Институт права собственности, оказывая непосредственное влияние на формирование новой российской государственности начала XXI в., служит фундаментом формирования рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений реализации экономической и социальной функции государства. Право собственности как основа функционирования любого правового государства всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае государство может потерять свой публичный статус и превратиться в рядового частного собственника.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Понятие права собственности на жилое помещение может определяться с помощью трех правомочий. Данные правомочия указаны в п. 1 ст. 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями заставляют задуматься о необходимости разработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В Жилищном кодексе РФ такого определения не содержится.
Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.
В соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в жилищно-строительных кооперативах, а также в индивидуальном жилищном строительстве является возмездным.
Приобретения жилых помещений посредством приватизации или наследования, посредством заключения договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной давности являются безвозмездными.
История становления и развития права собственности свидетельствует о том, что оно никогда не существовало в виде ничем не ограниченной власти собственника над вещью. Поскольку субъективное право определяется как мера возможного поведения субъекта в правоотношении, т.е. его ограничение рамками закона, постольку право собственности, будучи субъективным правом, защищается государством и вместе с тем может быть им же ограничено путем издания соответствующего закона. Необходимость обеспечения прав и законных интересов других лиц, в том числе и государства, всегда вынуждало право ставить свободу собственника в определенные границы.
Поскольку право собственности является экономическим правом, целесообразно выявить и систематизировать основания и тенденции ограничения в целом экономических прав и свобод чтобы затем выявить специфику оснований ограничения права частной собственности в публичных интересах. Устанавливаемые законом ограничения права частной собственности можно подразделять на прямые и косвенные. Когда в федеральном законе предусматривается, что определенные предметы (яды, оружие и т.д.) ограничиваются в гражданском обороте, это означает, что путем введения ограничений оборотоспособности одновременно вводятся ограничения по субъектам права частной собственности (к примеру, несовершеннолетнее лицо не вправе приобретать определенные виды оружия). Ограничение права частной собственности в этом случае носит прямой характер, поскольку представляет собой по предусмотренным в законе основаниям сужение объема содержания данного права.
Государственная регистрация права собственности на жилые помещения является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации не может привести к желаемым правовым результатам.
В настоящее время государственную регистрацию права собственности (иных вещных прав) на жилые помещения и сделок с ними осуществляют Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ. При этом Федеральная регистрационная служба должна осуществлять государственную регистрацию в соответствии с:
1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233) ;
2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 с последующими изменениями) ;
3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утв. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 с последующими изменениями) ;
4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 с последующими изменениями) ;
5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утв. Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 с последующими изменениями) ;
6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утв. Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. № 107 с последующими изменениями) .
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права.
При передаче недвижимости покупателю и оплаты им имущества, но до регистрации происходит переход права собственности только в отношениях между сторонами. Получается, что и продавец, и покупатель признаются собственниками жилья, но первый в отношениях с третьими лицами, а второй - в отношениях с продавцом. По гражданскому законодательству для того, чтобы покупатель недвижимости стал собственником в отношениях с третьими лицами, необходима регистрация его права собственности. «Схожий принцип является центральным пунктом Французской системы регистрации, когда до совершения такой записи приобретатель не может противопоставить своего права известным третьим лицам и ее отсутствие делает приобретателя относительно недействительным» .
Учреждение федеральной регистрационной службы несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления несут организации по учету соответствующих объектов. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ввиду огромного объема регистрационных дел формируются звенья единой общегосударственной системы государственной регистрации прав. Это важно для регулирования рынка недвижимости.
|
обратная связь
