Понятие «специализированные дома» впервые упоминалось в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» . Этот Закон определял, что данные дома предназначались для проживания отдельных категорий граждан и предоставлялись им в порядке и на условиях устанавливаемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
В ЖК РФ не просто употребляется понятие «специализированный жилищный фонд», но такой фонд специально выделяется из множества иных жилищных фондов. Законодатель также счел необходимым дать в п. 2 части третьей ст. 19 легальное определение его. Правовому регулированию отношений, связанных с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в ЖК РФ, посвящен отдельный четвертый раздел, который именуется «Специализированный жилищный фонд».
В субъектах Российской Федерации имеются отдельные законы о специализированных жилищных фондах. Так, например, в г. Санкт-Петербурге действует принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга от 15 марта 2006 г. Закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга» (с изменениями на 5 мая 2006 г. № 221-32) , а в Ростовской области - принятый Законодательным Собранием от 26 апреля 2006 г. Областной закон от 19.05.2006 № 496-ЗС «О специализированном жилищном фонде Ростовской области».
Прежде всего, следует отметить, что указанные законы, равно как и аналогичные законы иных субъектов Российской Федерации, соответствуют ЖК РФ. Они устанавливают порядок формирования и содержания специализированного жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях специализированного жилищного фонда, порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также порядок и условия пользования специализированными жилыми помещениями определенного вида, основания и порядок включения и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, их учет в реестре недвижимого имущества соответственно г. Санкт-Петербурга и Ростовской области.
Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К специализированным жилым помещениям ст. 92 ЖК РФ относит:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такового помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» указывает, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения:
1) заняты по договорам социального найма;
2) найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;
3) имеют обременения прав на это имущество.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В связи со своим особым правовым режимом специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем (за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ).
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (или действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
На основании указанных решений заключается договор найма специализированного жилого помещения.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
По юридической природе договор найма специализированного жилого помещения является двухсторонним, возмездным и срочным.
В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, члены семьи нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации .
Предметом договора найма специализированного жилого помещения выступает жилое помещение. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» к указанным жилым помещениям предъявляет следующие требования:
1) жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан;
2) они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
3) они должны отвечать требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства.
Кроме того, эти помещения должны быть благоустроены применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
Права и обязанности наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения. Наймодатель по указанному договору обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
5) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором специализированного найма жилого помещения.
Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наниматель по договору специализированного найма жилого помещения обязан:
1) не осуществлять обмен занимаемого жилого помещения;
2) не передавать жилое помещение в поднаем.
Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право:
1) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
2) вселять в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ).
Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Наймодатель специализированного жилого помещения может расторгнуть в судебном порядке договор найма специализированного жилого помещения в следующих случаях:
1) неисполнения нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;
2) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
3) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
4) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
5) использование жилого помещения не по назначению.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:
1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение, находящееся в общежитии, а также при передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
В соответствии со ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений, находящихся в общежитиях без предоставления других жилых помещений, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы.
Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
На основании статьи 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Конкретизируя эту норму, Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» указывает, что «не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме». Это дополнение еще раз свидетельствует об особом правовом режиме такого специализированного жилого помещения, которое отнесено к категории служебного.
Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
К лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:
1) дворники, слесари, техники-смотрители;
2) рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем;
3) почтальоны;
4) персонал жилищно-эксплуатационных организаций, принявших на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива;
5) работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий, военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных сил, Военно-морского флота и Министерства внутренних дел, непосредственно занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в Нечерноземной зоне (распоряжение Совета Министров РСФСР от 29 марта 1988 г. № 297-р);
6) научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями, направленные на работу в Байкальский филиал экологической токсикологии Всесоюзного научно-исследовательского института по охране вод Госкомприроды СССР (распоряжение Совета Министров РСФСР от 15 марта 1990 г. № 283-р);
7) директора, заместители директоров, заведующие лабораториями, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в Научно-исследовательский институт Сибирского отделения Академии наук (распоряжение Совета Министров РСФСР от 21 марта 1990 г. № 312-р);
8) военнослужащие железнодорожных войск (распоряжение Совета Министров РСФСР от 20 декабря 1990 г. № 1438-р);
9) сотрудники милиции (Закон РСФСР от 18 апреля 1991 г. № 1026-1 «О милиции»);
10) работники производственного объединения «Рослифт», непосредственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электромеханики, водители аварийных машин и линейный персонал (Постановление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР»);
11) работники конезаводов и конесовхозов (распоряжение Совета Министров РСФСР от 5 июня 1991 г. № 565-р);
12) военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы (Закон РФ от 22 января 1993 г. № 4338-1 «О статусе военнослужащих»);
13) должностные лица таможенных органов Российской Федерации (Таможенный кодекс РФ);
14) работники государственных природных заповедников и национальных природных парков;
15) Члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации;
16) работники лесного хозяйства;
17) работники специальных учебно-воспитательных учреждений для детей и подростков с девиантным поведением;
18) работники организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам.
Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции устанавливают перечни категорий граждан, как правило, включая в него муниципальных служащих, участковых врачей, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения из муниципального жилищного фонда.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации или на выборной должности.
Договор заключается на базе Типового договора найма служебного жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42. В договоре указывается:
1) предмет - квартира;
2) в связи с чем предоставляется квартира: с работой, прохождением службы, назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ или на выборную должность;
3) характеристика жилого помещения, его техническое состояние, а также, находящееся в помещении санитарно-техническое и иное оборудование;
4) кто из членов семьи вселяется совместно с нанимателем в жилое помещение;
5) следующие права и обязанности сторон договора.
|
обратная связь
