Товарищество является одним из старейших гражданско-правовых ин-ститутов, в которой сконцентрированы большинство основополагающих гражданско-правовых идей – свобода договора, свобода собственности, ответственность за собственные действия и т.п. Изучение товарищеской формы гражданско-правового объединения может быть полезно и с точки зрения развития правовых представлений об институтах гражданского права, являющихся смежным с институтом товарищества – например, институтов общей собственности, множественности в обязательствах, публичной достоверности и т.п.
Собственность на своё жилище возникла на заре цивилизации, отно-сится к одному из фундаментальных понятий развития цивилизации и не-разрывно связана с существованием государства.
На Западе, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в кондоминиуме. Слово «кондоминиум» происходит из латинского языка, и обозначает «совладение».
На основании полученных историко-архивных данных, кондоминиумы зародились около двух тысяч лет назад во времена Великой Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах.
«Уже в дореволюционной истории нашего государства существовали различные общественные объединения, подобные ТСЖ, решающие свои жи-лищные вопросы» . В сохранившихся документах досоветского периода есть сведения о том, что в русском обществе возникали различные объединения жителей, участвующие в благоустройстве и защищающие свои жилищные права. В дореволюционной России первые организации жителей были результатом демократических преобразований в государстве, инициированных столыпинскими реформами. Так, известны организованные в 1911 году Общество благоустройства местечка «Ямы» Шуйского уезда при городе Иваново-Вознесенск и общество благоустройства поселка «Левашово» Санкт-Петербургской губернии.
В истории жилищного строительства Советского общества заслуживает внимания опыт деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК). Несмотря на жесткую регламентацию общест-венной жизни и упразднение частной собственности, ещё в 20 гг. XX в. возникло понимание необходимости раскрепощения инициативы в решении жилищного вопроса. Новая форма организации граждан позволяла ис-пользовать их собственные средства и основывалась на добровольности, активном личном участии и заинтересованности в достижение общего результата – обеспечения жильём. Социально–политические и экономические реалии начала 90 гг. XX в. оказали значительное негативное влияние на развитие этого движения, но его потенциал ещё не полностью исчерпан. Во многом, по организационному строению и своим функциям, существующие и в настоящее время жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являются особой формой общественных объединений собственников жилья.
Следует подчеркнуть, что совместная деятельность домовладельцев имеет глубокие исторические корни. Около двух тысяч лет назад возникла особая форма отношений граждан в кондоминиуме – общем имущественном комплексе. Существовали подобные образования и в средние века.
Бум жилищного строительства в начале XX века предопределил возникновение различных видов объединений собственников жилья в США и Канаде, странах Западной Европы, Латинской Америки. В настоящее время значительная часть населения (в США, например – каждый шестой совер-шеннолетний) является членом жилищный объединений (ассоциаций), ко-торые оказывают значительное влияние на решение проблем как местного, так и государственного значения. В США опыт в создании кондоминиумов насчитывает уже более 40 лет, а образование различных ассоциаций по месту жительства (не только по признаку собственности), стало популярным среди населения и является неотъемлемой частью жизни граждан.
Жилищный фонд России до 1990 г. находился в государственной, общественной, индивидуальной собственности, в собственности жилищно-строительных кооперативов. Все формы жилищного фонда были односубьектны и неделимы.
С принятием Закона «О собственности в РСФСР» имущество стало находиться в долевой или совместной собственности. Государственный жилищный фонд разделился на федеральный и фонд субъектов РФ. От-дельным видом стал муниципальный жилищный фонд.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставил возможность гражданам бесплатно приобрести жилые поме-щения в частную собственность. С 1994 г. собственнику квартиры в много-квартирном доме стала принадлежать доля в праве собственности на общее имущество дома. Таким образом, в многоквартирном доме появилось большое количество собственников. Это привело к усложнению, а в некоторых случаях и к невозможности управлять жилищным фондом.
Действующий с 1984 г. Жилищный кодекс РСФСР в значительной мере устарел и противоречил идеологии преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве. Новый Кодекс принят в 2004 г. в рамках пакета 27 федеральных законов по формированию рынка доступного жилья.
В работе проведен анализ законодательства в части отношений собственности в жилищной сфере и их влияние на экономику организаций. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает услуги по управлению многоквартирным домом и должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме. Данная мера обязывает при установлении тарифов решать не политические проблемы, а экономические, что должно привести жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) в режим безубыточного функционирования и расширенного воспроизводства основных фондов. Положительным моментом является то, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы по содержанию жилых помещений несут соответствующие органы власти. У организаций появилась возможность требовать оплату расходов, связанных с содержанием незаселенных квартир. Капитальный ремонт жилья является обязанностью собственника и осуществляется за счет средств граждан и соответствующих бюджетов. Гра-ждане и организации обязаны полностью и своевременно вносить плату. Установленные меры ответственности позволяют улучшить платежную дисциплину и должны способствовать укреплению финансовой устойчивости организаций ЖКХ.
|
обратная связь
