Как известно, в 2005 году жилищное законодательство, в том числе законодательство о жилищно-строительных кооперативах, претерпело значительные изменения. Если ранее правовое регулирование ЖСК «Авангард» ограничивалось, по сути, статьей 116 гражданского кодекса, то теперь этому вопросу посвящена целая глава в жилищном кодексе РФ. В статье детально проанализирован правой статус жилищно-строительных кооперативов, а также членов ЖСК «Авангард», с учетом последних изменений в российском законодательстве. Особое внимание уделено вопросам предоставления квартир в домах ЖСК «Авангард», прекращения членства в ЖСК «Авангард», выселения бывших членов ЖСК «Авангард» из кооперативных домов и другим, не менее актуальным проблемам.
Нормативную базу деятельности ЖСК «Авангард» составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 ГК, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении ЖСК «Авангард» не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».
Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления ЖСК «Авангард». Статья 115 ЖК РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:
1) Общее собрание членов ЖСК «Авангард»
2) Правление ЖСК «Авангард»
3) Председатель правления ЖСК «Авангард»
Индексация паевых взносов, применяемая в ЖСК, позволяет сохранять средства пайщиков от инфляции и вкладывать даже небольшие денежные средства непосредственно в квадратные метры жилья.
Экономическая сущность ЖСК - касса взаимопомощи, где имущественные паевые взносы объединяются членами ЖСК для приобретения и строительства жилья. Схема приобретения жилья в рассрочку через ЖСК является надежной и экономически выгодной для пайщиков с относительно невысокими доходами. Методика программы «Жилье в рассрочку», разработчиками которой являются ульяновские специалисты, признана одной из лучших в России с точки зрения социальной защищенности пайщиков и финансовой сбалансированности накопительной системы. методика программы «Жилье в рассрочку» принята, как базовая для членов МАИФ.
Далее член ЖСК накапливает паевой взнос. После накопления не менее 50 % от стоимости жилья, оно приобретается в порядке Очереди в собственность ЖСК.
В жилье, принадлежащем на праве собственности ЖСК, при желании, можно прописаться самому пайщику ЖСК и его близким.
После приобретения жилья член ЖСК получает от ЖСК рассрочку до 100 месяцев (8 лет 4 месяца) на выплату оставшейся части паевого взноса.
С момента полной выплаты паевого взноса член ЖСК по закону становится собственником жилья.
Вступительный членский взнос в ЖСК составляет 5 (Пять) % от стоимости жилья, причем сразу требуется оплатить только 2,5% ,оставшуюся сумму - в течение 6 мес. равными долями. Пайщики ЖСК уплачивают ежемесячные членские взносы - 0,1 % от стоимости квартиры только после покупки для них жилья кооперативом.
После приобретения жилья в обязательном порядке подлежит страхованию – на этом базируется вся деятельность кооператива, т.к. единственным обеспечением возврата кредита является залог жилой недвижимости, если ее не будет – не будет залога и гарантии возврата взятых средств.
Вклад Участников в Программу:
1. Риелтор:
1.1. Участие в рекламной кампании совместно с Банком и, при необходимости, Строителем;
1.2. Первоначальная работа с Клиентом;
1.3. Участие в сборе данных, анкетирование по объекту ипотеки и по личности Заемщика;
1.4. Риелторская экспертиза, участие в правовой экспертизе объекта ипотеки и инвестиционного Договора, в т.ч. определение ликвидности объекта обеспечения;
1.5. Участие в информации Банка, для принятия последним решения о возможности и целесообразности выдачи Кредита;
1.6. Выбор Строителя, в зависимости от пожелания Клиента и поиск объекта приобретения (объекта обеспечения);
1.7. Организация просмотров;
1.8. Участие в подписании Договора инвестирования, Договора купли-продажи, Договора ипотеки, Кредитного Договора;
1.9. Непосредственное участие в реализации объекта обеспечения (ипотеки), при невозможности Заемщика выплачивать Кредит.
2. Банк.
2.1. Участие в рекламной компании, совместно с Риелтором, и при необходимости со Строителем;
2.2. Участие в сборе данных, анкетирование по объекту ипотеки и по личности Заемщика;
2.3. Участие в правовой экспертизе объекта ипотеки и инвестиционного Договора;
2.4. Принятие решения о выдаче кредита и последующая выдача кредита;
2.5. Участие в качестве одной из Сторон в подписании Договора инвестирования, Договора купли-продажи, Договора ипотеки, Кредитного Договора;
2.6. Выполнение финансовых обязательств по отношению к Клиенту, Строителю, и Риелтору;
2.7. Участия в реализации, при необходимости, объекта обеспечения (ипотеки).
3. Строитель:
3.1. Участие в рекламной компании, совместно с Банком и Риелтором;
3.2. Участие в работе совместно с Риелтором по рекламированию и подготовке объекта инвестирования к реализации (просмотры, переговоры с потенциальными Покупателями);
3.3. Участие, в качестве одной из Сторон, в Договоре инвестирования, Договоре ипотеки и кредитном Договоре;
3.4. Участие, при необходимости, в реализации (переуступке) прав по Договору ипотеки, стремясь к соблюдению интересов Банка, Заемщика и Риелтора;
3.5. Участие в оформлении правоустанавливающих документов на объект инвестирования и передача последних Банку для обеспечения Договора ипотеки.
4. Страховщик:
4.1. Обеспечение страхования финансового рынка Банка при выдаче кредита под залог имущества либо имущественных прав.
Порядок реализации кредитного договора (пример договора приведен в Приложении):
№ Содержание Участники
1. Договор о сотрудничестве и взаимодействии по участию в Программе Банк Риелтор Строитель
2. Рекламная компания по продвижению Программы, объектов Строительства, деятельности Банка, Риелторских услуг Банк Риелтор Строитель
3. Заявка Клиента на поиск объекта на первичном рынке, анкетирования, сбор информации, просмотры, выбор Строителя и объекта ипотеки Клиент Риелтор Строитель
3* Заявка Клиента на поиск объекта на вторичном рынке, анкетирования, сбор информации, просмотры, выбор объекта Клиент Риелтор
4. Риелторская экспертиза имущества или имущественных прав по объекту ипотеки и личностям Заемщиков Банк Риелтор
5. Заявка на выдачу Кредита, принятие Банка решения о выдаче Кредита Банк Риелтор Клиент
6. Оформление Договора инвестирования, Договора ипотеки, Кредитного Договора (первичный рынок) Банк Риелтор Строитель Клиент
7. Оформление «Договора купли - продажи», Договора ипотеки, Кредитного Договора (вторичный рынок) Банк Риелтор Клиент
8. Передача Кредитных средств Банк Строитель Риелтор
9. Страхование финансового риска Банка Страховщик Банк Клиент
10. Передача Клиенту готового объекта после окончания Строительства и оформления «Свидетельства о праве собственности» Клиент Строитель
11. Переоформление Договора Ипотеки с залогом имущественных прав на Договор ипотеки с залогом имущества Банк Риелтор Строитель Клиент
12. Возврат Кредита Банк Клиент Риелтор Строитель
13. Реализация объекта залога – (первичный рынок) Банк Клиент Риелтор Строитель
14. Реализация объекта залога – (вторичный рынок) Банк Клиент Риелтор |
обратная связь
