиск свободного машинного места, особенно в спешке, можно отнести к разряду стрессовых ситуаций, особенно, если к этому добавить беспокойство за оставленный без присмотра транспорт. Многие автомобилисты сталкиваются с такими проблемами ежедневно.
Иными словами, высокообеспеченные граждане, живущие или работающие в центре города, готовы платить серьезные деньги (сопоставимые с ценой новой приличной иномарки) за возможность оставлять автомобиль возле дома или офиса в комфортных и безопасных условиях.
Такова цена престижа, комфорта, безопасности и "шаговой" доступности парковочного места в элитном жилом или деловом комплексе в Москве.
Далее рассмотрим менее дорогие предложения в Москве, лежащие в среднем ценовом сегменте (от 30 до 40 тыс. долларов).
Это самый многочисленный сегмент многоуровневых гаражей в Москве (примерно 2/3 предложений).
Как правило, это современные 4-5 уровневые гаражи емкостью до 300 машинных мест, наземного или подземного типа, с охраной и всеми необходимыми службами и инженерными системами, включая видеонаблюдение, противопожарные системы, вентиляцию, освещение, отопление, мойку, техцентр и др.
Водитель оставляет машину на одной из упомянутых стоянок в районе Садового Кольца и далее следует в центр на работу или за покупками пешком или общественным транспортом.
Подобная практика имеет место во многих мегаполисах мира: Лондоне, Берлине, Париже, Нью-Йорке и других крупных городах.
Почасовая парковка в центре таких городов может стоить в 2-3 (и более раз) дороже, чем в других районах.
Помимо крупных "перехватывающих" стоянок, в западных мегаполисах имеется некоторое число небольших офисных и домовых подземных стоянок. Места на этих стоянках также предлагаются, как правило, резидентам в весьма ограниченном количестве и по относительно высоким ценам.
Здесь выявляется принципиальное различие между парковочными местами высшей и средней ценовой категории в контексте "шаговой" доступности.
Чем ближе парковочное место к целевому объекту (офису или дому), тем выше его рыночная стоимость.
Следующий фактор стоимости парковочного места - privacy, или уединенность. Это означает, что данным гаражом пользуются только жители или сотрудники этого здания.
Присутствие людей и машин "с улицы", как это происходит на многих публичных стоянках средней и нижней ценовой категории, может создавать некоторые неудобства остальным обитателям гаража.
К примеру, кто-то оставил после себя мусор или масляное пятно, оцарапал соседние машины, неаккуратно открыв двери салона или неловко поставив свою машину. Это пример из "западной" действительности, который может иметь место и в Москве. Разумеется, в частных и элитных гаражах подобных проявлений беспорядка быть не должно.
Далее рассмотрим предложения по продаже гаражей в Москве в нижнем ценовом сегменте - 20 тыс. долларов и ниже.
В нижнем ценовом сегменте происходит некоторое смешение гаражных мест по типу и расположению зданий.
Большинство гаражных предложений по Москве, не считая центра, находится данном ценовом диапазоне.
Подобное обстоятельство можно отчасти объяснить "незрелостью" и слабой насыщенностью гаражного рынка столицы.
Нижний ценовой сегмент (до 20 тыс. долларов за место), очевидно, не является целевым сегментом для инвесторов и строителей многоуровневых гаражей.
Однако в перспективе, по мере строительства новых гаражных мест в столице, дешевые места могут составить конкуренцию преимущественно в ценовом аспекте.
Как отмечалось ранее, по месторасположению, престижности и качеству предоставляемых услуг гаражи нижнего ценового сегмента конкуренцию составить, скорее всего, не смогут.
Альтернативные сегменты гаражного рынка г. Москвы.
Современные многоуровневые гаражи появились в столице относительно недавно, во многом благодаря городским строительным программам, а также частным инвестициям.
В качестве альтернативных сегментов рынка рассматрим следующие типы объектов, расположенных в г.Москве:
1. Гаражно-строительные кооперативы (ГСК).
2. . Гаражи автотранспортных предприятий и различных ведомств.
На территории ЮВАО расположено 19 гаражно-строительных кооперативов, также 21 автотранспортное предприятие.
Результаты исследования выявили высокую заполненность данных объектов в настоящее время и, следовательно, в большинстве случаев отсутствие свободных мест.
Лишь в 2-х из 19 ГСК предлагались места в аренду по ценам 150-250$ в месяц. Не лучше обстоит ситуация среди автотранспортных предприятий центра Москвы.
Еще несколько лет назад было вполне реально (для коммерческой структуры) арендовать места в гаражах ведомств и автотранспортных предприятий. В этих гаражах часто имелись мойки, ремонтные цеха и другие элементы современной инфраструктуры в нашем понимании.
Однако, по результатам исследования, в этих гаражах сегодня также наблюдается либо дефицит свободных мест, либо запрет на их сдачу в аренду сторонним организациям.
Единственным доступным объектом оказался 5-ый таксомоторный парк , предлагающий в аренду машинные места на открытой стоянке за 150 долларов в месяц.
Таким образом, результаты исследования показывают, что в альтернативных сегментах рынка (среди ГСК и автотранспортных предприятий) серьезных конкурентов в настоящее время тоже нет.
ПО правительственной программе как показано на диаграмме, на ЦАО будет приходиться 21% машиномест, возводимых в Москве к 2010 г., что примерно в 1,5 - 2 раза больше, чем в остальных округах.
Источник: "Целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2009-2010 гг."
Если будет реализована "Целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве," то уровень обеспеченности гаражами может достичь в 2010 г. 60 %.
В последние годы ведется активное строительство и реконструкция офисных зданий в Москве.
Строятся современные многоэтажные здания, а также реконструируются старинные особняки.
В ходе исследования было рассмотрено свыше 300 предложений по аренде офисов типа "А", "В" и "С", а также крупных торговых центров, расположенных в Москве.
Наивысшей считается категория "А". Помимо повышенной комфортности и современной технической оснащенности, одним из требований к офисам категории "А" является наличие подземной стоянки.
Ценовая дифференциация между офисами категорий "А", "В" и "С" заключается в следующем:
• Аренда 1 кв. метра офисных помещений класса "А" в большинстве случаев обходится в 500-700 долларов в год без учета эксплуатационных расходов.
• Офисы классов "В" предлагают помещения в аренду по более низким ставкам - 400-600 долларов за кв. метр в год.
Офисные здания категории "А".
По результатам исследования, подавляющее большинство офисов класса "А" (90%) имеют собственную парковку в том или ином виде.
Однако лишь немногим более половины (56%) офисов в Москве, позиционируемых в категории "А", имеют собственные подземные автостоянки.
Такой результат может указывать, в частности, на недостаточное понимание менеджерами многих офисных зданий, претендующих на категорию "А", важности наличия собственных подземных стоянок в их зданиях.
С другой стороны, этот факт объясняется отчасти и тем, что на категорию "А" претендует большое количество зданий старой постройки (нередко дореволюционной), которые были отреставрированы или реконструированы за последние годы.
Иметь офис в старинном особняке также считается престижным. Отсюда и высокая цена предложения.
В некоторых случаях подвалы старинных зданий приспосабливаются под автостоянки. Однако такое решение вопроса не всегда представляется возможным по техническим или эстетическим соображениям.
Наиболее часто встречаются предложения по офисным зданиям с подземными стоянками в районе следующих станций метро: "Новокузнецкая", "Таганская", "Цветной Бульвар", "Павелецкая" и др
На диаграмме видно, что обеспеченность бизнес-центров категории "А" подземными автостоянками по центру Москвы неравномерная.
Большая часть офисных зданий класса "А" в Москве была построена после 2000 года.
На диаграмме выше показано, что примерно половина (89 из 176) зданий класса "А" была построена после 2000 г., что в 2 раза больше, чем за 1990-е годы.
При этом некоторая часть зданий старой постройки (48 зданий или примерно четверть от общего числа объектов категории "А") также была реконструирована и переоборудована под категорию "А".
Средняя арендная ставка по офисным помещениям категории "А" составляет, по результатам исследования, 633 доллара за 1 кв. метр; для офисов с подземными стоянками - 653 доллара; без стоянок - 612 долларов за кв. метр в год.
В ряде случаев, помимо арендной платы, дополнительно начисляются эксплуатационные расходы, составляющие в среднем 100 $/кв. м в год.
За стоянку автомобилей также взимается арендная плата: подземная стоянка - 250-300 $; наземная - 100 - 150 $ за машинное место в месяц.
Далее представлена диаграмма распределения офисных помещений категории "А" в центре Москвы по уровню арендных ставок.
Как показано на диаграмме, основная масса предложений категории "А" (71%) находится в диапазоне от 500 до 700 $ за 1 кв. м в год без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.
Менее четверти предложений (23%) предложений находятся в верхнем сегменте - превышают 700 $ за метр в год.
Офисные здания категории "В"
Не меньшего внимания заслуживают офисы категории "В" как потенциальные потребители парковочных услуг.
Офисы категорий "В" и "С", находящиеся в центре Москвы, как правило, не имеют подземных стоянок (подземные стоянки встречаются в очень редких случаях) , что подтверждается результатами исследования.
В категории "В" находится значительное число вполне респектабельных зданий, однако нерешенность вопроса с подземной стоянкой является серьезным для них препятствием для перехода в категорию "А".
В случае положительного решения вопроса с подземной стоянкой арендная плата, взимаемая владельцем здания категории "В", может увеличиться примерно в 1,25 раза за счет перевода здания в более высокую категорию - "А".
Более половины зданий категории "В" в центре Москвы, как показали результаты исследования, было построено до революции или до середины ХХ века.
Две трети зданий было реконструировано за последние годы. Во многих помещениях был выполнен ремонт по современным европейским стандартам.
Распределение офисных зданий класса "В" по времени строительства представлено на диаграмме ниже.
В подавляющем большинстве случаев предлагается наземная стоянка машин во дворе или перед зданием.
На диаграмме показано, что за последнее десятилетие резко возросли темпы строительства и реконструкции офисных зданий класса "В" Москвы.
За последние 10-15 лет было реконструировано две трети зданий старой постройки, а объемы нового строительства за этот период сопоставимы с итогами строительства за полвека.
Однако строительство подземных стоянок непосредственно в этих зданиях представляется весьма проблематичным.
Аренда помещений в офисных зданиях класса "В", расположенных в Москве, в среднем обходится в 500 долларов США за 1 кв. метр за год
Как показано на диаграмме выше, большая часть офисов класса "В" сдается в аренду по ставкам от 400 до 600 долларов за 1кв. м в год.
Лишь четверть офисов данной категории сдается по ставкам более 600 долларов в год.
Потребность офисов в машинных местах.
Помимо категорий офисных зданий, другая проблема заключается в нормативах распределения машинных мест, а также офисных помещений между сотрудниками. Согласно требованиям к офисам категории "А", на каждые 100 квадратных метров арендуемой площади должно приходиться, по крайней мере, одно машинное место на подземной стоянке.
Как показывают результаты исследований, в офисных зданиях, где имеются подземные автостоянки, минимальные нормативы выдерживаются: одно машинное место предлагается в среднем на 100 кв. метров арендуемой площади.
С другой стороны, согласно российским нормам, на одного сотрудника приходится в среднем 5-10 квадратных метров офисных помещений, что значительно ниже, чем принято в развитых странах. Там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 кв. м площади.
Несложно подсчитать, что в данном случае на одно машинное место в московском офисе, выделяемое на 100 кв. метров площади, может приходиться 10-20 сотрудников.
Уровень обеспеченности сотрудников автомобилями (личными или служебными), в свою очередь, зависит от уровня оплаты труда и сферы деятельности предприятия. В Москве, по различным данным, на 10-12 млн. жителей, приходится около 3 млн. автомобилей.
Вполне логично предположить, что, по меньшей мере, каждый третий или четвертый сотрудник имеет (или может иметь) автомобиль - личный или служебный. Таким образом, на одно машинное место могут претендовать до 5-7 сотрудников.
Вполне вероятно, что машинные места будут распределяться в основном среди топ- менеджеров , а не основной массы сотрудников.
Ежемесячная аренда машинного места на подземной автостоянке в офисах класса "А", расположенных в Москве, составляет в среднем 250-300 долларов.
Аренда наземной парковки составляет в среднем 150 долларов в месяц за машинное место.
В этой связи представляется разумным строительство подземных стоянок на близлежащих территориях, пригодных для этих целей. а также организация автобусных перевозок сотрудников и посетителей в офисы и обратно на стоянки.
Результаты исследований показали, что в большинстве случаев парковка автомобилей возле торговых зданий Москвы представляется затруднительной.
Почасовые тарифы на подземные парковочные места в современных торговых комплексах Москвы колеблются от 50 до 100 рублей, или на уровне 2-3 долларов, в час.
Кроме того, предусматриваются льготные тарифы ночного времени и целого дня.
Наземные парковочные места (если имеются свободные) возле остальных торговых центров предоставляются посетителям либо бесплатно, либо от 20 рублей в час.
Разброс цен на парковочные места по Москве (в зависимости от типа и местоположения стоянки) соответствует мировой практике - от 30 центов до 3-х долларов в час и выше.
Таким образом, парковочные места возле торговых центров также пользуются повышенным спросом среди покупателей и заслуживают внимания инвесторов.
Как показывают результаты исследования, проблема с машинными местами в центре столицы стоит достаточно остро и требует решения.
Строительство современных офисных и торговых зданий решает эту проблему лишь в незначительной степени, поскольку машинные места распределяются в среднем из расчета 1 парковочное место на 100 квадратных метров арендуемой площади.
По приблизительным расчетам, потребность в машинных метах может достигать 5-7 мест на 100 кв. метров арендуемой площади.
Ежемесячная аренда машинного места на подземной стоянке в офисных и торговых центрах обходится в 250-300 долларов США.
В лучшем случае остродефицитные парковочные в этих зданиях места достанутся администрации.
Основная часть сотрудников и посетителей торговых и офисных центров не в состоянии воспользоваться упомянутыми выше предложениями по причине их дефицитности и относительной дороговизны. В этой связи представляется разумной следующая концепция парковочного сервиса для сотрудников и посетителей торговых и деловых центров:
Организуются многоуровневые "перехватывающие" подземные или наземные автостоянки на свободных земельных участках.
- Между автостоянками, торговыми и деловыми центрами курсируют микроавтобусы, доставляющие клиентов в эти здания и обратно на стоянки, с интервалом 15-30 минут.
- Компании, расположенные в торговых и деловых центрах, арендуют парковочные места для своих сотрудников на "перехватывающих" стоянках.
- При этом условия аренды мест на "перехватывающих" стоянках могут быть значительно выгоднее, чем непосредственно в самих офисных и торговых зданиях, а оплата проезда в микроавтобусе входить в арендную плату за машинное место.
- Возможно предоставление дополнительных услуг (мойка, техническое обслуживание, аренда, перегон автомобилей, прочее).
- Предполагается использование современных систем оплат и поощрений в виде клубных карт, бонусов, скидок, BTL-акций.
- Коммерческие предложения по данному виду корпоративного обслуживания направляются владельцам и арендаторам торговых и офисных зданий в центре столицы.
|
обратная связь
