Правовой институт государственной регистрации прав в его современном правовом смысле для России является новым. Ранее государственной регистрации не предавалось такого значения. Она осуществлялась специально уполномоченными на то органами государство лишь после нотариального удостоверения сделок. Так, Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г. предусматривал, что сделки купли-продажи строений подлежат нотариальному удостоверению и последующей регистрации в коммунальном отделе купли-продажи строений . Согласно Гражданскому Кодексу РФ 1964 г. нотариальное удостоверение сделок было первично, государственная регистрация - вторична .
Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
Признаки государственной регистрации прав на жилые помещения:
а) государственная регистрация - это юридический акт, т.е. действие(-я), влекущее(-ие) за собой определенные юридические последствия: согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.;
б) государственная регистрация - это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ ;
в) государственная регистрация - это акт государства, и только государства. Органы местного самоуправления, физические лица и частные организации не наделены полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с комментируемым Законом;
г) государственная регистрация - это законно установленная юридическая процедура. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен комментируемым Законом в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение вытекает из п. 1 ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Следует иметь в виду, что положение п. 1 ст. 2 комментируемого Закона посвящено оспариванию в судебном порядке (т.е. в суде) именно зарегистрированного права, а не самого акта государственной регистрации этого права. В данном случае ответчиком по исковому заявлению будет другой субъект, нежели орган по государственной регистрации прав на недвижимость (если, конечно, последний выступает в качестве органа государственной исполнительной власти, а не субъекта гражданских правоотношений).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения .
Действующий с 31 января 1998 г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил новые правила регистрации возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости и сделок с ним в жилищной сфере.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из институтов гражданского права.
В свою очередь, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делится на еще более мелкие совокупности норм - субинституты, которые, однако, тоже сохраняют единство и однородность своего предмета. В системе субинститутов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним особо следует выделить субинститут государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Это объясняется тем, что большое количество нормативно-правовых актов регулирует данные отношения, что подчеркивает определенную важность объектов недвижимости, входящих в состав жилищной сферы.
Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на жилое помещение, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость - таким доказательством может быть и судебное решение .
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма. В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.
Основными целями государственной регистрации прав на жилые помещения являются установление стабильности оборота недвижимости, придание открытости правам на жилые помещения, а также информации об этих правах, а также внесение единообразия в процедуру регистрации прав на жилые помещения на всей территории России. Для достижения этих целей, перед органами осуществляющими государственную регистрацию поставлен ряд задач, реализация которых способствует также осуществлению государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты сбора налогов, борьбу с преступностью и т. д., так и интересов юридических и физических лиц, касающихся обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Их выполнение необходимо для укрепления рынка недвижимости, решения государственной задачи по повышению инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.
Государственная регистрация прав на жилые помещения призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа .
Регистрация сделок с недвижимостью имущество является составной частью правового режима недвижимости, «выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов» . В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования, связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения .
Однако, как очень точно подметил К.И. Скловский, существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере. |
обратная связь
