При рассмотрении дела о банкротстве должника - юридического лица, в соответствии с действующим законодательством , применяется одна из процедур банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
В работе обосновано применение различных видов оцениваемой стоимости (см.: таблица 1) при оценке недвижимого имущества, в зависимости от применяемой к предприятию процедуры банкротства. С введением в РФ Федеральных стандартов оценки , на сегодняшний день оценке подлежат рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость, что не умаляет значения для принятия важных управленческих решений при различных процедурах банкротства других видов стоимости, и не запрещает оценивать их в ходе консультационной деятельности для внутренних целей компаний.
По мнению автора, в качестве отдельной цели оценки следует выделить оценку с целью своевременного выявления признаков несостоятельности (банкротства). Как показывает практика, оценка требуется и до введения процедуры банкротства, а именно, на этапе диагностики эффективности функционирования предприятия.
Также особого внимания заслуживает оценка в целях управления. Управление имуществом включает в себя ряд функций, выполняемых в отношении имущества: реконструкция, модернизация, страхование, сдача или взятие в аренду, списание, утилизация и т.д. Для каждой функции требуется оценка соответствующего вида стоимости.
Таблица 1 Виды оцениваемой стоимости при оценке недвижимого имущества в целях проведения процедуры банкротства
Процедуры банкротства
Вид оцениваемой стоимости
Рыночная Инвестиционная Специальные виды стоимости
Залоговая Налогооблагаемая Упорядоченная ликвидационная Принудительная ликвидационная Утилизационная Стоимость при существующем использовании
Наблюдение
* * *
Финансовое оздоровление
* * * *
Внешнее управление
* * * *
Конкурсное производство
* * * *
Мировое соглашение
* * * * *
Оценка с целью выявления признаков несостоятельности (банкротства) * *
В работе приведены основные функции управления имуществом на предприятии и возможные виды стоимости имущественных объектов, которые при этом следует оценить.
Рассматривая объект недвижимости как объект управления, приходит к выводу о необходимости развития теории управления стоимостью объекта недвижимости как нового направления экономического анализа. Основной задачей управления является максимизация рыночной стоимости объекта в том случае, если текущее использование объекта совпадает с наилучшим и наиболее эффективным, и стоимости при существующем использовании в том случае, если текущее использование объекта не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Субъект управления может влиять на юридическую судьбу объекта (посредством заключения договоров аренды, залога, купли-продажи и т.п.), техническое состояние объекта (посредством организации процесса эксплуатации и технического обслуживания), доходы и расходы от объекта (посредством маркетинга, управления арендными ставками, привлечения инвесторов, управляющих и т.д.).
Управление недвижимым имуществом предприятия – это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления.
Оценка стоимости предприятия, оказавшегося в сложном финансовом положении, очень важна в качестве критерия принятия решений и последовательности действий. Перед оценщиком в этих условиях стоит задача обоснованного выбора вида оцениваемой стоимости: рыночная или ликвидационная, а также на практике встает вопрос об учете указанных выше ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости недвижимого имущества предприятий-банкротов. В данном разделе исследования показано, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется на базе рыночной стоимости с учетом дополнительных ценообразующих факторов.
Этапы оценки ликвидационной стоимости для объектов, у которых сложившееся использование совпадает с ННЭИ, и этапы оценки для объектов, у которых они не совпадают, различны.
Таким образом, по сути, сравнению подлежат два процесса оценки:
• процесс оценки ликвидационной стоимости, если сложившееся использование совпадает с ННЭИ;
• процесс оценки ликвидационной стоимости, если сложившееся использование не совпадает с ННЭИ.
Согласно определению, данному в Европейских Стандартах Оценки, ННЭИ (highest and best use) это «наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого актива является наивысшей» .
При определении ННЭИ оцениваемого объекта в процессе оценки ликвидационной стоимости подлежат учету такие факторы, как:
• необходимость привлечения инвестиций;
• сбалансированность по доходу и рискам;
• структура денежного потока.
Далее в работе даны практические рекомендации по методике учета дополнительных ценообразующих факторов в ликвидационной стоимости, предложена модель практического учета фактора ликвидности в ликвидационной стоимости недвижимости предприятий-банкротов. Данная модель удобна для использования на практике даже в условиях ограниченного рынка, которым и является рынок недвижимости промышленного назначения отдельного региона. Предложено также использовать для принятия обоснованного управленческого решения пороговую ликвидационную стоимость оцениваемого объекта.
Отметим, что при формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости недвижимого имущества предприятия-банкрота необходимо проанализировать еще раз факторы, имеющие отношение к стоимости собственно имущества, и факторы, обусловливающие уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия обусловлена низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на ликвидационной стоимости недвижимого имущества. Если же причиной банкротства явилось местоположение предприятия или техническое состояние, функциональный износ и т.п. активов предприятия, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости. Таким образом, при оценке ликвидационной стоимости необходимо предварительно выяснить причины банкротства и только потом формулировать окончательное мнение о ликвидационной стоимости недвижимого имущества.
Исследование показало, что крайне неумелое управление активами привело к тому, что большинство предприятий Хабаровского края используют не более 40% имеющихся в их распоряжении производственных площадей, что становится дополнительным фактором финансового кризиса и зачастую приводят к процедуре банкротства.
Только комплексный подход к системе оценки эффективности управления недвижимым имуществом промышленного предприятия способен привести к решениям, которые могут лечь в основу плана внешнего управления процедур банкротства, направленных на вывод предприятия из кризисной ситуации. Такая комплексная система оценки должна включать в себя:
• оценку финансового состояния предприятия (в т.ч. нормативную систему коэффициентов, оценку по одной или нескольким моделям и др.);
• оценку бизнеса (т.к. не имеют смысла мероприятия, направленные на повышение эффективности управления недвижимым имуществом предприятия, приводящие к снижению стоимости самого предприятия);
• оценку недвижимого имущества (т.к. основной целью управляющего является максимизация стоимости недвижимого имущества).
Оценка недвижимого имущества в данной системе подразумевает не только определение стоимости оцениваемого имущества, но и расчет показателей эффективности его использования.
Далее в работе рассмотрены существующие показатели эффективности использования недвижимого имущества; определен основной критерий оценки эффективности управления недвижимым имуществом предприятия-банкрота, на основании которого предложен новый показатель эффективности управления недвижимостью, имеющий широкое практическое применение.
По нашему мнению, для предприятий, находящихся в процедуре банкротства, в качестве уникального критерия эффективности для выбора стратегии развития недвижимого имущества должны использоваться рыночная стоимость бизнеса и рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.
В процессе работы было обследовано 10 крупных предприятий-банкротов Хабаровского края, в результате чего было выявлено, что показатель эффективности управления недвижимым имуществом этих предприятий, определяемый нами в данном случае как отношение рыночной стоимости бизнеса к рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия, находится на минимуме, т.е. значительно ниже значений этого показателя, определенного нами для прибыльных предприятий с нормальным уровнем рентабельности, у которых этот показатель обычно варьируется в диапазоне от 0,6 до 1,0 и выше.
Расчет коэффициента ЭУН (эффективности управления недвижимым имуществом) может быть положен в основу принципа выделения из имущества предприятия-должника структур, которые могут быть представлены как отдельный бизнес. Его реализация в конкретных управленческих решениях будет способствовать повышению финансовой устойчивости предприятий за счет более рационального использования активов, сохранению бизнеса предприятия, т.е. основного вида деятельности, имущества, связей, рабочих мест.
Предложенная методика ЭУН-коэффициентного экспресс-анализа, апробированная на промышленных предприятиях г. Хабаровск, наиболее полно отражает экономическую сущность использования недвижимости, а также получение экономического эффекта от использования недвижимости, и должна быть отражена в комплексной системе оценки эффективности управления недвижимым имуществом промышленного предприятия.
Ситуация банкротства для фондоемкого предприятия является результатом, прежде всего, неэффективного управления недвижимым имуществом. С помощью методов математической статистики доказана модель управления недвижимостью промышленных предприятий-банкротов, которая на основании показателя стоимости недвижимости, анализа ее изменения и соотношения различных видов стоимости позволяет сделать прогноз вероятности банкротства фондоемкого промышленного предприятия, и принять обоснованные эффективные управленческие решения.
Каждое управленческое решение, так или иначе затрагивающее сферу недвижимости на предприятии, должно базироваться на максимизации стоимости недвижимого имущества предприятия и максимизации стоимости бизнеса в целом.
Рисунок 3. Схема принятия управленческого решения с помощью показателя ЭУН
Повышение эффективности управления недвижимым имуществом предприятия - главная задача изложенной модели управления недвижимой собственностью промышленных предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Представленная модель разработана для использования в процедурах банкротства, предназначенных изменить кризисную ситуацию с помощью профессиональной работы управляющего и улучшить финансовое положение предприятия-банкрота.
Для обоснованного выбора одного из вариантов дальнейшего использования недвижимого имущества предприятия, принятия управленческих решений (по развитию, реконструкции, инвестированию и т.п.) необходимо провести оценку его рыночной и/или залоговой, ликвидационной, инвестиционной стоимости, стоимости при существующем использовании и т.д., а также работы по оценке бизнеса.
Проведенные исследования показали, что гипотеза о возможности прогнозирования банкротства предприятия на основании показателя ЭУН при условии, что на долю оцениваемой недвижимости в активах предприятия, осуществляющего бизнес на этой недвижимости, должно приходиться не менее 60%, подтвердилась. Полученный результат делает возможным дальнейшее развитие методологии управления недвижимостью.
Эффективным способом совершенствования процесса управления недвижимостью промышленных предприятий является создание концепции управления недвижимостью, определяющей основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты политики предприятия в сфере управления недвижимым имуществом, находящимся у него в собственности или пользовании. Результатами реализации такой концепции является прямое или косвенное повышение доли доходов от использования недвижимого имущества в структуре доходов предприятия, а в основу такой концепции должны быть положены достоверные результаты оценки недвижимого имущества.
Основная идея разрабатываемой на предприятии, находящемся в процедуре банкротства, концепции управления недвижимым имуществом заключается в том, что управляющий должен создать карту управленческих решений, нацеленных не на скорейшую реализацию недвижимости, а на использование недвижимости для оздоровления предприятия и вывода его из кризисной ситуации.
Стоимость недвижимости – основа для принятия эффективных управленческих решений по ее использованию. В соответствии со стратегическими интересами промышленных предприятий концепция управления их недвижимой собственностью должна быть направлена на рост стоимости недвижимого имущества за счет достижения максимального результата использования объектов недвижимости; обеспечения оптимальной структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования и устойчивого потока прямых и косвенных доходов от недвижимого имущества предприятия; привлечения внутренних и внешних инвестиций; минимизации затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом и создания благоприятных условий для социально значимой деятельности. Данная концепция управления недвижимым имуществом предприятий-банкротов должна предполагать также оценку стратегии и возможности развития предприятия; размеров имущества, достаточных для продажи его части для удовлетворения требований кредиторов при сохранении основного вида деятельности; платежеспособного спроса на выпускаемую продукцию; эффективности финансового менеджмента со стороны арбитражного управляющего и производственно – финансовых структур, оказывающих ему соответствующую поддержку.
После разработки концепции управления недвижимым имуществом, на предприятии-банкроте должна быть осуществлена комплексная правовая, экономическая и техническая экспертиза недвижимого имущества. |
обратная связь
