Общеизвестно, что организация управления и эксплуатации жилищного фонда на территории Российской Федерации является неэффективной и, как правило, совершенно не удовлетворяет собственников и нанимателей жилья, с одной стороны, поставщиков коммунальных услуг, органы публичной власти и всех прочих участников процесса – с другой стороны. Несмотря на то, что отношения собственности в этой сфере начали меняться одними из первых (приватизация жилья началась еще в 1991 г.), на практике это почти не повлияло на системы управления и эксплуатации жилищным фондом. Управление осуществлялось в условиях отсутствия четкого и последовательного федерального регулирования, а зачастую – и в нарушение существовавшего законодательства. Основной проблемой все это время оставалось и остается управление многоквартирными жилыми комплексами. В силу особенностей градостроительной, жилищной и социальной политики советского периода именно этот тип жилой застройки является преобладающим в большинстве городов и поселков городского типа; в домах такого типа живет значительная часть населения России. До настоящего времени в подавляющем большинстве случаев подобные объек-ты, состоящие из квартир, принадлежащих на праве собственности множеству различных собственников, продолжают находиться «на балансе» муниципальных образований (в муниципальной казне), отдельных органов местного самоуправления (к примеру, комитетов по управлению имуществом) или муниципальных (иногда - государственных) предприятий или учреждений жилищного хозяйства. При этом нередки случаи, когда на балансе – безо всякого правового основания, либо на основании незаконных, ошибочных правовых режимов (к примеру, на праве оперативного управления) – находятся многоквартирные дома, в которых вовсе отсутствуют муниципальные квартиры. Довольно распространенными были также ситуации, когда на собраниях собственников квартир во вновь построенных домах принималось решение о передаче дома в муници-пальную собственность, и муниципальные образования принимали такие дома «в собственность» или «на баланс» без каких бы то ни было правовых оснований. В дальнейшем муниципалитеты осуществляли и осуществляют до настоящего времени управление и эксплуатацию жилищного фонда силами собственных предприятий и учреждений без надлежащей легитимации подобных действий. При наличии в местных бюджетах средств му-ниципальные образования выделяли финансовые средства на содержание, эксплуатацию и ремонт соответствующих зданий, а также осуществляли иные действия по управлению жилыми комплексами, которые, как правило, уже не являлись муниципальной собственностью. Надлежащая организация управления жильем на территории России, к сожалению, скорее представляет собой исключение из правила. Количество надлежаще зарегистрированных и реально функционирующих товариществ собственников жилья и аналогичных форм организации домовладельцев чрезвычайно мало, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно.
Ряд причин неудовлетворительного состояния дел в сфере организации управления и эксплуатации жилищного фонда (и в первую очередь, в много-квартирных домах) очевидныК их числу следует отнести несовершенство фе-дерального законодательства (как ранее действовавшего Жилищного кодекса РФ 24.06.83 г., так и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., Закона «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 г. и других), непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства, отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей, самостоятельного решения вопросов общежития, социальная апатия и иждивенчество, неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев, отсутствие достаточных знаний, надлежащей методической поддержки и квалифицированных кадров в сфере управления, обилие административных препятствий на пути самоорганизации собственников, чиновничий произвол и произвол монополистов (в первую очередь, коммунальных предприятий).
Преодолеть большинство существовавших законодательных недостатков призван новый Жилищный кодекс РФ, принятый 29.12.2004 г. и вступивший в силу с 1.03.2005 г. В частности, раздел VIII данного Закона посвящен непосредственно управлению многоквартирными домами, раздел II регулирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения, раздел V – отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, раздел VI - отношения в товариществах собственников жилья. Наряду с этим, правоотношения в строящихся многоквартирных домах регулируются принятым 30.12.2004 г. и вступающим в силу с 1.04.2005 г. Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Новые положения статей ЖК РФ, определяющие деятельность товарищества собственников жилья, отличаются от ранее действовавшего Закона, поэтому имеет смысл на них остановиться подробнее. По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной пра-воспособностью в соответствии с нормами, установленными п. 1 ст. 49 ГК РФ. Применительно к товариществам собственников жилья эта правоспособность заложена в самом определении понятия товарищества собственников жилья. К тому же дополнительно нормами и статьи 161 ЖК РФ определено, что одним из вариантов управления многоквартирным домом может быть товарищество собственников жилья. Необходимость определения способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме установлена нормами ЖК РФ, а также не менее важными требованиями, установленными в статье 18. В соответствии с требованиями этой статьи закона органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выберут способ управления многоквартирным домом.
В настоящее время органы государственной власти субъекта Российской Федерации начали разъяснительную работу по созданию и организации товариществ собственников жилья. Товарищество собственников жилья рассматривается как один из основных способов управления многоквартирными жилыми домами самими собственниками.
Объединение собственников помещений многоквартирных домов в товарищества собственников жилья приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей государства, формирования его правовой и экономической составной в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности – сохранении и содержании жилищного фонда. ТСЖ является механизмом реализации коллективного права собственников помещений на управление приватизированными квартирами и общим имуществом многоквартирных домов. Он позволяет обеспечить развитие рынка качественных жилищных услуг и контроль над сохранением качества продукта, производимого внешними поставщиками.
|
обратная связь
