Нужно отметить, что уже в дореволюционной истории нашего государства существовали различные общественные объединения, подобные ТСЖ, решающие свои жилищные вопросы. В сохранившихся документах досоветского периода есть сведения о том, что в русском обществе возникали различные объединения жителей, участвующие в благоустройстве и защищающие свои жилищные права.
В истории жилищного строительства Советского общества заслуживает внимания опыт деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК). Несмотря на жесткую регламентацию общест-венной жизни и упразднение частной собственности, ещё в 20 гг. XX в. возникло понимание необходимости раскрепощения инициативы в решении жилищного вопроса. Новая форма организации граждан позволяла ис-пользовать их собственные средства и основывалась на добровольности, активном личном участии и заинтересованности в достижение общего результата – обеспечения жильём. Социально–политические и экономические реалии начала 90 гг. XX в. оказали значительное негативное влияние на развитие этого движения, но его потенциал ещё не полностью исчерпан. Во многом, по организационному строению и своим функциям, существующие и в настоящее время жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являются особой формой общественных объединений собственников жилья.
Следует подчеркнуть, что совместная деятельность домовладельцев имеет глубокие исторические корни. Около двух тысяч лет назад возникла особая форма отношений граждан в кондоминиуме – общем имущественном комплексе. Существовали подобные образования и в средние века.
Бум жилищного строительства в начале XX века предопределил возникновение различных видов объединений собственников жилья в США и Канаде, странах Западной Европы, Латинской Америки. В настоящее время значительная часть населения (в США, например – каждый шестой совер-шеннолетний) является членом жилищный объединений (ассоциаций), ко-торые оказывают значительное влияние на решение проблем как местного, так и государственного значения.
Поэтому исключительную значимость приобретает сегодня теоретиче-ский анализ накопленного опыта, его осмысления в историческом и сравни-тельном ракурсах.
В 30-е гг. XX в. вместе с увеличивающимся притоком в ЖСК новых членов стали обнаруживаться серьезные недостатки и трудности в работе жилищно-строительной кооперации. Производственная база кооперативного строительства в своем развитии сильно отставала от роста числа пайщиков, а работа по привлечению средств была плохо налажена. Жилищно-кооперативное движение вновь возрождается в первые послевоенные годы первоначально в Москве, когда стали выдаваться целевые краткосрочные банковские ссуды.
Жилищно-строительная кооперация значительно отличалась от кооперативных товариществ послереволюционного периода. К этому времени государство создало мощную строительную индустрию с крупными государственными строительными организациями, возникли домостроительные комбинаты.
Жилищно-строительная кооперация пользовалась популярностью у трудящихся крупных промышленных центров, и число подавших заявления в несколько раз превышало возможности приема новых пайщиков и плано-вые предложения по развитию ЖСК, что было связано с финансовой дос-тупностью оплаты кооперативной квартиры для большого числа граждан.
В 1980-е гг. получило широкое развитие строительство молодежных жилых комплексов, в том числе и кооперативных, поскольку это расширяло возможности решить жилищную проблему молодым специалистам. Анализ опыта развития МЖК представляет интерес, поскольку некоторые принципы их организации могут быть использованы и сегодня.
Новые экономические условия в 90-х гг. XX в. не могли не затронуть кооперативное жилищное строительство, которое после нескольких громких скандалов по созданию «финансовых пирамид» практически прекратило свое существование.
Самодеятельное, без вмешательства со стороны местных органов власти, движение по объединению жильцов в организации по месту жительства, началось в России в начале 90-х гг. ХХ века и отразило процессы, направленные на либерализацию общественных отношений.
Дальнейшее развитие организации и деятельности товариществ характеризуется совершенствованием законодательства и увеличением числа собственников жилья, в основном в результате массовой приватизации в средине 90-х гг. ХХ века . На тот период времени формировались городские программы по развитию местного самоуправления, которые главными задачами ставили привлечение жителей в ТСЖ . Тем не менее, созданные условия не привели к «буму» в организации товариществ, поскольку объединения граждан в жилищной сфере и их роль не вписывались в привычную систему управления жилищно-коммунальным хозяйством.
Разъяснительная работа с населением с целью создания товариществ собственников жилья практически отсутствовала. Средства массовой инфор-мации не уделяли внимания этому общественному движению как наиболее естественной и рациональной форме взаимодействия с властью в сложившихся условиях эксплуатации многоквартирного жилищного фонда города. Граждане, заинтересованные в образовании товариществ, так же как члены уже созданных, не имели возможности получить необходимую информацию непосредственно у местных органов власти, приобрести достаточные знания в образовательных центрах.
В отсутствии цивилизованных форм местного самоуправления и специ-альной законодательной базы и при наличии жестких, определенных государством норм в жилищной сфере, исключительно по инициативе «снизу», создавались первые жилищные товарищества, прототип современных ТСЖ.
Действовавшие в СССР ведомственные нормативы, регламенты, пра-вила создавали режим абсолютного патронизма власти, а предоставление жилья на условиях социального найма с обязательствами государства нести расходы за состояние жилых зданий в целом сформировали у большинства жильцов иждивенческое отношение ко всему, что находиться за порогом «собственной» квартиры.
Сложившийся на начало 90-х гг. ХХ в. опыт стал ярким примером высокой самоорганизации жителей, положил начало активизации власти на местах в работе по созданию информационно-консультационной структуры (ремонт, платежи, ликвидация коммуналок), явился основой для создания нормативно-правовой базы. Немногочисленные организации собственников жилья и граждан, потенциальных собственников, превратились в заметную силу и на деле стали общественными объединениями.
Процесс развития объединений собственников жилья происходит и в современной России, более активно – в Москве как крупнейшем мегаполисе. За более чем полтора десятилетия с момента организации первых жилищных товариществ в столице накоплен значительный опыт, изучение которого представляет не только теоретический, но и практический интерес, поскольку он может быть использован в других городах России.
Развитие общественных объединений – товариществ собственников жи-лья – это важный ресурс формирования у людей чувства подлинного хо-зяина, их сопричастности к общественно-политическим процессам, что является необходимым условием становления гражданского общества и развития демократии в России.
В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и от-личался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления много-квартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия, как: «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Однако массового движения граждан по организации товариществ не произошло, и московские власти инициировали его самостоятельно . В результате уси-лиями властей были образованы десятки и сотни не функционирующих ТСЖ. Из-за непродуманных действий прогнозируемый успех превратился в практически полный провал. Нужно выделить ряд существенный причин, ставших результатом этих последствий. Прежде всего, товарищества учреждались без серьезной подготовительной работы, служившей предпосылкой для осознанного и самостоятельного участия собственников квартир в этих организациях. Не учитывались негативные последствия, вызванные отсутствием необходимых знаний в хозяйственной, правовой, организационной сфере. Какого-либо плана, направленного на своевременное устранение текущих проблем не было разработано.
Смысл Закона - в наделении собственников частей кондоминиума (жилых и нежилых помещений, иных объектов недвижимости) возможностью самостоятельного управления и обеспечения эксплуатации данного имущественного комплекса. Причем для осуществления этих целей законодатель предусматривает специфическую форму объединения собственников - товарищество собственников жилья, являющееся некоммерческой организацией . Очевидно, что законодатель установил весьма тесную корреляцию между регулированием отношений по поводу кондоминиума и отношений, связанных с товариществом, которые, как явствует из статьи 2 Закона, по сути образуют единый комплекс отношений, регулируемых единым же законодательством. Соответственно законодатель видит тождественными фигуры члена товарищества и домовладельца (собственника помещения в кондоминиуме). Ибо в этом и заключается смысл Закона - в формировании «класса» собственников жилья, несущих бремя собственности, ответственных за управление и эксплуатацию мест своего проживания, способных на равных выступать в отношениях с коммунально-обеспечивающими организациями.
Как известно, именно данные нормы Закона стали, менее чем через два года после принятия, предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ . Последний исходя из принципов добровольности членства в общественном объединении и возможности собственника осуществлять все свои правомочия в любой форме (единолично или коллективно) постановил, что обязательность членства в товариществе собственников без их добровольного изъявления на этот счет противоречит статье 30 Конституции РФ.
Интересно рассмотреть концепцию и положения этого решения в соот-ношении с иными решениями, в частности с Постановлением от 17 декабря 1996 г. № 20-П , где Конституционный Суд высказался о том, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В одном из последних решений Конституционный Суд обосновал возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств . В недавно принятом Постановлении Конституционный Суд не признал противоречащими Конституции, в частности принципу добровольности объединений, положения закона, фактически принуждающие лиц, желающих осуществить этнокультурное самоопределение в форме национально-культурной автономии, к вступлению в единственную, безальтернативную региональную НКА .
Очевидно, что законодателем закладывался следующий смысл: поскольку в таком объекте недвижимости, как кондоминиум, особое значение имеет общее имущество, на которое каждый из собственников помещений в кондоминиуме имеет долю в праве собственности, постольку это является наиболее оправданной для оптимального управления и обеспечения интересов указанных лиц формой некоммерческих организаций. Более того, самим приобретением права собственности на объект правообладатель высказывает согласие на вступление в связанные правоотношения по обеспечению эксплуатации и управлению своей собственностью в форме участия в товариществе собственников жилья, то есть его вступление отвечает требованию добровольности .
Однако даже указанное решение не смогло снять всех противоречий, возникающих при применении норм Закона. Так, остается неясным важнейший и определяющий вопрос о соотношении собственника помещения и домовладельца.
Во-первых, представляется, что конституирующим признаком кондоминиума, как это следует из его легальной дефиниции, данной в статье первой Закона, является жилой характер его основного здания. Соответственно вызывает интерес проблема различения собственника жилого и иного помещения, а именно доля участия таких домовладельцев и, следовательно, мера их участия в управлении и в несении бремени собственности. Насколько можно видеть, в абз. 3 п. 1 ст. 9 законодатель указал на возможность дифференцированного установления доли участия в зависимости от объекта собственности домовладельца, однако данное положение не может быть признано совершенно удовлетворяющим решением. Так, оно не устраняет опасности ущемления прав собственников жилых помещений за счет неоправданного увеличения прав собственников нежилых помещений, конструкций и сооружений, входящих в кондо-миниум .
Во-вторых, возникает проблема участия собственника помещения в об-щем имуществе, то есть определения доли каждого в праве общей собственности. По общему правилу доли полагаются равными соотношению площадей находящихся в собственности помещений. Однако соотношение может быть изменено по соглашению сторон (к примеру, общим собранием домовладельцев, в соответствии со ст. 22). Из этого вытекает, что хотя собственник помещения юридически будет являться домовладельцем, его долю можно уменьшать бесконечно, не доводя при этом до ноля, соответственно изменяя объем его прав по управлению и обязанностей по несению бремени содержания.
Не менее интересен вопрос учета мнения собственников - не членов товарищества при принятии товариществом решений, распространяющихся на всех домовладельцев. Получается парадоксальная ситуация: защищая права граждан на добровольное вступление в объединение, КС создал предпосылки для будущего возможного ущемления их правомочий как лиц, имеющих помещения на праве собственности.
Кроме того, законодателем предусмотрен достаточно интересный мо-мент, когда собственник может перенести на других домовладельцев свои права по управлению в части передачи голоса на общем собрании домовладельцев; правда, круг этих собственников ограничен публично-правовыми образованиями.
Первые попытки создать новую систему управления домами основыва-лись на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государст-венная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее – ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.
Однако реализация новых правил происходит очень медленно.
В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок про-ведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию.
Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
|
обратная связь
