Цена ипотечного кредитного продукта складывается непосредственно из прямой себестоимости, расходов, связанных со сбытом, и маржи банка. Словом, на формирование конечной стоимости влияет огромное количество факторов, какие-то увеличивают ее, какие-то уменьшают.
На начальном этапе легко распределить прямые затраты, которые находятся «на поверхности». Это заработная плата, арендные платежи. Естественно, при условии, что ипотечное подразделение и кредитующие филиалы четко распределены по территориям и можно разделить все арендуемые площади равномерно. По расходным материалам ипотечного подразделения ведется строгий учет распределения посредством формирования заявок. В конечном счете, точно известно, сколько и каких материалов израсходовано в ходе предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Все это автоматически включается в стоимость работы ипотечного подразделения.
В то же время в процессе ипотечного жилищного кредитования образуется большое количество затрат, которые сложно отнести на конкретные подразделения. Вариантом решения данной проблемы может быть следующий: составление тарифного соглашения между подразделениями, установление соответствующих коэффициентов, в частности, определение коэффициента участия по клиентам.
Одна из основных задач состоит в том, чтобы в конечном итоге отнести первоначальные затраты обеспечивающих подразделений на ипотечное кредитующее подразделение. В этих целях рассматриваются прежде всего следующие данные: стоимость аренды, расходы на внедрение технологий, фонд оплаты труда, затраты управления информационных (компьютерных) технологий. Вполне понятно, что управление информационных (компьютерных) технологий изначально оказывается самым дорогостоящим. В интересах налаживания его работы покупается оборудование, аккумулируются огромные расходы, связанные с оплатой каналов телекоммуникаций. И сначала все эти расходы аккумулируются и относятся именно на те подразделения, которые являются инициаторами приобретений.
Однако существуют расходы, которые нет возможности зарегистрировать и привязать к ипотечному кредитующему подразделению. Поэтому службы банка могут договориться по поводу того, что, например, вся стоимость обеспечивающих подразделений, которая осталась после распределения прямых затрат, распределяется пропорционально. Процент, приходящийся на ипотечное кредитующее подразделение, целесообразно определить в тарифном соглашении. Можно разносить затраты либо на основании договоренностей, которые жестко фиксируются в тарифном соглашении, либо по операциям, если есть возможность зарегистрировать распределение через данные бухгалтерских систем или систем внутреннего документооборота, то есть четко определить количество операций и трудозатраты ипотечного подразделения.
Исходя из ставки привлечения ресурсов для ипотечных жилищных кредитов и себестоимости ипотечного кредитного продукта, банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой привлекательности вложений в данный вид актива.
Эффективная доходность может использоваться для сравнения уровней доходности различных ипотечных кредитных продуктов между собой и с другими видами активов банка.
Эффективная доходность варьируется в зависимости от параметров ипотечных кредитных продуктов: взимаемых банком комиссий и плат, устанавливаемых для каждого продукта индивидуально, например:
- сбор за рассмотрение заявления-анкеты;
- комиссии за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);
- плата за аренду банковской сейфовой ячейки;
- комиссия за снятие наличных денежных средств со счета клиента.
Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно отличаться в разных банках .
Для определения стоимости ипотечного кредита можно использовать методику кредитоотдачи . Общая формула для определения кредитоотдачи ипотечного жилищного кредита выглядит следующим образом:
,
где CF (Credit Feedback) – кредитоотдача, или сколько прибыли приходится на 1 рубль ипотечного кредита;
– средний размер ипотечного кредита (субсидии), руб.;
SPV – средняя приведенная стоимость общего долга заемщика перед кредитной организацией, руб.;
RPV – средние совокупные приведенные доходы при выдаче одного ипотечного кредита, руб.;
СPV – средние совокупные приведенные затраты на выдачу одного ипотечного кредита, руб.
Показатель кредитоотдачи указывает на реальный размер прибыли, который приходится на 1 рубль ипотечного жилищного кредита. В настоящее время в большинстве программ на российском ипотечном рынке используется фиксированная процентная ставка. Определяющими факторами размера ставки заимствования является кривая доходности на российском финансовом рынке, срок заимствования и риски, которые принимает на себя банк, выдающий такие кредиты.
Кривая доходности выражает стоимость заимствования средств на определенный срок, или, другими словами, показывает, сколько будет стоить рубль, занятый сегодня и возвращенный по окончании указанного срока. Она может быть построена с помощью ликвидных инструментов с разными сроками погашения, которые обращаются на российском рынке (например, ГКО/ОФЗ).
Другим фактором, определяющим размер ставки ипотечных кредитов, является срок заимствования финансовых ресурсов, которые банк привлекает (или мог бы привлечь) на рынке для выдачи ипотечных кредитов населению.
Фактор, способный повлиять на величину ставки, - кредитный рейтинг заемщика, который выражается в виде спрэда к ставке суверенного кривой доходности. Очевидно, что обычный коммерческий банк будет «вынужден» занимать на рынке деньги дороже, чем государство или заемщик с государственным кредитным рейтингом. Это вызвано дополнительными рисками, связанными со стабильностью, капиталом банка, репутацией, финансовым положением и т.п.
В случае фиксированной процентной ставки банку необходимо рефинансировать свой ипотечный портфель «длинными» деньгами, чтобы понизить риск несбалансированности платежей по привлеченным средствам и теми платежами, которые будут приходить от портфеля рефинансированных ипотечных кредитов. Такой риск возникает, если рефинансировать «длинные» ипотечные кредиты с помощью более «коротких» заемных средств. По истечении срока заимствования банку придется привлекать средства еще раз, для того, чтобы профинансировать оставшийся баланс по портфелю. К этому времени структура процентных ставок и ситуация на финансовом рынке могут измениться. Чтобы избежать таких рисков, для рефинансирования кредитов с фиксированной ставкой стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже.
При плавающей ставке нет необходимости в «длинных» деньгах, так как банк может рефинансировать свой портфель с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставлена с периодом переустановления плавающей ставки. И хотя сегодня, действительно, неизвестна величина ставки будущего ипотечного кредита, это не является критической проблемой. Возможно, то, что банку придется привлекать дороже, будет компенсировано. Поскольку плавающие ставки привязаны к рыночным индексам, то повышение рыночных ставок приведет к более высоким ставкам по ипотечным кредитам.
Таким образом, ипотечные кредиты с плавающей ставкой менее рискованны с точки зрения соответствия структуры долгов и привлечения. Их можно выдавать с более низкой ставкой по сравнению с кредитами с фиксированной ставкой. При правильной организации процесса рефинансирования и управления рисками такие кредиты могут быть более выгодными для банка.
Другим фактором, определяющим размер процентной ставки, являются риски, присущие самому ипотечному кредиту.
Самый серьезный риск, связанный с ипотечными кредитами, – риск досрочного погашения. Такой риск особенно сильно влияет на кредиты с фиксированной процентной ставкой в условиях спада рыночных процентных ставок. Ставки по ипотечным кредитам коррелируют с другими ставками на финансовом рынке, поэтому в условиях падения рыночных ставок они тоже снижаются. Это стимулирует заемщика к приобретению нового ипотечного кредита с низкой ставкой и рефинансированию им существующего кредита с высокой ставкой. В результате такого рефинансирования кредитору внепланово возвращаются средства, которые он вынужден вкладывать в условиях падения процентных ставок.
В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, так как у заемщика отсутствует стимул рефинансирования одного ипотечного кредита с помощью другого. Дело в том, что средняя ставка процента на рынке ипотечных кредитов в той или иной степени отражает состояние рынка. Так как ранее выданные кредиты с плавающей процентной ставкой коррелируют с рыночными ставками через свои индексы, то их процентные ставки сопоставимы со средней рыночной ипотечной ставкой. С учетом высоких накладных расходов переоформления ипотечного кредита такое рефинансирование становится экономически неоправданным.
Банк рискует потерять деньги в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств (дефолта) и реализации предмета залога. Может оказаться так, что из-за издержек при обращении взыскания, необходимости продолжать платежи по секьюритизированному кредиту и/или недостаточности средств, возвращенных при реализации залога, кредитор не сможет вернуть назад остаточный баланс. Эти риски присущи и тому и другому виду ипотечных кредитов.
Заемщик также может получить определенные риски: у него могут возникнуть проблемы с погашением ипотечного кредита в случае, когда ставки идут вверх, может ухудшиться макроэкономическая ситуация, повыситься вероятность дефолта, а падение цен на недвижимость – понизить цену и ухудшить качество залога.
С точки зрения обслуживания кредиты с плавающей процентной ставкой сложнее и дороже кредитов с фиксированной ставкой. Особенно большие транзакционные издержки возникают тогда, когда кредиты с плавающей ставкой выводятся за баланс оригинатора и секьюритизируются. В таких случаях сервисеру приходится осуществлять мониторинг и контроль правильности начисления и передачи платежей от заемщика к инвестору, уведомлять заемщика и инвестора об изменениях процентной ставки и т.п. Как правило, в ипотечных программах с плавающей процентной ставкой используются «задержанные» значения индексов. Ставка устанавливается в соответствии с историческим значением выбранного индекса, передвинутым на несколько месяцев назад. Это позволяет производить необходимые коррекции в условиях кредитования, когда значение индекса уже давно известно.
Для того чтобы сделать ипотечный кредит еще более привлекательным для заемщика, в некоторых странах применяются комбинированные (гибридные) формы ипотечных кредитов. На начальном этапе, который продолжается до нескольких лет, ставка по гибридному кредиту устанавливается фиксированной. Как правило, такая ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным не гибридным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. По окончании начального периода ставка процента по гибридному кредиту начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно также, как и в обычном кредите с плавающей ставкой.
Гибридная ипотечная программа с плавающей ставкой имеет следующие дополнительные параметры:
начальный период с фиксированной ставкой. Зависит от маркетинговых и финансовых намерений кредитора. В разных странах «стандартные» агентские продукты имеют фиксированные периоды от 3 до 10 лет;
ограничение первого прироста ставки. Максимальное значение повышения ставки, которое может быть применено при первом ее пересмотре, т.е. переходе от фиксированного этапа к плавающему. Выражается в процентах годовых;
ограничение первого спада ставки. Максимальное значение понижения ставки, которое может быть применено при первом ее пересмотре. Выражается в процентах годовых . |
обратная связь
