Некоторые правовые проблемы управления жилищным фондом

В настоящее время жилищные отношения регулируются большим количеством нормативно – правовых актов, однако в качестве основных следует выделить ГК РФ и Жилищный кодекс РФ, которые в правовом регулировании управления жилищным фондом содержат некоторые противоречия.
Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общей собственности в многоквартирном доме не распространяются. Разработка этой проблемы, не получившей освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.
Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартирам. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность .
Из изложенного можно сделать вывод о том, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права - общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности и характеризуется следующими признаками, первые два из которых обусловливают третий:
1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3) доля не может существовать самостоятельно, она составная часть квартиры или комнаты в коммунальной квартире как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.
По нашему мнению, данная конструкция долевой собственности является не вполне удачной и должна применяться только к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Более того, применительно к квартирам возникает право такой долевой собственности по отношению к объектам общего пользования многоквартирных домов.
Регулирование отношений общей долевой собственности в том виде, в котором оно представлено во вступившем в действие ЖК РФ, подвергается критике российскими учеными .
Несмотря на то что отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах регулируются ст. 290 ГК РФ и главой 6 ЖК РФ, законодательство не содержит указаний по поводу круга лиц, обладающих правом на долю в общем имуществе дома. Предположительно в силу ст. 4 ЖК РФ право на долю в общей собственности имеют собственники жилых помещений (квартир). Здесь уместно задать вопрос: распространяются ли нормы об общей долевой собственности на владельцев отдельных нежилых помещений внутри многоквартирного дома?
Сложным представляется определение момента возникновения права общей долевой собственности и момента регистрации права на эту часть недвижимого имущества в составе жилого дома. По мнению участников круглого стола в г. Перми, неопределенность норм ЖК РФ в этой части «способствует повсеместному незаконному отчуждению общего имущества. После принятия законченного строительством жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество» . Отмечается, что в практике имеются судебные решения, отрицающие наличие права на долю в общем имуществе за собственниками жилых помещений при отсутствии регистрации права на указанную долю.
Авторы аналитического отчета, представленного Федеральной антимонопольной службой, отмечают, что необходимо дополнить главу 18 ГК РФ нормой, устанавливающей равенство прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений внутри многоквартирного дома. Следует добавить, что в соответствии со ст. 15 ЖК РФ многоквартирный дом не является объектом жилищных прав, что, в общем, не противоречит нашему выводу о невозможности одновременного существования двух объектов права собственности - квартиры в доме и самого дома.
По общему правилу владение и пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить во владение и пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.
На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим подобным объединениям, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество . Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зарубежных государств российское законодательство подробно не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом.