Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России, является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов в условиях кризиса связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран, и обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на “депозитные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2) ориентация на “кредитные” источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
3) ориентация на “государственные” источники (целевые средства бюджета или «антикризисных» фондов на ипотечное кредитования).
При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для сохранения и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков – предоставление «государственных» средств банкам оказалось не эффективным. Т.к. предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, не попадая в реальную экономику, что приводит к дальнейшему усилению кризисных явлений.
Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, «антикризисные» или «альтернативные» ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Сущность которых заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто «потенциальным» заемщиком.
В мировой и российской банковской практике выработаны эффективные механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования, к ним относятся:
1. Финансирование в рамках автономной модели.
Источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит). В условиях кризиса такая модель является неэффективной, т.к. снижается количество депозитов в банках и возникают сложности привлечения заемщиком дополнительных ресурсов.
2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, в том числе, и в качестве дополнительно необходимых ресурсов в условиях кризиса затруднительно.
3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации). В условиях ослабленного и падающего фондового рынка, выпуск банковских облигаций не целесообразен.
4. Рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.
Открытая схема вторичного рынка системы ипотечного кредитования, на основе которой работает подавляющее большинство ипотечных программ, приведена на рис.1.
В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает ипотечный кредит (закладную) третьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.
Рис. 3.1. Классическая модель вторичного рынка системы ипотечного жилищного кредитования
Обозначения:
1. Денежные средства; 2. Закладная; 3. Ипотечный кредит; 4. Жилье
В условиях кризиса, модель интересна для финансового инвестора в случае стабильного или растущего рынка недвижимости и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время, классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт.
5. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных) – американская модель.
Данная модель получила развитие как в США, так и в России. Так, в сентябре 1997 г. на основании постановления Правительства РФ было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), его единственный акционер - Минимущество РФ. Схема модели приведена на рис.3.2.
Основная задача АИЖК - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.
Рис. 3.2 Модель ипотечного кредитования России при участии АИЖК
Обозначения:
1. Залог участка с возводимым домом и др. материальными активами;
2. Строительный кредит;
3. Получение ипотечного кредита;
4. Залог жилья (ипотека);
5. Деньги за жилье (кредит+собственные средства);
6. Право собственности .
7. Продажа ипотечных кредитов (закладных);
8. Денежные средства за закладные;
9. Целевые бюджетные средства на приобретение ипотечных кредитах;
10. Гарантии по ценным бумагам агентства;
11. Законодательное регулирование;
12. Размещение ипотечных ценных бумаг;
13. Приобретение ипотечных ценных бумаг;
14. Инвестиции в строительство жилья.
Данная модель в условиях кризиса оказалась не эффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам. Правительство РФ, в условиях данной модели, может оказывать лишь косвенное воздействие на систему ипотечного кредитования. Подтверждением тому является падение стоимости ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости США и России в условиях кризиса.
6. Рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных. Данная модель не получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечь финансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.
7. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, т.к. фондовый рынок находится в стагнации.
8. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), которая является одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идет уменьшение количества инвестиций, в связи с чем, данная модель не способна обеспечить систему ипотечного кредитования финансами.
В таблице 3.1. систематизированы финансовые ресурсы и способы их привлечения для финансового обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования в кризисных условиях России на примере города Калуга.
Таблица 3.1. Потенциальные ресурсы и способы их привлечения
№ Источник ресурсов Тип ресурсов Вид ресурсов
1 Государство (федеральные, региональные и местные власти) Финансовые ресурсы
Стабилизационный фонд
Недвижимость
Ценные бумаги Средства бюджетов
Субсидии
Незавершенное строительство
Аренда и продажа недвижимости
Вторичный рынок ипотечных кредитов
Выпуск ипотечных ценных бумаг
2 Банки Финансовые ресурсы
Ценные бумаги Средства, отчисляемые в фонд обязательных резервов
Собственные средства
Средства, привлеченные от населения
Выпуск и реализация ипотечных ценных бумаг
3 Страховые компании Финансовые ресурсы За счет части средств, отчисляемых в фонд обязательных резервов
4 Финансовые инвесторы Финансовые ресурсы Приобретение ипотечных кредитов и закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг
5 «Социальные» инвесторы (внебюджетные фонды) Финансовые ресурсы За счет части средств, полученных от физических лиц
Приобретение закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг
6 Население
Финансовые ресурсы
Недвижимость Накопительные счета
Личные накопления
Жилищные облигации и сертификаты
Продажа имеющегося жилья
7 Предприятия добычных отраслей Финансовые ресурсы За счет выплаты природной ренты
8 Фондовый рынок Ипотечные ценные бумаги Рефинансирование ипотечных кредитов за счет размещения (выпуска) ипотечных ценных бумаг
9 Строительный комплекс Недвижимость
Финансовые ресурсы Строительство и продажа недвижимости
Долевое строительство, ЖСК
Приобретение ипотечных ценных бумаг
В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, в качестве цели преследуют увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности и использованных механизмов кредитования.
Следует отметить, что в настоящее время, с целью антикризисного поддержания строительного комплекса, федеральными и региональными властями предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный найм. Однако, последствием таких мер будет отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшением ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2006 года.
Для сохранения, развития системы ипотечного кредитования и строительного комплекса регионов, автором предлагается модель ипотечного кредитования с субсидированием (далее антикризисная модель) в основе которой лежит финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств из антикризисных федеральных или региональных программ.
Финансирование строительства жилья (или выкуп) должно осуществляться в виде субвенций муниципалитетам, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета должен быть не ограничен в разумных пределах.
Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми антикризисными программами ипотечного кредитования.
Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории.
Механизм антикризисной модели представлен на рис.3.3.
Рис. 3.3. Антикризисная модель системы ипотечного жилищного кредитования
Обозначения:
1. Предоставление субвенций на строительство жилья (выкуп) с использованием ипотечного кредитования. Размер субвенций определяется условиями антикризисных федеральных и муниципальных программ.
2. Муниципалитет выступает заказчиком жилья. Проведение аукционов, работа с застройщиками.
3. Организация работы с потенциальными заемщиками, в соответствии с принятыми программами ипотечного кредитования.
4. На основании проведенного андеррайтинга и согласия муниципалитета, банк из средств субвенции предоставляет ипотечный кредит заемщику.
5. Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий.
6. Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца заемщику.
7. Платежи по ипотечному кредиту.
8. Отчет муниципалитета по предоставленным субвенциям и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования.
9. Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам.
10. Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами.
11. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе и на льготных условиях на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования.
12. Финансирование ипотечного жилищного кредитования.
Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели, указанной выше, может комбинироваться:
• с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
• с продажей старого жилья для приобретения нового;
• с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;
• с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.
В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов в условиях кризиса важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.
Инновацией на банковском рынке должно стать введением Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, также ипотечную ставку рефинансирования и ипотечную ставку рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорий населения.
Коммерческие банки Калужской области, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5-2% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.
На рис. 3.4 предложена схема организации системы ипотечного кредитования в России с введением Банком России ипотечной ставки рефинансирования, на рис. 3.5 представлена схема рефинансирования для льготных категорий населения. Вместо Банка России может выступать любой коммерческий банк, уполномоченный Правительством РФ.
Рис. 3.4. Антикризисная модель организации системы ипотечного жилищного кредитования в России
Обозначения:
1. Разработка, модернизация, мониторинг целевых ипотечных программ. Условия, сроки, размер ипотечной % ставки рефинансирования.
2. Финансирование системы ипотечного кредитования .
3. Выбор заемщиком жилья
4. Оформление ипотечного кредита.
5. Кредитование в ЦБ РФ по ипотечной % ставке рефинансирования
6. Приобретение заемщиком жилья с использованием ипотечного кредита.
7. Продажа закладных АИЖК или выпуск ипотечных ценных бумаг.
8. Выпуск ипотечных ценных бумаг
9. Приобретение инвесторами ипотечных ценных бумаг.
10. Погашение кредита в ЦБ РФ
11. Платежи в погашение ипотечных кредитов.
Рис. 3.5. Антикризисная модель рефинансирования ипотечных кредитов для льготных категорий населений
Обозначения:
1. Разработка, модернизация, мониторинг целевых ипотечных программ. Условия, сроки, размер ипотечной % ставки рефинансирования.
2. Предоставление субвенций на строительство жилья с использованием ипотечного кредитования (только для первичного рынка недвижимости), возврат в случае нецелевого использования. Размер субсидий определяется возможностями бюджетов.
3. Определение объема денежных средств, выделяемых на рефинансирование ипотечных кредитов.
4. Финансирование ипотечных целевых программ.
5. Разработка муниципальных ипотечных программ, организация работы с потенциальными заемщиками, составление списков граждан, в соответствии с принятыми программами ипотечного кредитования.
6. Проведение тендеров среди застройщиков жилья (продавцов жилья) для участия в ипотечных программах. Муниципалитет выступает заказчиком жилья.
7. Предоставление списков граждан, одобренных для участия в ипотечных программах.
8. Проведение андеррайтинга заемщиков в соответствии с условиями ипотечных программ.
9. Приобретение гражданами жилья с использованием ипотечного кредита.
10. Рефинансирование ипотечных кредитов по ставке рефинансирования, установленной по целевым ипотечным программам, передача кредитного досье заемщика.
11. Платежи в погашение ипотечных кредитов.
Для стимулирования операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в городском бюджете, за счет антикризисных фондов, могут предусматриваться отдельной строкой на очередной финансовый год средства, на которые муниципалитет будет осуществлять выкуп закладных у Банков-кредиторов.
Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и, при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования, возможно применение следующей модели, представленной на рис. 3.6.
Рис.3.6 Антикризисная модель рефинансирования ипотечных кредитов муниципалитетом г. Калуга
Обозначения:
1. Заемщик выбирает вариант приобретения жилья или вариант ему предоставляется муниципалитетом.
2. Получение соглашение муниципалитета и банка кредитора на выбранный вариант жилья.
3. Заключение соглашения муниципалитета с банком-кредитором о выкупе закладной за конкретного заемщика, определение условий кредитного договора: срок предоставления кредита, процентная ставка по кредиту (как вариант предварительное перечисление денег за закладную).
4. Проведение банком работы по заключению с работником кредитного договора под заранее оговоренные в соглашении с муниципалитетом условия, оформления договора об ипотеке жилья.
5. Выкуп муниципалитетом закладной у банка и переоформление права на залог жилья.
Использование антикризисных моделей системы ипотечного кредитования, позволит сохранить на рынке недвижимости России строительные компании среднего и маленького размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.
Кроме того, действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор может стать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций в городе Калуга, когда населением выкупаются жилые метры, и после приобретения необходимо количества – муниципалитетом предоставляется квартира. Муниципальные (региональные) жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.
Таким образом, в условиях текущего кризиса решение жилищной проблемы в России, по мнению автора, должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:
1. Системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования, в том числе и с использованием банками ипотечной ставкой рефинансирования.
2. Системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами осуществляемого в рамках антикризисных программ.
3. Системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.
При организации финансового обеспечения ипотечного жилищного кредитования необходимо строить приток инвестиций на строго планомерной основе исходя из долгосрочной перспективы, при этом учитывать мировые, межрегиональные, региональные и местные тенденции экономического развития, с целью прогнозирования факторов, которые будут усиливать или снижать инвестиционные потоки, обращенные к ипотечному рынку.
Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечного кредитования из кризиса, а так же обеспечить рыночную систему ипотечного кредитования финансами, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию. |
обратная связь
