В число существенных условий договора строительного подряда традиционно включают его предмет и сроки выполнения работ. Кроме того, важнейшим условием любого возмездного договора является цена, независимо от того, следует ли рассматривать ее в качестве существенного условия или допустить возможность применения п. 3 ст. 424 ГК РФ.
В первую очередь необходимо уделить внимание тому, что именно следует рассматривать в качестве предмета договора: создаваемое подрядчиком имущество как необходимый результат его фактических действий или сами фактические действия подрядчика, т.е. работы, подлежащие выполнению им. Этот вопрос имеет много общего с вопросом об объекте гражданского правоотношения, который является одним их наиболее проблемных в цивилистике. Не углубляясь в проблему объектов гражданских правоотношений, констатируем параллельное существование монистической (теория единого правового объекта) и плюралистической (теория множественности правовых объектов) концепций как основных теорий объектов в гражданском праве.
Первая теория, сторонниками которой были Д.Д. Гримм, Я.М. Магазинер, О.С. Иоффе, в качестве объекта рассматривает необходимое поведение обязанного лица, а вторая, среди представителей которой следует выделить М.М. Агаркова, И.Л. Брауде, О.С. Красавчикова, И.Б. Новицкого, В.М. Хвостова, - различные явления, материальные и нематериальные блага, в т.ч. вещи и результаты действий должника.
В.И. Сенчищев предлагает рассматривать в качестве объектов гражданских правоотношений правовой режим, понимая под ним не поведение обязанного лица и не вещь, а правовое значение вещи, поведения или иных категорий имущества и неимущественных прав.
В.А. Лапач, не разделяя такую точку зрения, считает, что объекты гражданского права нельзя отождествлять с правовым статусом и правовым режимом. Он рассматривает объекты прав как самостоятельное теоретическое правовое обобщение в системе объективного права и не отождествляет их с объектом правоотношения.
Л.А. Чеговадзе, анализируя объекты гражданских прав, приходит к выводу, что вещи, работы, услуги и другие объекты, перечисленные законодателем, - это объекты субъективных прав, которые в качестве предметов приложения усилий недоступны правовому воздействию, следовательно, не могут быть отнесены к категории объектов гражданского правоотношения .
Профессор А.М. Эрделевский отмечает, что предметом договора подряда является выполнение подрядчиком определенной работы, завершающейся результатом, который имеет овеществленную форму .
О. Цуканов указывает, что предметом договоров строительного подряда является выполнение подрядчиком сложных и многоэтапных действий, направленных на получение определенного результата, который заказчик обязан принять и оплатить .
Обратившись к категории "предмет договора как его существенное условие в ст. 432 ГК РФ, увидим, что она никак не конкретизируется Законом. При этом объект традиционно рассматривается в качестве одного из элементов гражданского правоотношения, а предмет - в качестве условия сделки. В свете этого сложно согласиться с мнением о том, что категория "предмет" в большей степени относится к договору-документу, нежели к другим его проявлениям.
Таким образом, следует говорить о параллельном существовании двух категорий - объекта договора-правоотношения и предмета договора-сделки. При этом в каждом конкретном случае обе категории интегрируются, например, применительно к конкретной вещи и совершаемым в отношении нее мероприятиям, поскольку договор-сделка и договор-правоотношение не существуют один без другого, но соотносятся как действие и его последствие. Так, в качестве предмета договора подряда (сделки) нужно рассматривать выполняемую подрядчиком работу (процесс) и ее результат (вещь). Что касается объекта, то в ст. 128 ГК РФ отдельно говорится о вещах, работах и услугах. При этом под вещами обычно понимают различные материальные предметы, а под работами и услугами - осуществляемые действия, определенная деятельность.
Общая норма ст. 703 ГК РФ говорит о том, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. Таким образом, его предметом выступает совокупность процесса, деятельности (о чем свидетельствуют слова "изготовление", "переработка", "обработка", "выполнение другой работы") и ее овеществленного результата.
Обратимся непосредственно к предмету договора строительного подряда. Речь о нем идет в ст. 740 ГК РФ. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в т.ч. жилого дома), сооружения или иного объекта; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ; осуществление работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Кроме того, п. 1. ст. 741 ГК РФ определяет, что объект строительства составляет предмет договора строительного подряда. Представляется, что в данном случае глагол "составляет" тождествен словам "является составной частью" (предмета договора строительного подряда наряду с действиями подрядчика по выполнению работы).
Таким образом, предметом договора строительного подряда выступает единство действий и их результата. Первой составляющей является процесс строительства (изготовление), реконструкции, проведения капитального ремонта (переработка, обработка), выполнения иных работ, в обязательном порядке связанных со строящимся объектом. М.Н. Щербаков отмечает, что при капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций .
Рассмотрим такие категории, как "переустройство", "перепланировка", а также "достройка", "перестройка". В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка - это изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменения в технический паспорт. Как пишет А.В. Шорин, все работы в квартире должны фиксироваться в специальном журнале ремонтно-строительных работ, а завершение переустройства, перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который в дальнейшем направляется органом, осуществляющим согласование, в орган по учету объектов недвижимого имущества .
Наряду с этим ст. 21 Федерального закона от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" относит достройку, перестройку и перепланировку к изменениям архитектурного объекта, а ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" говорит о направленных на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационных работах. Представляется, что перечисленные действия следует понимать как категории, охватываемые более широким понятием "реконструкция". Соответственно действия по переустройству, перепланировке, достройке и перестройке объектов недвижимости могут включаться в предмет договора строительного подряда.
Следует обратить внимание и на то, что законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ - реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.
Вторую составляющую образует материальный результат указанных работ, который может быть представлен созданным или измененным, усовершенствованным предприятием, зданием, сооружением. Кроме указанных вещей, норма п. 2 ст. 740 ГК РФ говорит о некоем "ином объекте". Однако вопрос о том, что следует под ним понимать, остается открытым.
Представляется, что основную особенность предмета договора строительного подряда формирует результат работ - создание или улучшение соответствующего объекта именно недвижимого имущества .
Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ, включающей общий подход и непосредственно перечень объектов . К недвижимым вещам (имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей - объекты, которые невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.). К ним также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, предприятие в целом как имущественный комплекс признается ст. 132 ГК РФ недвижимостью. Статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отдельно выделяет жилые и нежилые помещения, а в литературе предлагается включить их в перечень объектов недвижимости ст. 130 ГК РФ. В свое время Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" особо выделял кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества.
Обращаясь непосредственно к договору строительного подряда, подчеркнем, что составляющей частью его предмета может быть не всякое недвижимое имущество, а только неперемещаемое или имущественные комплексы.
Легальное определение здания и сооружения в гражданском законодательстве РФ отсутствует, но следует отметить, что ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, к объектам капитального строительства. Вместе с тем, такие объекты недвижимости, как здание, сооружение, а также комплекс зданий и сооружений одновременно являются и архитектурными объектами .
И. Алещев, сравнивая понятия "недвижимое имущество" и "капитальное сооружение", указывает, что статус первого влечет гражданско-правовые последствия, а второго - административно-правовые и земельно-правовые.
Говоря о недвижимом имуществе как о составной части предмета договора строительного подряда, необходимо согласиться с мнением профессора В.В. Витрянского о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями: С юридической точки зрения, существующие: различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения: Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости:".
Статья 740 ГК РФ включает в число зданий как объектов строительства жилые дома, которые в то же время относятся к категории жилых помещений. Из норм ст. 558 ГК РФ можно сделать вывод о том, что под жилыми помещениями следует понимать жилые дома, квартиры, части жилых домов и части квартир. Кроме того, согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям также относятся комнаты. Объединяет все указанные объекты единое специальное целевое назначение, что и отличает их от иных объектов недвижимости.
Критикуя подход законодателя, А. Борисенко предлагает применять термин "жилая недвижимость", а не "жилое помещение", поскольку в ряде официальных документов помещения рассматриваются как части зданий, в т.ч. ограниченные строительными конструкциями. Соответственно, их частями могут быть только жилые комнаты и подсобные помещения. Данный подход представляется вполне оправданным, поскольку иначе в одной категории "жилые помещения" объединяются такие различные объекты, как жилые дома, здания и их части (квартиры, комнаты), по сути, выступающие собственно жилыми помещениями .
Еще одним важным объектом недвижимого имущества, весьма востребованным как для осуществления предпринимательской деятельности, так и для реализации многочисленных бытовых потребностей, является нежилое помещение. Как отмечает М.Г. Пискунова, основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является, прежде всего, отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Исследуя характеристики правового режима нежилых помещений многоквартирных жилых домов, она отдельно выделяет вспомогательные и технические помещения.
Необходимо проанализировать и вопрос о соотношении предмета договора и технической документации. Обратимся к п. 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, из которого следует, что именно техническая документация посредством определения объема, содержания работ и других требований определяет предмет исследуемого договора . В то же время факт отсутствия технической документации не всегда автоматически ведет к признанию договора незаключенным. В частности, этого не происходит, если есть иные основания признать предмет договора согласованным сторонами, например путем ознакомления с типовыми документами, образцами.
|
обратная связь
