Определение жилищного фонда – первый шаг к решению вопроса о управлении жилищными фондами. По мнению авторов Комментария к ГК РФ Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, не могут быть самостоятельным объектом вещных прав часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.) .
Кроме того, существует точка зрения коллектива авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (Протокол № 18) . Отмечая несовершенство отечественного законодательства о недвижимости, коллектив авторов во главе с В.В. Витрянским и Е.А. Сухановым вносит ряд предложений по совершенствованию этой части законодательства. Необходимость включения в перечень недвижимых вещей новых объектов авторы Концепции пытаются объяснить не только их особой значимостью для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся помещения (жилые и нежилые).
Следует, безусловно, согласиться с доводами авторов Концепции совершенствования гражданского законодательства, однако возникает вопрос: как быть с такими объектами недвижимости, как здания и многоквартирные дома? Не должно быть ситуации, когда многоквартирный дом находится в собственности муниципального образования, а несколько квартир в нем - в собственности граждан. На единый объект, каким сейчас в силу ст. 130 ГК РФ является многоквартирный дом (здание), не может быть одновременно два разных права собственности: права муниципальной собственности на весь объект и права частной собственности на его неотъемлемую часть. Такая ситуация легко моделируется: представьте себе типовой 60-квартирный дом, построенный в 1985 г., который в момент сдачи в эксплуатацию был зарегистрирован в БТИ как объект государственной (социалистической) собственности, позже передан в муниципальную собственность в силу известного Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» . По состоянию на 1 марта 2005 г. в данном доме приватизировано 38 квартир, следовательно, еще 22 квартиры продолжают находиться в муниципальной собственности. Право частной собственности на каждую из 38 квартир зарегистрировано в Реестре. Что это, если не «расщепление» собственности, которого вроде и не должно наблюдаться в континентальной системе гражданского права?
Если исходить из духа и буквы действующего сейчас законодательства, возникает следующая ситуация: единый и неделимый в физическом смысле объект (дом) одновременно официально находится в муниципальной собственности, а 38/60 его - в частной собственности. Не менее интересным представляется дробление прав на нежилые (технические) помещения внутри дома и коммуникации. Как быть с ремонтом этих самых нежилых помещений и коммуникаций? Какую часть стоимости ремонта должно брать на себя муниципальное образование?
Еще один довод против признания отдельных жилых помещений внутри многоквартирного дома полноценными объектами недвижимости лежит уже в плоскости психологии. Известно, что население весьма скептически восприняло нормы ЖК РФ о правовом режиме так называемого общего имущества, названного в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Опросы, проведенные социологами, дают однозначный результат - граждане считают технические помещения, лифтовое хозяйство и коммуникации, т.е. все то, что находится за пределами их квартир, публичной собственностью . Отсюда и требования граждан осуществить ремонт систем водотеплоснабжения, отремонтировать подъезды и лифты за счет средств муниципальных образований. Да это и понятно, ведь ежемесячно граждане оплачивают услуги коммунальных предприятий, при этом одной из строк расшифровки платежей значится «ремонт». Думается, что институт общей собственности собственников квартир в многоквартирных домах возник в российском праве преждевременно, он не обеспечен ни материально, ни в психологическом плане, а значит, останется мертвым.
Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также так называемые помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы и пр.), связывающие несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания. Категория «помещения общего пользования» выделяется по признаку непригодности (непредназначенности) таких помещений для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Очевидно, что общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь такого имущества с конкретным помещением и не усматривалась.
Правовой режим общего имущества здания, в которое входят перечисленные элементы, должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений (недвижимых вещей), с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования частями (элементами) общего имущества здания в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Единственный правовой режим, обеспечивающий такую «безусловность», - это режим общей долевой собственности.
Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности.
Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья. В новом ЖК РФ вопросам регулирования отношений общей собственности в многоквартирном доме посвящена глава 6 (ст. 36 - 48). Общие положения об общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме могут быть изложены следующим образом.
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).
Статья 36 ЖК РФ (п. 4) устанавливает, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Конструкция нормы представляется неудачной потому, что передача общего имущества, указанного в ст. 36 ЖК РФ, только в пользование вообще не представляется возможной. Логичнее было бы предположить, что указанное имущество может передаваться по решению собрания собственников жилья во владение и пользование, в аренду, например, или доверительное управление. В связи с этим предлагается внести соответствующие изменения в ст. 36 ЖК РФ.
Для управления общим имуществом в многоквартирном доме ЖК РФ предписывает собирать общее собрание собственников жилых помещений (ст. 44 ЖК РФ). Это собрание является органом управления многоквартирным домом. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и некоторые другие права, предусмотренные разделом VI ЖК РФ для товариществ собственников жилья. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья и создается как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
|
обратная связь
