Рынок недвижимости характеризуется многообразием рисков. Но поскольку фондовый рынок у нас не самый развитый, большинство людей вкладывает деньги в недвижимость.
Прежде чем говорить о том, как риски есть на рынке недвижимости, необходимо определиться, что понимается под понятием «риск». Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с запланированными. Риски неизбежны, поэтому управление ими – ключевой вопрос работы с недвижимостью.
Каковы причины, вызывающие риски? Прежде всего, юридические. Это возможность утраты прав на недвижимость, возмещение убытков в связи с ошибками при заключении договоров, возможность появления третьих лиц (обременения). На сегодняшний день очень много застройщиков получили права на земельные участки для застройки и начали расселение. И тут «неожиданно» появляются дополнительные третьи лица, на заявленные ранее, которые подают судебные иски. По опыту моего бывшего риэлторства, могу сказать, что иногда легче пойти на компромисс и отдать то, что просят, чем судиться. Период судебных тяжб очень длительный, и (расселенцы очень хорошо это понимают) на это время затягивается строительство, в результате чего инвестиционная привлекательность проекта стремительно падает.
В связи с тем, что процесс строительства затягивается, мы сталкиваемся еще с одной проблемой: квартал проектировался 2-3 года назад, за этот период изменились градостроительные нормы в части парковок, детских учреждений и т.д. В итоге проект не проходит согласование, его надо переделывать. То есть, вся проектная документация должна готовиться заново.
Есть еще так называемые технологические и градостроительные риски. Например, неправильный выбор участка застройщиком. К нам часто обращаются с проблемой: участок получили, а что построить (жилую или нежилую недвижимость) и в каком соотношении (два нежилых этажа или только цоколь), не знаем. Если концепция проекта не соответствует рыночной ситуации, возможны риски, связанные с тем, что он окажется не доходным.
Очень часто встречается проблема несоответствия окружающей застройке: рядом с ветхим фондом строят элитный дом (поскольку элитная недвижимость растет в цене гораздо более динамично, чем любая другая).
К технологическим рискам относятся ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и т.д.
Экономические риски возникают при неверных прогнозах. Всегда важно определить цель: получить максимальную прибыль или постоянную. Наши русские застройщики говорят: постоянную и максимальную. Но так не бывает. Либо мы «убиваем» объект, извлекая из него все по максимуму, либо долго и красиво эксплуатируем.
Возможно неверное прогнозирование стоимости объекта при выводе на рынок или арендной ставки. Можно ошибиться с определением стоимости квадратного метра и т.д.
Существует также группа собственных финансовых рисков. К ним относятся риски, вытекающие из общего состояния изменений в финансовой системе, изменение процентной ставки по кредитам, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозировавшимися. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансовой деятельности, уровнем проработки финансовых решений. Риски, связанные с изменениями качества финансового расчета.
По причине возникновения риск выступает как следствие, он вызван неопределенностью будущего.
Основными причинами неопределенности являются:
I. Спонтанность природных процессов и явлений, стихийные бедствия (землетрясения, ураганы, наводнения, засуха, мороз, гололед).
II. Случайность. Когда в сходных условиях одно и то же событие происходит неодинаково в результате многих социально-экономических и технологических процессов.
III. Наличие противоборствующих тенденций, столкновение интересов. Это военные действия, межнациональные конфликты.
IV. Вероятностный характер НТП. Практически невозможно определить конкретные последствия тех или иных научных открытий, технических изобретений.
V. Неполнота, недостаточность информации об объекте, процессе, явлении. Эта причина приводит к ограниченности человека в сборе и переработке информации, с постоянной изменчивостью этой информации.
VI. Ограниченность, материальных, финансовых, трудовых и др. ресурсов при принятии и реализации решений; невозможность однозначного познания объекта при сложившихся уровне и методах научного познания; ограниченность сознательной деятельности человека, существующие различия в социально-психологических установках, оценках, поведении.
На рисунке 1 изображена схема риска. Помимо самого человека на его деятельность влияют факторы I, II, III, IV, V, VI, создающие в ней ситуации неопределенности и риска. Действия и решения человека могут повлиять как в лучшую сторону на результаты деятельности, так и в худшую, разрядить ситуацию неопределенности, изменить цель проекта. Риск существует как на этапе выбора действий (принятия решений), так и на этапе реализации проекта.
Рис. 1. Существование риска на этапах человеческой деятельности
Поскольку риск представляет сложную субъектно–объектную систему, то необходимо произвести классификацию рисков по различным признакам. Классификация рисков предопределяет эффективность организации управления ими. Под классификацией риска следует понимать распределение риска на конкретные группы по определенным признакам для достижения поставленных целей.
Научно обоснованная классификация риска позволяет четко определить место каждого риска в их общей системе. Она создает возможность для эффективного применения соответствующих методов и приемов управления риском. Каждому риску соответствует своя система приемов управления.
Первый подход связан с рассмотрением рисков с точки зрения финансового управления компанией. Ярким представителем данного направления является Синки Джозеф Ф. Поскольку риск неразрывно связан с доходностью, он классифицирует риски, исходя из следующей модели «прибыли на капитал» (ПНК).
ПНК=ПНА*МК,
где: ПНА - прибыль на активы, МК – мультипликатор.
С точки зрения прибыли на капитал Синки Джозеф Ф. выделяется шесть основных признаков стуктуризации:
портфельный или балансовый риск;
регуляторный риск;
технологический риск;
риск дочерних компаний;
риск эффективности текущей деятельности;
риски стратегии (риски, связанные с проблемами рыночной стратегии и контроля над корпорациями).
Наибольшее влияние на изменение доходов, по мнению Синки Джозефа Ф., оказывают портфельный риск и риск эффективности текущей деятельности. Ключевыми компонентами первого риска являются кредитный риск, риск ставки процента и риск ликвидности. «Эти риски должны определять размеры капитала, который банку следовало бы иметь на руках» .
Второй подход представляет собой составление «обзорных» классификаций, основания которых различны. Обобщая, дополняя и корректируя изученные классификации, представим следующие наиболее значимые и заслуживающие внимания элементы, определяющие разделение рисков.
Рассмотрим содержание отдельных классификационных групп.
Чистые риски (в литературе их иногда называют простыми или статическими) характеризуются тем, что они практически всегда несут в себе потери для хозяйственной деятельности.
Спекулятивные риски (в литературе их иногда называют динамическими) характеризуются возможностью получения как положительного так и отрицательного результата, т.е. они могут нести в себе как потери, так и дополнительную прибыль.
По критерию «степени управляемости» к внешним относятся риски, непосредственно не связанные с деятельностью компании или его «контактной аудиторией», т.е. риски, не зависящие от субъекта и не регулируемые им . На уровень внешних рисков влияет очень большое количество факторов — политические, экономические, демографические, социальные, географические и др.
К внутренним относятся риски, обусловленные деятельностью самого хозяйствующего субъекта и его контактной аудитории. На их уровень влияет деловая активность руководства, выбор оптимальной маркетинговой стратегии, политики и тактики и др. факторы: производственный потенциал, техническое оснащение, уровень специализации, уровень производительности труда, техники безопасности и т.д. |
обратная связь
