На современном этапе развития российского общества одной из актуальнейших проблем, стоящих перед ним, является проблема обеспеченности жильем. После перехода к рыночной экономике, на территории России наблюдается острый дефицит жилых площадей: средняя обеспеченность жильем в России в 2006г. составляла всего 21,1 кв.м. на человека , в США данный показатель составляет 65 кв.м, в Великобритании – 62 кв.м., во Франции – 37 кв.м.
Жилье, находящееся в собственности россиян, не соответствует современным стандартам и представлениям населения об уровне и качестве жизни. Оно не только во многом не отвечает требованиям комфортности, но и часто не удовлетворяет санитарным нормам – 11% жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 9% – в реконструкции, около 20% городского жилищного фонда не благоустроено. Особенно остро стоит проблема ветхого жилья с износом более 70%, поскольку 62% жилых площадей построено в период до 1970 года . Значительная часть этих домов уже выработала свой ресурс, в связи с чем их жители нуждаются в расселении.
На учете в качестве нуждающихся в жилье на начало 2007 года в РФ числилось около 6% семей, число семей, улучшивших жилищные условия, составляло всего 4% от их общей численности . Каждая семнадцатая российская семья имеет жилье, не отвечающее социальным стандартам, то есть проживает в ветхом, аварийном жилье или же на одного ее члена приходится жилая площадь, не превышающая учетной нормы региона. Сложившаяся ситуация усугубляется тем, что время нахождения в очереди на жилье составляет 15-20 лет .
Если нуждающимися в улучшении жилищных условий считать всех граждан, которые хотели бы их усовершенствовать, то тогда необходимо говорить о 60-65% населения на начало 2008 года. Так, согласно данным ВЦИОМ, 16% россиян собираются улучшать свои жилищные условия в ближайшие 5 лет, 43% не собираются, так как посчитали, что не имеют такой возможности, у 35% нет такой необходимости, а 6% затруднились с ответом . Это свидетельствует о том, что почти 2/3 населения страны недовольны собственным жильем, что ведет к нарастанию социальной напряженности.
Не вызывает сомнений что для стабилизации ситуации с обеспеченностью современным и комфортным жильем необходимо решить проблему его доступности населению.
Одним из перспективных методов повышения доступности жилья является ипотечное кредитование. Это один из наиболее распространенных способов приобретения жилья в развитых странах, где объем рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) составляет до 80% ВВП. В России система ИЖК только начинает активно развиваться, а, значит, она нуждается в изучении и совершенствовании .
Прежде чем говорить о повышении доступности жилья населению необходимо определиться с тем, как количественно оценить данный показатель. Обычно для этих целей используется коэффициент доступности жилья (КДЖ). Данный показатель получил широкое распространение при осуществлении Организацией объединённых наций (ООН) программы по развитию населенных пунктов "Habitat" , в соответствии с которой он рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год.
В России, в отличие от ООН, КДЖ рассчитывается как "отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м. к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех человек" . Данное отношение выражается в количестве лет, необходимых семье для приобретения жилья.
Для целей расчета КДЖ под средней стоимостью жилья понимается произведение средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья (средняя арифметическая средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в рублях за год) и площади квартиры, равной 54 кв.м., а под средним годовым совокупным денежным доходом семьи – произведение среднедушевого денежного дохода (в рублях в месяц на человека в среднем за год) на количество членов семьи (3 человека):
КДЖ = , (1)
где Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья;
D - среднедушевой денежный доход за год.
Однако, как правомерно отмечается Я.В. Щетининым и В.Е. Савинченко , учет всей суммы среднедушевых доходов, при определении КДЖ не отражает объективной действительности, поэтому доходы должны корректироваться на сумму потребительских расходов населения (например, в размере прожиточного минимума).
На наш взгляд, методика расчета КДЖ не отражает реального уровня доступности жилья при использовании ипотечных схем, поскольку в данном случае момент получения жилья в собственность наступает гораздо раньше, чем момент полной выплаты платежей. Возникает вопрос, какой срок использовать для определения доступности жилья в условиях широкого распространения ипотечного кредитования.
Полагаем, что для этого можно применять один из двух временных интервалов. Первый – срок, необходимый для накопления первоначального взноса, после уплаты которого недвижимость переходит в собственность заемщика. Однако с развитием ипотечного кредитования в России, некоторые банки (Банк Москвы, ВТБ 24) предоставляют кредиты без первоначального взноса. В этом случае КДЖ напрямую зависит от кредитоспособности заемщика, причем его диапазон будет колебаться от нуля (в случае высокой кредитоспособности) до нескольких лет (в случае низкой кредитоспособности заемщику необходимо внести большую часть стоимости недвижимости). То есть, в данном случае, в целях расчета КДЖ необходимо учитывать кредитоспособность отдельных заемщиков, что представляется неприемлемым, ввиду высокой трудоёмкости её определения.
В качестве второго интервала, пригодного для сравнительного анализа доступности жилья, можно рассматривать срок, необходимый для покрытия всех затрат, связанных с приобретением жилья по ипотечной схеме. При этом доходы заемщика должны быть скорректированы на величину прожиточного минимума, а расходы заемщика должны включать не только рыночную стоимость квартиры, но и все платежи с которыми сталкивается заёмщик (Приложение 2).
Основными расходами при приобретении жилья по ипотечной схеме, как и при прямой купле-продаже, являются затраты на выплату рыночной стоимости недвижимости. В данном случае платежи покупателя (заемщика) будут направлены как продавцу недвижимости (первоначальный взнос), так и кредитной организации в счет погашения основного долга. Однако в отличие от прямой купли-продажи покупатель сталкивается со значительными трансакционными расходами, которые существенно увеличивают стоимость жилья.
Большая часть трансакционных расходов, возникающих в процессе ИЖК, являются обязательными и фактически представляют собой плату за возможность получения ипотечного кредита, то есть за приближение момента оформления жилья в собственность. Добровольные трансакционные расходы направлены на уменьшение общей суммы расходов и снижение риска переплаты в результате недостатка информации или недобросовестности контрагентов.
Трансакционные расходы можно подразделить на следующие группы:
1. Выплата прочих платежей кредитору. Обычно они представлены в виде процентов по основному долгу, комиссий, штрафов и пени. В структуре трансакционных расходов данная группа является самой значительной, однако ее размеры поддаются регулированию посредством выбора кредитной программы.
2. Выплата страховых взносов. Несмотря на то, что в настоящее время в законодательстве осталось только обязательное страхование предмета залога, в большинстве случаев, помимо имущественного страхования, банки требуют наличия личного и титульного страхования.
Имущественное страхование обеспечивает сохранность предмета залога (квартиры, дома), который страхуется от рисков нанесения ущерба (пожар, взрыв, затопление). За данную услугу заемщик может заплатить от 0,3 до 0,7% от суммы кредита.
Личное страхование предполагает наличие полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика. Его наличие, в случае смерти или утраты трудоспособности заемщика, дает банку гарантию получения платежей по кредиту за счет страховой кампании. Тарифная ставка по этому виду страхования может колебаться от 0,25 до 2% и более в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика.
Титульное страхование призвано обеспечивать соблюдение интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки недействительной. По нему тариф обычно устанавливается в пределах 0,25-0,5% от суммы кредита. На величину данного тарифа влияет количество собственников в истории покупаемой квартиры. Как правило, чем больше собственников, тем больше риск признания недействительной сделки купли-продажи, а значит выше страховой тариф.
3. Платежи оценщикам – единовременные платежи, взимаемые оценщиками за определение рыночной стоимости квартиры, приобретаемой в кредит, или иного жилья передаваемого в качестве залога.
4. Регистрационные сборы уплачиваются в соответствии со ст. 333.33 части второй НК РФ, при внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При подобных сделках, в основном, взимаются сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и договора об ипотеке.
5. Платежи риэлтерским организациям являются необязательными, как правило, такие затраты несут физические лица, которые не могут самостоятельно найти приемлемый вариант недвижимости, подходящий им в качестве жилья, а кредитору в виде залога.
6. Платежи за услуги ипотечных брокеров достаточно редко присутствуют в затратах россиян-заемщиков, так как сами ипотечные брокеры еще не получили широкого распространения в России, ввиду новизны данного вида услуг и неопределенности их законодательного статуса.
7. Прочие платежи заемщиков в основном связаны с самостоятельным сбором информации об условиях ИЖК, предлагаемых на региональном рынке, а также о предполагаемых контрагентах (недополученный доход в связи потерей рабочего времени, транспортные расходы, расходы на телефонные переговоры, доступ в Интернет и т.д.).
Учитывая существенный уровень трансакционных расходов, возникающих у населения в результате приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, можно предложить следующую формулу расчета коэффициента доступности жилья:
КДЖ* = , (2)
где M – трансакционные расходы в виде платежей банку (проценты по основному долгу и иные платежи банку);
S – обязательные трансакционные расходы в виде платежей небанковским организациям;
Rmin – прожиточный минимум.
В методике отражены реальные возможности населения по накоплению денежных средств (доходы уменьшены на обязательные расходы), а в затраты, помимо рыночной стоимости жилья, включены обязательные трансакционные расходы, без которых сделка по ипотечному жилищному кредитованию невозможна.
Важнейшим индикатором доступности жилья является показатель соотношения стоимости 1 кв. м жилья к уровню среднемесячной заработной платы в регионе. В Москве индекс доступности достиг уже отметки 7 (табл. 2.6) . В регионах, где ипотека развивается ускоренными темпами, этот показатель равен примерно 4. Благоприятной ситуацией для активного развития ипотеки в регионе считается такая, при которой индекс доступности жилья меньше 4. Таким образом, очевидно, что Москва, Санкт-Петербург, а также большинство крупных городов с численностью населения больше 1 млн уже приблизились к стадии насыщения по ипотеке, и перспективы развития ипотеки именно за средними городами.
Таблица 2.6. Расчет индекса доступности жилья
────────────────┬───────────────────┬───────────────────┬──────────────────
Города │ Средняя цена │ Среднемесячная │ Индекс
│ 1 кв. м, в руб. │ номинальная │доступности жилья
│ (январь 2007 г.) │ начисленная │
│ │ заработная плата, │
│ │ в руб. (2006 г.) │
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Москва │ 133 756 │ 17 997 │ 7
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Санкт-Петербург│ 69 711 │ 13 033 │ 5
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Екатеринбург │ 63 601 │ 10 772 │ 6
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Уфа │ 54 600 │ 8 632 │ 6
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Самара │ 44 603 │ 9 614 │ 5
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Новосибирск │ 45 224 │ 9 166 │ 5
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Челябинск │ 34 440 │ 9 357 │ 4
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Пермь │ 40 909 │ 9 516 │ 4
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Казань │ 39 671 │ 8 850 │ 4
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Ростов-на-Дону │ 33 722 │ 7 569 │ 4
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Нижний Новгород│ 38 784 │ 8 112 │ 5
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Омск │ 33 608 │ 8 867 │ 4
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Красноярск │ 31 775 │ 12 472 │ 3
────────────────┼───────────────────┼───────────────────┼──────────────────
Волгоград │ 30 743 │ 10 667 │ 3
────────────────┴───────────────────┴───────────────────┴──────────────────
Для более высокой достоверности коэффициента доступности жилья, представляется необходимым производить его расчет дифференцировано по регионам. Это связано с тем, что доходы и расходы населения, а также стоимость жилья и трансакционные издержки, связанные с его приобретением, по России существенно отличаются, а значит, средний коэффициент доступности жилья по регионам не может служить типичной характеристикой доступности жилья.
Определим коэффициент доступности жилья на вторичном рынке в 2007 году с использованием ипотечного кредита на примере Калужской области. Переплата определяется из расчета кредитования заемщика с официально подтвержденными доходами на срок 30 лет. Исходные данные для расчёта представлены в табл. 2.7.
Таблица 2.7. Исходные данные для расчёта КДЖ в Калужской области в 2007 году
Показатель Значение
Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на вторичном рынке в 2007 г., руб. (Р) 40381
Среднедушевой денежный доход за месяц, руб. (D)
11080
Прожиточный минимум за месяц, руб. (Rmin) 3708
Трансакционные расходы в виде платежей банку, руб. (М) 2008960
Обязательные трансакционные расходы в виде платежей небанковским организациям, руб. (S) 212400
Учитывая вышеприведённые данные, получим:
КДЖ* = = 16,6 лет
Полученный результат расчета коэффициента доступности жилья говорит о том, что, не имея первоначального взноса, семья из трех человек, имеющая среднестатистические доходы, сможет расплатиться за жилье площадью 54 кв. метра в течение шестнадцати c половиной лет. При этом в своих текущих потребностях она должна ориентироваться на прожиточный минимум, который в Калужской области установлен на достаточно низком уровне, то есть фактически, в течение всего срока ипотеки, возможности семьи по приобретению потребительских благ будут ограничены.
Если, используя имеющиеся данные, рассчитать коэффициент доступности жилья по формуле (1), то получим результат – 5,5 лет, что фактически не соответствует действительности. Основной причиной этого можно назвать высокий уровень трансакционных расходов, которые соизмеримы с рыночной стоимостью жилья – 2 221 360 руб. (М+S), и составляют порядка 102% от её величины.
Актуальным является вопрос минимизации трансакционных расходов, при этом наиболее перспективным способом их снижения представляется использование услуг ипотечных брокеров (в г. Калуга данные услуги оказывают как специализированные организации ФОСБОРН ХОУМ, Независимый ипотечный брокер, так и агентства недвижимости Выбор, Монолит), позволяющих подобрать наиболее подходящую заемщику кредитную программу, обеспечивающую минимальные затраты.
Использование методики расчета КДЖ позволит определить относительный уровень развития ипотечного кредитования в регионе, и, в частности, выявить трансакционные расходы заемщиков. Однако ее наличие лишь дополняет список возможных инструментов оценки доступности жилья, и не означает необходимость отказа от общепринятой методики, так как в связи с недостаточным распространением ИЖК на территории России скорректированный КДЖ не будет отражать реальной ситуации на рынке жилья в целом.
|
обратная связь
