Регистрация права ренты на жилое помещение

Договорной институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве,  хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., введя нормы о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания  продавца, разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим лицам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.
С изменением в Российской Федерации экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. «Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на  условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания» . Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.
Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законе. Решению этой задачи посвящена гл. 33 ГК РФ. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее  применения.
Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.
В ныне действующем ГК, вопросам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена глава 33, которая, к сожалению, не совсем точно передает ее содержание. Ведь «пожизненное содержание с иждивением» тоже является разновидностью ренты, т.к. согласно немецкого, RENT - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представление средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ). Из данного определения следует, что договор ренты носит реальный характер, т.к. помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. А.П. Сергеев полагает, что договор ренты является односторонним, т.к. «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами» . Е.А. Суханов уточняет, что, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, то договор ренты является односторонним, а когда по типу договора купли-продажи - консенсуальным .
По сравнению с другими договорами передачи жилья, к форме договора ренты установлены более жесткие требования. Данный договор подлежит в обязательном порядке нотариальному удостоверению, а в случае если предметом договора является недвижимость, то и регистрации. Данное требование закона вполне оправдано, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь не редки попытки злоупотреблений в обход закона. Заключающие его лица имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора.
По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что он гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку- взамен квартиры.
Чтобы обеспечить защиту этой категории граждан отдельные субъекты РФ пытаются регулировать порядок передачи имущества престарелых граждан и инвалидов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила один из таких нормативных актов исполнительного органа власти субъекта РФ.
В определении № 24 Г-00-14 указано, что в соответствии со ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ. Согласно п.1 ст.76 Конституции РФ по предметам ведения РФ принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ. Обжалуемые нормы, предусматривающие право распоряжения движимым и недвижимым имуществом, переданным учреждениям социального обслуживания, органам труда и социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, противоречит ст. 604 ГК РФ, которая предоставляет право распоряжения имуществом только с согласия лица, передающего это имущества.
Так как нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность, то сторонам следует обращаться к нотариусу.
За удостоверение договора ренты нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, взимается государственная пошлина. С 1 января 2005 года ее размер не зависит от того, в пользу кого отчуждается недвижимость - близким ли родственникам отчуждателя, либо посторонним лицам. Указанный размер составляет во всех случаях 0,5 % от суммы договора и ограничен верхним и нижним пределами: он не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей. Удостоверить договор можно и у частнопрактикующего нотариуса, который за совершаемые им нотариальные действия взимает нотариальный тариф - в таком же размере, как и госпошлина.
Что следует понимать под суммой договора и как ее понимать? В договоре ренты наряду со стоимостью передаваемого имущества фигурирует и сумма, которую будет выплачивать плательщик ренты получателю. Срок выплаты ренты не может быть определен конкретной датой, рента выплачивается бессрочно (постоянно) или пожизненно, поэтому и сумму ренты рассчитать невозможно.
Рента может быть выплачена всего за несколько месяцев, а может быть в течение нескольких лет. Поэтому под суммой договора следует понимать все же стоимость передаваемого имущества, жилого помещения, для исчисления госпошлины принимается во внимание стоимость имущества, указанная в договоре, но если эта сумма ниже стоимости определенной органами технического учета и инвентаризации недвижимого имущества либо специализированным оценщиком, то для расчета госпошлины берется эта последняя.
Таким образом, если стороны указали в договоре символическую цену, то по этой цене они смогут произвести расчеты только между собой, а с государством исходя из реальной цены имущества. Для ориентира может служить технический паспорт на квартиру, в котором указывается инвентаризационная оценка жилого помещения.
Удостоверение договора ренты производится в нотариальной конторе по месту нахождения недвижимости. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус проверяет дееспособность граждан. Далее он разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой ими сделки, а для договора ренты это особо важно, поскольку его содержание достаточно сложно, а условия договора весьма специфично.
Получив жилое помещение по договору ренты, получатель становится его собственником, но вынужден мириться со многими ограничениями своих прав.
Так, в ст. 586 ГК РФ указано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходят на приобретателя имущества». Следует добавить, что это требование Закона о переходе обременения на покупателя, не освобождает его от них, даже если продавец утаил эти сведения. В этом случае покупатель может применить требования ст. 460 ГК РФ предусматривающую продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (т.е. требовать уменьшение цены и т.п.), но не вправе отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на незнание о ее существовании. Законом предусмотрено, что на недвижимое имущество, которое передается под выплату ренты, у получателя ренты появляется залог на это имущество. Это так называемая ипотека ( залог недвижимости), возникающая в силу закона: т.е. ни по доверенности сторон и не по той причине, что условие об ипотеки включено в договор. Ипотека нужна получателю ренты на случай неисполнения плательщиком своего обязательства по выплате ренты. Поскольку считается, что квартира находится в залоге у получателя ренты, он сможет потребовать перечисления причитающихся ему сумм, которые задолжал плательщик, из стоимости этой квартиры.
Пункт 1 ст. 586 ГК РФ не уточняет, распространяется ли данное положение лишь на обязательства нового собственника имущества по выплате очередных рентных платежей, либо им охватывается и задолженность прежнего плательщика ренты за прошлый период, если последняя имела место. Из смысла закона следует, что на приобретателя имущества переходят все обязательства прежнего, плательщика ренты перед ее получателем. Закон не ограничивает возможности плательщика ренты распоряжаться имуществом, обремененным рентой, кроме случаев установленных ст. 604 ГК РФ.
Таблица 3.1. Отличия постоянной и пожизненной ренты
Пожизненная рента
1. Разновидность договора ренты, отличающийся сроком рентных отношений    Постоянная рента
Разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей. Это –бессрочная рента.
2. Срок выплаты определяется продолжительностью жизни получателя ренты.    2. Срок выплаты законом не установлен.
3. Получателями ренты могут быть только граждане.    3. Получатели- граждане и некоммерческие организации.
4. Размер оплаты является существенным. При ее отсутствии оплата производится по закону.
Права могут быть установлены в пользу и нескольких граждан. Права в порядке правопреемства и наследования не передаются.    4. При отсутствии указания на размер – договор считается не заключенным.
Права могут быть переданы и в порядке правопреемства, и в порядке наследования.
5. Риск случайной гибели или повреждения вещи несет плательщик
Получатель ренты вправе добиваться расторжения договора и по ряду дополнительных оснований.    5. Если случайно погибло или повреждено имущество, переданное за плату, то последствия падают на ее получателя.
По общему правилу получатель ренты не вправе расторгать договор.
 
6. Неотчуждаема. Только если в роли ее получателя выступают несколько лиц, в случае смерти одного из них, переходит к остальным.
Получатель ренты вправе добиваться расторжения договора и по ряду дополнительных оснований.    6. Права могут быть переданы и в порядке правопреемств аи в порядке наследования
7. Получатель ренты вправе добиваться расторжения договора и по ряду дополнительных оснований.    7. По общему правилу получатель ренты не вправе расторгать договор. Вправе требовать расторжения договора при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.
Согласие получателя ренты по договорам постоянной и пожизненной ренты на отчуждение имущества не требуется, однако обязанности по выплате ренты автоматически перейдут к новому приобретателю имущества. При этом и прежней плательщик ренты полностью не освобождается от своих обязанностей, поскольку несет субсидиарную, то есть дополнительную ответственность за исполнение нынешним владельцем помещения обязанности по выплате ренты в пользу ее получателя.
Сторонами договора являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течении длительного периода времени дохода (ренты); получателем ренты может быть только физическое лицо (гражданин);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему ему в течение длительного периода времени доход (ренту).
Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключать договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости, в том числе в отношении предприятия как имущественного комплекса.
Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например одной из комнат.
Естественно, было бы целесообразным закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую ренту о пожизненном содержании касающиеся только изолированного помещения.
Согласно п.1 ст. 589 ГК РФ, постоянная рента - единственный вид ренты, где в роли плательщиков наряду с гражданами могут выступать также юридические лица. Круг последних ограничен - это должны быть непременно некоммерческие организации, причем, если выступление в качестве получателя ренты не противоречит закону и целям их деятельности.
 

Приложение
Заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Я,_______________________________________________________________________________
(полностью Ф.И.О. заявителя)
имеющий(ая) паспорт серии ______________ № ____________код подразделения___________

_________________________________________________________________________________
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан «___» ______________ г.______________________________________________________
(когда и кем выдан)
проживающий (ая) по адресу________________________________________________________
(полностью адрес постоянного или  преимущественного проживания)
_____________________________________________контактный телефон__________________

семейное положение ____________________ гражданство_______________________________
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
дата рождения _____________________ место рождения ________________________________
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
действующий (ая) по доверенности, удостоверенной__________________________________
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
______________________________________ «___» ______________г. № в реестре___________

по иным основаниям _____________________________________________________________
(наименование и реквизиты документа)
от имени_________________________________________________________________________
(полностью Ф.И.О.)
проживающего (ей) по адресу_______________________________________________________
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
семейное положение ____________________ гражданство_______________________________

дата рождения ______________________место рождения________________________________

_______________паспорт серии ____________ №____________ код подразделения__________

_________________________________________________________________________________
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан «___» ______________ г.______________________________________________________
(когда и кем выдан)
действующий (ая) в интересах несовершеннолетнего (ей)_____________________________
(полностью Ф.И.О.)
_________________________________________________ дата рождения___________________

проживающего (ей) по адресу_______________________________________________________
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
свидетельство о рождении:  серия__________________________ № _______________________

выдано «___» ______________ г._____________________________________________________
(когда и кем выдано)
 
Прошу зарегистрировать
в срок (нужное отметить в квадрате):        установленный законом        сокращенный______
(нужное отметить в квадрате):
    Ранее возникшее (до 31.01.1998) право,  право  (нужное отметить в квадрате):
    собственности
    долевой собственности        совместной собственности
    иное (указать вид права)    
доля в праве общей долевой собственности___________________________________________
    Договор (нужное отметить в квадрате):
    купли-продажи
    мены        дарения
    аренды        иное (указать вид договора)______________________
 _____________________________________________
    Переход права к  __________________________________________________________
(полностью Ф.И.О. физического лица, наименование юридического лица в дательном падеже)
    Ограничение (обременение) права (указать) ___________________________________
    Иное (указать) ______________________________________________________________
на объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):
    жилой дом
    квартиру        гараж
     нежилое здание        земельный участок
    иное (указать вид объекта)  ___________________
общей площадью ___________ кв.м. (га), жилой ___________ кв.м.
кадастровый (условный) номер  ____________________________________________________
расположенный  по адресу (точный адрес) _____________________________________________
________________________________________________________________________________
на основании (нужное отметить в квадрате):
    акта органа государственной власти, органа местного самоуправления         договора купли-продажи
    договора мены
    договора дарения        акта приемки в эксплуатацию
    решения суда
    иное (указать вид документа)_____________________
_____________________________
Прошу выдать свидетельство о государственной регистрации права (нужное отметить в квадрате):
    Да        Нет
Я, ________________________________, предупрежден (а) о возможном приостановлении, отказе в государственной регистрации (заполнять в случае необходимости).

Документы, представленные для проведения государственной регистрации, и сведения, указанные в заявлении, достоверны. Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил (а).
«___» ____________ 20 ____ г. «____» ч. «____» мин.
(дата и время подачи заявления)
________________________ / ______________________________________________________/
            (подпись заявителя)                   (полностью Ф.И.О.)

№ записи в книге учета входящих документов ________________________________________

Примечания________________________________________________________________________