Определение справедливой стоимости залога-вещи, данное в Положении , является противоречивым с точки зрения норм оценочного законодательства.
С одной стороны, оно содержит признаки рыночной стоимости:
- залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющим полную информацию о стоимости имущества и не обязанным его продавать, согласен был бы его продать;
- покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
С другой стороны, имеется признак ликвидационной стоимости, поскольку в определение заложен конкретный срок - "разумно короткий, не превышающий 180 календарных дней" (в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255). При определении рыночной стоимости необходимо ориентироваться на срок экспозиции объекта на рынке, который "должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей" .
Кроме того, даже из самых общих соображений ясно, что при продаже заложенного имущества для удовлетворения требований кредитора согласия должника не требуется, поскольку продажа имеет откровенно вынужденный характер, что учитывается как раз при определении ликвидационной стоимости .
Как представляется автору, в процессе кредитования наличествуют две функции ликвидационной стоимости, которые можно четко распределить по этапам.
На этапе рассмотрения кредитной заявки и на этапе обслуживания и погашения задолженности заемщиком (и администрирования этого процесса банком) ликвидационная стоимость не имеет смысла в понимании законодательства о залоге - оснований для обращения взыскания на заложенное имущество нет.
Заметим, что определение типичного срока экспозиции и ликвидационной стоимости объекта залога, безусловно, позволяет делать выводы относительно общей целесообразности заключения договора залога, а также ликвидности предмета залога путем сопоставления рыночной и ликвидационной стоимостей.
Однако предварительно необходимо четко определить:
- типичный срок экспозиции;
- разность между типичным сроком экспозиции и четко заданным сроком, меньшим типичного и равным "сроку реализации";
- параметры маркетинга: каким образом будет продаваться объект, какая рекламная активность будет сопровождать этот процесс, насколько профессионален будет продавец в процессе ликвидационной реализации объекта и т.д.
Кроме того, на первых двух этапах кредитного процесса для определения ликвидационной стоимости объекта необходимо сделать предположение, что объект полностью готов к продаже и сам процесс продажи полностью продуман и описан. Это предположение, очевидно, не соответствует ни фактическим намерениям сторон договора залога, ни фактическому состоянию объекта .
Особо отметим, что для определения ликвидационной стоимости объекта залога в обязательном порядке необходимо заключать отдельный договор на оценку, исполнение которого будет иметь результатом отдельный отчет об определении ликвидационной стоимости объекта оценки, но не для цели залога, а для цели его продажи в срок, меньший типичного срока экспозиции.
Только в этом случае отчет об оценке будет иметь признаки легитимности, однако в силу противоречия с фактическими намерениями сторон относительно объекта оценки, по мнению автора, легитимность этого отчета будет сомнительна: оценщик фактически действует в условиях заблуждения относительно намерений заказчика. В этом случае банк-залогодержатель не может рассматриваться в качестве пользователя отчета об оценке ликвидационной стоимости объекта - он ничего не продает и не покупает и намерений таких иметь не может (если, естественно, договор залога не является прикрытием для осуществления иной сделки, то есть по сути своей фиктивным).
Можно также уверенно сказать, что такой отчет на первых двух этапах кредитного процесса будет чрезмерно перенасыщен допущениями о характере маркетинга и, следовательно, иметь низкую достоверность с точки зрения требований к процессу оценки.
Тем не менее, по мнению автора, уровень достоверности такого отчета будет достаточным для формирования банком своих собственных профессиональных суждений о целесообразности заключения договора залога и ликвидности объекта залога.
Однако если основания для обращения взыскания на объект залога фактически наступили, кредитный процесс вышел на этап взыскания просроченной задолженности, залог стал источником удовлетворения требований банка к заемщику за счет денежных средств, получаемых от продажи предмета залога в установленном законодательством и договором залога порядке, ясны намерения залогодателя и длительность "срока взыскания", понятен механизм реализации и его можно детально описать, то определение ликвидационной стоимости является полностью оправданным со всех точек зрения и соответствует намерениям всех заинтересованных сторон: залогодателя, кредитора и оценщика.
Однако повторимся, что определение ликвидационной стоимости может происходить только на основании специального договора.
Надо иметь в виду требование ст. 6 "Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в котором говорится, что "...физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным... Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки".
Следовательно, выступать надлежащим заказчиком такого отчета может только залогодатель. Кредитор может выступать заказчиком оценки только на основании специального договора поручения с залогодателем, а также, возможно, на основании специального положения в договоре залога.
Типичный срок экспозиции - основной параметр, входящий в различные формулы для расчета ликвидационной стоимости .
При этом, по мнению автора, именно этот параметр, а не само значение ликвидационной стоимости при неясным образом определенном сроке ликвидационной реализации объекта залога, является одним из основных исходных данных для определения параметра ликвидности объекта залога.
В самом деле, только сопоставление типичных сроков реализации, характерных для различных видов объектов залога (жилая городская, жилая загородная, производственная, складская и другая недвижимость; средства легкового, грузового и другого транспорта; торговое, производственное и другое оборудование и т.д.), с деловыми навыками и связями конкретного банка позволяет делать вполне определенные системные выводы относительно приемлемости различных объектов в качестве залога.
Е.Е. Яскевич выделил четыре варианта определения типичного срока реализации объектов недвижимости, которые, по его мнению, полностью применимы для любых объектов (табл. 1).
Таблица 1. Варианты определения типичного срока экспозиции объектов недвижимости
────────────────────┬──────────────────────────┬───────────────────────────
Вариант │ Содержание │ Примечания
────────────────────┼──────────────────────────┼───────────────────────────
Вариант 1. │Производится опрос │1. Достаточно надежен
Мнения │специалистов-риелторов. │для жилой недвижимости.
специалистов- │Полученные данные │2. Менее надежен для
риелторов │соответствующим образом │загородной недвижимости.
│обрабатываются │3. Не особенно достоверен
│ │для офисной и торговой
│ │недвижимости.
│ │4. Явно недостоверен
│ │для производственно-
│ │складской, сервисной и
│ │узкоспециализированной
│ │недвижимости
────────────────────┼──────────────────────────┼───────────────────────────
Вариант 2. │Используются данные │1. В большинстве случаев
Мнения или отчеты │готовых маркетинговых │местоположение объекта и
специалистов- │исследований. При их │особенности сегмента рынка
маркетологов │отсутствии соответствующее│не позволяют получить
│исследование специально │информацию от маркетологов
│заказывается либо │сразу.
│проводится опрос │2. Требуются определенные
│специалистов-маркетологов.│денежные затраты и время
│Полученные данные │для анализа сегмента рынка
│соответствующим образом │
│обрабатываются │
────────────────────┼──────────────────────────┼───────────────────────────
Вариант 3. │Определяются наиболее │1. Достаточно трудоемок.
Определение времени│эффективные информационные│2. Исходное предположение
ликвидности │источники, в которых │об идентичности времени
при самостоятельном│размещаются объявления │присутствия объекта в
изучении сегмента │по купле-продаже │информационных источниках
рынка │аналогичных объектов │и типичного срока
│недвижимости. Выбираются │экспозиции оцениваемого
│1 - 3 (а может быть │объекта может оказаться
│и больше) источника │неверным, поскольку:
│информации и │- реклама объекта может
│осуществляется их │переместиться из одного
│ретроспективный анализ │информационного источника
│за период свыше одного │в другой (поэтому
│года. На рынке предложений│желательно анализировать
│прослеживается промежуток │данные по нескольким
│времени между первым │источникам);
│предложением определенного│- объект может быть
│объекта и его последним │продан, а за рекламу уже
│предложением. Набирается │заплачено вперед;
│статистическая выборка. │- объект может быть снят
│Предполагается, что этот │с продажи по многим
│промежуток приближен │причинами и т.п.
│ко времени ликвидности │
│оцениваемого объекта │
────────────────────┼──────────────────────────┼───────────────────────────
Вариант 4. │Анализируется │Обычно используется
Косвенное │месторасположение и │совместно с вариантом N 1.
определение │сегмент рынка в этом │Степень достоверности
ликвидности │местоположении. Затем │неопределенна
(при малоразвитом │анализируется │
рынке) │интенсивность появления │
│на рынке объектов данного │
│сегмента. Особое внимание │
│уделяется наиболее ходовой│
│площади. Анализируется │
│возможность развития │
│варианта N 1, что очень │
│маловероятно. │
│Устанавливается частота │
│появления на рынке │
│в данном сегменте │
│определенных диапазонов │
│площадей (в худшем │
│случае - двух). Иногда │
│рынок таков, что │
│в анализируемом сегменте │
│появляется предложение │
│один раз в квартал. Далее │
│цены и частоты появлений │
│сопоставляются с данными, │
│полученными по варианту │
│N 1 (если есть), из чего │
│делаются соответствующие │
│выводы │
────────────────────┴──────────────────────────┴───────────────────────────
Как представляется, последний вариант определения типичного срока экспозиции не может всерьез восприниматься в практике залоговой работы кредитной организации, поскольку, судя по всему, целесообразность его применения ограничена определением принципиальной возможности реализации объекта "когда-нибудь".
Наиболее широко в практике и оценочной, и банковской деятельности используется первый вариант определения типичного срока экспозиции объекта.
При этом оценщиками в отчетах об определении ликвидационной стоимости используются ссылки на неназванных риелторов (или "большинство из опрошенных риелторов"), что, по мнению автора, вовсе не демонстрирует профессионализма выполненной работы и достоверности результатов.
Объясняется это целым рядом факторов. Во-первых, это отсутствие ответственности опрошенных экспертов за результаты экспертной оценки. Во-вторых, на практике эксперты выражают свое мнение без осмотра объекта, основываясь на данных, сообщаемых им устно, по телефону. В итоге даже типичные сроки экспозиции для квартир в Москве, определяемые таким образом, по данным автора, могут различаться в 2 - 3 раза, например, вследствие осторожности и специализации ("районной", "по классам квартир" и т.д.) экспертов.
Для иных типов недвижимости определение типичных сроков экспозиции требует еще большей осторожности.
Так, например, в вышеупомянутой работе Е.Е. Яскевичем на основании собственного исследования, проведенного по третьему варианту, были выявлены зависимости времени реализации объектов коммерческой недвижимости различного назначения, расположенных в разных регионах России, от площади помещений и удаленности от центра. При этом полученные корреляционные зависимости очень сильно различались по достоверности - коэффициенты корреляции изменялись от 0,033 (что следует признать полностью неприемлемым) до 0,881 (что можно признать удовлетворительным).
Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев выделяет следующие необходимые условия корректности определения типичных сроков реализации офисной недвижимости :
- заявленная цена объекта находится в допустимых для рынка пределах (до +20% от среднерыночных цен);
- собственник готов к продаже технологически (выработаны возможные схемы сделки, объект и компания собственник готовы к due diligence и аудиту);
- объект не имеет существенных конструктивных особенностей, ставящих под сомнение саму возможность реализации;
- правильно выбрано время выставления объекта на рынок (важно учитывать сезонность рынка и время, необходимое для информирования игроков рынка о реализации объекта);
- наличие собственной или привлеченной профессиональной команды продавцов;
- отсутствие существенных обременений по объекту или компании собственнику, значительно увеличивающих риски потенциальных покупателей.
Представляется, что данные критерии являются универсальными и могут быть распространены на любые объекты залога.
Однако каждый отдельно взятый объект залога может иметь свои индивидуальные признаки, влияющие на типичный срок его реализации. Так, для офисной недвижимости К. Мастиев выделяет следующие индивидуальные признаки:
- наличие специфических зон (определенных на этапе проектирования или присутствующих в здании исторически), таких как столовая, большой ресепшн, значительные общие зоны;
- наличие определенной инфраструктуры внутри здания (к примеру, банковская часть);
- торговые помещения на первых этажах;
- очень большой или очень маленький подземный паркинг.
Таким образом, "...все, что выходит за рамки типичного с точки зрения компоновки здания является проблемой, увеличивает срок реализации и может влиять на цену в сторону ее уменьшения.
Это может показаться парадоксальным, но самое безликое офисное здание (инвариантное с точки зрения компоновки) является наиболее ликвидным с точки зрения продажи.
Безусловно, архитектурные особенности объекта являются положительным фактором, но не более того. Перевести это преимущество в добавленную стоимость или в уменьшение срока реализации здания невозможно".
Очевидно, что в процессе телефонного опроса учесть индивидуальные особенности конкретного объекта не представляется осуществимым.
Следовательно, только постоянная и систематическая исследовательская деятельность по определению типичных сроков экспозиции, характерных для тех или иных объектов залога, может иметь реальный практический смысл и для оценочной и для банковской залоговой деятельности.
Примером такой деятельности являются еженедельные мониторинги сроков экспозиции квартир на рынке недвижимости Омска . Из анализа этих данных отчетливо видны довольно существенные различия в сроках экспозиции квартир в зависимости от количества комнат, их различие для первичного и вторичного рынков, а также довольно серьезные колебания сроков экспозиции в течение небольших (в пределах месяца) временных промежутков.
Тем не менее, даже с учетом нестабильности фактических данных, определенные представления о ликвидности квартир для использования в практике ипотечного кредитования в Омске получить можно. По убеждению автора, если банк имеет реально осознанное желание использовать типичные сроки экспозиции и ликвидационную стоимость тех или иных объектов для цели залоговой работы, то делать это следует только на основании серьезных систематических исследований соответствующих рынков. Проводить такие исследования можно в любом из первых трех приведенных выше вариантов или, что еще лучше, используя два из них или все три.
Еще одним аспектом, связанным с оценкой имущества для цели залога, является тема оценки имущества для сопутствующего страхования предмета залога. Такое страхование уже давно является нормой банковского кредитования. Автору приходилось (и неоднократно) сталкиваться с отрицанием мнения о том, что именно рыночная стоимость подлежит оценке для цели страхования имущества.
При этом даже оценщики с многолетним опытом утверждали, что страховая стоимость не имеет привязки к рыночной стоимости имущества. В качестве аргументов приводятся: ориентация страховщиков на затраты, связанные с замещением объекта оценки (приведение объекта в то состояние, в котором он находился до наступления страхового случая), за вычетом износа, отсутствие термина "страховая стоимость" в ФСО N 2, а также исключение этого термина из последних редакций международных стандартов оценки.
Тем не менее возможны ситуации, когда стоимость затрат на замещение объекта, определенная оценщиком в рамках затратного подхода, будет (в том числе существенно) превышать рыночную стоимость объекта оценки. Наиболее вероятной причиной этого может быть неправильное определение влияния на стоимость затрат на замещение объекта оценки недостатков проектирования (функциональный износ), плохого местоположения или влияния внешних по отношению к объекту факторов (экономический или внешний износ).
В этом случае при полной утрате объекта страхования страховщик против своих интересов должен будет возместить страхователю сумму, превышающую рыночную стоимость объекта. А это уже прямо противоречит требованию действующего законодательства.
Так, в соответствии со ст. 929 ГК РФ "Договор имущественного страхования", "по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)...".
А согласно ст. 947 ГК РФ "Страховая сумма" "при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать их действительную стоимость (страховую стоимости). Такой стоимостью считается... для имущества его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования...".
Далее следует руководствоваться ст. 7 Закона об оценочной деятельности "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки": "В случае если... в договоре об оценке объекта оценки... не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".
Таким образом, именно рыночная стоимость объекта залога в полной мере является базой для определения не только справедливой, но и страховой, и ликвидационной стоимостей объекта залога.
Как показывает практика, наибольшие затруднения у заинтересованных сторон вызывает понимание соотношения рыночной и страховой стоимостей при оценке недвижимости.
В самом деле, при поверхностном рассмотрении темы страхования недвижимости может сложиться впечатление, что "действительная стоимость для зданий... сооружений... хозяйственных построек... отдельных помещений... определяется в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному, с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния...".
Из этого обстоятельства делаются далекоидущие умозаключения о том, что для цели страхования стоимость земельного участка подлежит исключению из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости как единого имущественного комплекса.
В настоящее время необходимость определения стоимости зданий, сооружений и т.п. в обязательной привязке к земельному участку диктуется обычаями оценки и здравым смыслом: стоимость одного и того же объекта может сильно варьироваться, например в зависимости от категории и разрешенного вида использования земельного участка, а также прав на этот земельный участок (собственность, аренда и т.д.). Однако ожидается появление специального федерального стандарта оценки.
Но если посмотреть на этот вопрос немного внимательнее, то станет очевидным, что страхование земельных участков давно уже вошло в норму. Просто осуществляется оно обычно на основании правил страхования, отдельных от правил страхования объектов недвижимости. Под "земельными участками" понимаются территории, ограниченные однотипным хозяйственным использованием или назначением в рамках естественных или искусственных границ и обладающие тем или иным почвенным покровом.
При таком страховании предусмотрено страховое возмещение за повреждение земельного участка вследствие загрязнения, механического повреждения, воздействия техногенных аварий, возникших в результате: пожара, взрыва, удара молнии, падения пилотируемых и непилотируемых летательных аппаратов, повреждения водой, стихийных бедствий, аварий или катастроф, противоправных действий третьих лиц.
Страховая сумма устанавливается по соглашению сторон исходя из действительной стоимости земельного участка на момент заключения договора страхования, т.е. не может быть выше рыночной стоимости земельного участка.
Страховое возмещение выплачивается в размере стоимости работ по восстановлению земельного участка.
Таким образом, если исходить из необходимости минимизации затрат на оценку объекта недвижимости для двух целей, то можно заключить, что в обоих случаях достаточно одного отчета. При этом в отчете в обязательном порядке должны быть использованы затратный и сравнительный подходы. Это позволит сторонам договора страхования иметь перед собой два значения стоимости: рыночную как итоговую в отчете и стоимость, полученную в рамках затратного подхода в размере затрат на замещение объекта. Наименьшая из этих стоимостей и будет являться ориентиром для определения страховой суммы (стоимости).
Напомним, что определение страховой стоимости в соответствии с требованиями ст. ст. 929 и 947 ГК РФ является исключительно результатом соглашения сторон договора страхования. Страховая стоимость не может превышать рыночную стоимость объекта.
Здесь хотелось бы особо обратить внимание на то, что определение конкретных значений весовых коэффициентов, которые оценщик присваивает значениям стоимости объекта оценки в процессе согласования результатов, полученных в рамках отдельных подходов к оценке, является его законным правом.
Это, в частности, может привести к тому, что итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки будет меньше, чем стоимость затрат на его воспроизводство.
В соответствии с законодательством справедливая стоимость залога определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва.
Таким образом, в случае если величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком для цели залога, была использована банком для установления справедливой стоимости, то первая может иметь для банка доказательственное значение не более одного квартала. Дальнейшее использование отчета об оценке невозможно.
Если банк, даже при полной неизменности всех внешних и внутренних условий функционирования объекта залога и рынка соответствующих объектов, самостоятельно производит определение справедливой стоимости, не имея на руках "свежего" отчета об оценке, то тем самым он принимает на себя весь риск недостоверности значения справедливой стоимости. На доказательственном значении рыночной стоимости, которую может определить только оценщик, оно не основывается.
Доказательственного значения не имеют также разного рода документы под названиями "Экспертное заключение оценщика", "Справка о стоимости" и т.п., широко используемые в практике взаимодействия банков и оценщиков для периодической переоценки объектов залога.
Нужно четко понимать, что доказательственное значение может иметь только полноценный отчет.
В этом смысле большое сомнение у автора вызывает правомерность использования в настоящее время так называемых сокращенных (кратких) форм отчетов об оценке .
Несмотря на свою безусловную простоту и функциональность, сокращенная (краткая) форма отчета, по мнению автора, была уместна только до вступления в силу ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254) и противоречит ему.
В частности, в п. 8 ФСО N 3 содержится следующее требование к отчету об оценке: "Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: ...ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов...", чего в сокращенной (краткой) форме отчета об оценке быть не может.
Аккредитация банками оценочных компаний уже стала нормой. Комитет Ассоциации российских банков по оценочной деятельности разработал "Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками" .
Не вдаваясь в критику самой идеи аккредитации оценщиков (в том числе конкурсной), сошлемся только на отрицательный в целом опыт аккредитации при банках страховых компаний, что нашло отражение в целом ряде расследований, инициируемых ФАС РФ, соответствующих судебных исков и накладываемых на банки штрафов.
Если обратиться к опыту судебных расследований ФАС России в отношении банков и страховщиков, то можно процитировать слова замруководителя ФАС Андрея Кашеварова: "Страховые компании в подобных случаях заключают с банком обычный договор, т.е. банк является их агентом. А вот банк, получается, имеет соглашение со страховщиками и обязан сообщить нам". Следует отметить, что процесс согласования соглашений банков и оценщиков ФАС России уже пошел и должен стать нормой .
Проводя аналогию страховщиков с оценщиками, можно сослаться на сайт одной из оценочных компаний, где содержится следующее недвусмысленное заявление, адресованное банкам: "...Мы готовы предложить Вам заключить агентский Договор, согласно которому Вы будете получать вознаграждение за каждого привлеченного клиента".
Представляется, что распространение банками практики аккредитации страховщиков на оценщиков не является оправданным.
Для доказательства этого достаточно выделить два существенных различия между страховщиками и оценщиками:
- нигде и никогда страховщик не был обязанным быть независимым от потребителей его услуг как оценщик; более того, независимость оценщика есть главное условие для его самоопределения в соответствии с законодательством об оценке;
- страховщик, в отличие от оценщика, при наступлении определенных условий (например, при утрате предмета залога или нетрудоспособности заемщика) может являться источником денежных средств, которые будут направлены на погашение ссуды, чего нельзя сказать об оценщике.
По мнению автора, рассматривать имущество оценщика (физического лица или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор) в качестве источника для получения удовлетворения в случае, например, недостатка денежных средств, полученных от реализации залога или нереализации залога в течение срока, определенного в отчете об оценке, можно (теоретически) только при условии полного соблюдения всех требований к отчетам об оценке, которые являются смыслом взаимодействия банков и оценщиков.
Как показывает опыт автора, обобщенный, в частности, в данной статье, практика взаимодействия банков и оценщиков, которая имеет место в настоящее время, свидетельствует об обратном.
Тем не менее репутационный риск банка, связанный с различного рода аккредитациями, в конце концов, с натяжкой можно считать уравновешенным снижением операционного риска, связанного с надежностью данных, предоставляемых в банк аккредитованными оценщиками, по сравнению с данными, предоставляемыми оценщиками "с улицы".
Последнее, по мнению автора, вовсе не является верным, зато способствует удорожанию услуг аккредитованных оценщиков по сравнению с неаккредитованными на рынке оценочных услуг (в силу более высокого "статуса" первых и необходимости выплачивать агентские вознаграждения).
Можно также сослаться на интервью, данное еще в 2004 г. генеральным директором ООО "Оценка для кредитования" Сергеем Довалем: "Многие банки доводят процедуру аккредитации до крайней степени, где независимость оценщика стоит под вопросом. Следует различать отношения партнерства, когда банк, страхуя себя, проверяет надежность оценщика, и когда он выступает созаказчиком отчета. На мой взгляд, банкам следует внимательнее относиться к разработке процедур аккредитации, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, связанных с признанием оценки зависимой" .
Есть серьезные основания полагать, что в стремлении угодить банкам как серьезному источнику вознаграждения оценщики в ряде случаев вполне готовы поступиться независимостью.
Иначе, как расценивать, например, такое откровенное заявление руководителя оценщика в печати: "...Оценщик должен понимать, что его клиентом является банк, несмотря на то что услуги по оценке оплачивает заемщик, и, будучи уличенным в завышении стоимости залога, он потеряет клиента, который регулярно снабжал его заказами" .
В качестве ответного риторического вопроса можно задаться таким: а как следует расценивать действия оценщика, уличенного в занижении стоимости залога или в ее завышении, но по просьбе банка (или его менеджеров), в стремлении сохранить клиента, "который регулярно снабжал его заказами"? Такие действия тоже имеют место в практике взаимодействия банков и аккредитованных оценщиков.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит понятия "клиент". В соответствии с п. 3 ФСО N 3 "отчет об оценке представляет собой документ... предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки".
Таким образом, банк в отношениях с оценщиком может выступать либо в качестве заказчика отчета об оценке, но только в отношении своего имущества (см. выше), либо в качестве третьего "иного заинтересованного лица" - пользователя отчета об оценке - в отношении залогового имущества.
Не удивительно, что в массовом сознании постепенно укореняется мнение о псевдонезависимости оценщиков, поскольку очевидно, что "...понятие независимости в данном случае неоднозначно" . "Интересно, что термин "независимый" в ряде случаев на практике не имеет никакого значения. О какой независимости может идти речь, если банк, по сути, назначает того оценщика, которого хорошо знает и которому доверяет и соответственно может с ним договориться. Налицо взаимовыгодное сотрудничество, при котором банк-заказчик, а оценщик - исполнитель, отрабатывающий свой хлеб" .
Помимо эмоциональных заявлений журналистов против независимости оценщиков, работающих с банками, свидетельствуют и факты прямого ограничения их правоспособности.
В частности, в соответствии с п. 6 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256) "итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке". Таким образом, общим требованием ФСО N 1 является применение трех или как минимум двух подходов, а применение одного подхода является экстраординарным случаем, требующим специального и досконального обоснования.
В то же самое время, например, при оценке квартир для цели ипотеки массовой практикой является использование только одного сравнительного подхода к оценке. Обоснования отказов от затратного и сравнительного подходов можно найти в Проектах типовых форм Отчетов об оценке объекта ипотеки (квартиры, коттеджа).
Для загородной недвижимости в тех же Проектах обосновывается отказ от доходного подхода, но предусматривается использование не только сравнительного, но и затратного подхода.
Аналогичные требования банков по обязательному исключению указанных подходов из отчетов об оценке являются не редкостью, а, скорее, нормой.
Как представляется автору, главной движущей силой для данных отказов является вовсе не декларируемое повышение точности оценки, а стремление минимизировать, во-первых, временные и финансовые затраты на оценку, а, во-вторых - трудозатраты на проверку отчетов об оценке банками.
При этом утверждать, что такие исключения повышают точность оценки рыночной стоимости объектов оценки, по мнению автора, невозможно. Зато можно уверенно говорить о снижении объективности оценщика, которая является одним из основных условий достоверности оценки.
Кроме того, как было отмечено выше, стоимость затрат на замещение объекта залога представляет несомненный интерес для страхования объекта залога.
Можно также уверенно говорить о том, что данные о ставке дисконтирования или ставке капитализации, определенные с помощью инструментария оценки в рамках доходного подхода, представляют значительный интерес для банка, в частности, в целях определения ставки кредитования.
Это обусловлено тем, что ставка дисконтирования (капитализации) при ее грамотном и серьезном расчете достаточно полно описывает риски, связанные как с различными типами имущества, так и с конкретным объектом.
Особо следует также обратить внимание на то, что различия в требованиях банков к содержанию отчета об оценке могут легко приводить к парадоксальной ситуации, когда один и тот же объект оценки на одну и ту же дату может иметь разные значения рыночной стоимости, определенные одним и тем же оценщиком, но для представления в разные банки.
Дело в том, что одним из важнейших этапов оценки является обоснованное согласование стоимостей одного объекта, полученных разными подходами. Очевидно, что уменьшение числа подходов до двух облегчает, а использование только одного подхода вообще исключает эту задачу. При этом не менее очевидным является то, что сокращение числа подходов снижает объективность оценки, поскольку исключает всесторонность анализа.
Наряду с необходимостью исключать отдельные подходы по требованию одного банка, обосновывая их недостоверность, и не исключать те же подходы по требованию другого банка, тем самым подтверждая их достоверность, требования банков разнятся, в частности, и по минимально необходимому количеству объектов-аналогов для оценки сравнительным подходом. "Например, в ВТБ при сравнительном подходе обязательно использование не менее пяти аналогов, независимо от объекта оценки, - говорит Денис Шевяков. - Если же оценивать уникальное оборудование (которого у нас очень много), то это требование практически невыполнимо, и приходится искать альтернативные пути - в рамках сравнительного подхода применять какие-то дополнительные методы".
Очевидно, что количество аналогов в рамках сравнительного подхода также может, хотя и не в такой степени, как исключение одного из подходов, влиять на окончательный результат.
Вышеприведенный обзор проблем и вопросов, которые к настоящему времени возникли в отношениях банков и оценщиков, по мнению автора, позволяет предложить единственный правильный алгоритм взаимодействия.
Основой этого алгоритма является утверждение о том, что каждый должен профессионально заниматься своим делом, профессионально определять и контролировать риски своей деятельности.
Недопустимым для банков является стремление переложить часть своих профессиональных рисков на кого бы то ни было, в том числе и на оценщиков.
Единственным документом, который оценщик (субъект оценочной деятельности) может за средства потенциального заемщика представить для использования банком-кредитором, является отчет об оценке рыночной или иной стоимости залога - документ доказательственного значения, составленный в соответствии со всеми требованиями оценочного законодательства.
Отступление оценщика от требований оценочного законодательства по требованию банка может повлечь за собой изменение его вида деятельности с оценочной на консалтинговую при формальном исполнении договора, который именуется "договор на оценку", заключен между оценщиком и потенциальным заемщиком и регулируется специальными законом и подзаконными актами, что, в свою очередь, может повлечь за собой недействительность данного договора.
Представляется, что единственно правильной ролью банка в процессе взаимодействия с оценщиком является квалифицированная проверка отчета по формальным требованиям законодательства об оценке и его содержательному наполнению.
Надо иметь в виду, что величина рыночной стоимости объекта залога, указанная оценщиком, не является обязательной для банка и не может расцениваться в качестве основания для отказа в выдаче кредита - кредит может быть выдан, но на меньшую сумму.
При этом банк может исходить не из итоговой величины рыночной стоимости, указанной в отчете, а, например, из стоимости, определенной сравнительным подходом либо иными подходами для иных целей, о которых речь шла выше.
Использование подходов к оценке, отказ от них и согласование результатов, полученных разными подходами, является исключительной компетенцией оценщика. Однако именно эти тонкости (обоснование отказа от использования подхода(ов) и принципы согласования результатов), по мнению автора, и подлежат наиболее внимательной проверке банком как пользователем.
Общий алгоритм оценки предмета залога – вещи, основываясь на вышесказанном, автор хотел бы предложить следующий общий алгоритм оценки предмета залога - вещи, который в максимальной степени соответствует интересам всех сторон и требованию действующего законодательства (рис. 1).
┌───────────────────────┐
│1. Определение рыночной│
│стоимости залога - вещи│
└───────────┬───────────┘
┌──────────────────────┼──────────────────────┐
┌──────────┴─────────┐ ┌─────────┴────────┐ ┌──────────┴─────────┐
│Для цели обеспечения│ │Для цели взыскания│ │Для цели страхования│
└──────────┬─────────┘ └─────────┬────────┘ └──────────┬─────────┘
┌──────────┴─────────┐ ┌─────────┴────────┐ ┌──────────┴─────────┐
│ 2. Справедливая │ │ 3. Ликвидационная│ │ 4. Стоимость затрат│
│ стоимость │ │ стоимость │ │ на замещение │
└──────────┬─────────┘ └─────────┬────────┘ └──────────┬─────────┘
┌──────────┴─────────┐ ┌─────────┴────────┐ ┌──────────┴─────────┐
│ Типичный срок │ │ Типичный срок │ │ 5. Страховая │
│ реализации │ │ реализации │ │ стоимость │
└──────────┬─────────┘ └─────────┬────────┘ └────────────────────┘
┌──────────┴─────────┐ ┌─────────┴────────┐
│ Ликвидность │ │ Срок реализации │
└────────────────────┘ └──────────────────┘
Рис. 1. Схема оценки залога - вещи
Как видно, залог - вещь описывается системой из пяти стоимостей, двух временных параметров, а также одного дополнительного параметра - ликвидности (табл. 2).
Таблица 2. Соответствие требуемых банку стоимостей и этапов процесса кредитования
──────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────
Цель оценки │ Этапы процесса кредитования
├────────────┬────────────────────┬──────────────────────────
│ Этап │ Этап обслуживания │ Этап взыскания
│рассмотрения│ и погашения │ просроченной
│ кредитной │ задолженности │ задолженности
│ заявки │ заемщиком │
│ │ и администрирования│
│ │ этого процесса │
│ │ банком │
──────────────┼────────────┴────────────────────┼──────────────────────────
Обеспечение │Рыночная стоимость, справедливая │ -
обязательств │стоимость, ликвидационная │
│ стоимость │
──────────────┼─────────────────────────────────┼──────────────────────────
Взыскание │ - │Рыночная стоимость,
просроченной │ │ликвидационная стоимость
задолж |
обратная связь
