Обеспечение и поддержание ликвидности является в настоящее время серьезной проблемой для банков. Решение ее невозможно без постоянного контроля за качеством активных и пассивных операций как со стороны самих банков, так и Центрального банка РФ. Для эффективной организации внутреннего контроля при долгосрочном, в том числе и ипотечном, кредитовании предлагается использовать систему специально подобранных показателей (Приложение 3).
Одновременно с этим, для поддержания ликвидности при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании банкам необходимо привлечение дополнительных ресурсов. Традиционно считается, что банк должен располагать долгосрочными пассивами, соответствующими кредитам по срокам, процентам и другим параметрам, чтобы обеспечить ресурсами долгосрочные кредиты.
С развитием системы рефинансирования сложившееся положение постепенно менялось. Переуступка Агентству по ипотечному жилищному кредитованию денежных требований посредством закладной привело к изменению соотношения источников финансирования ипотечных кредитов, что можно увидеть в таблице 2.1.
Таблица 1. Характеристика объемов финансирования ипотечного кредитования Калужским областным Фондом жилья и ипотеки за счет средств бюджета Калужской области
(в млн. руб.)
Дата Выделено средств из бюджета субъекта РФ В том числе
на выдачу ипотечных кредитов и займов на кредитование
молодых семе и
предоставление
компенсаций на предоставле-
ние безвозмезд-ных субсидий работникам бюджетной сферы
2000 60,0 60,0 - -
2001 64,2 64,2 - -
2002 170,0 130,0 - 40,0
2003 190,0 140,0 - 50,0
2004 290,0 120,0 130,0 40,0
2005 442,1 200,0 202,1 40,0
2006 346,9 - 217,7 129,2
2007 16,4 - 16,4 -
Из данных таблицы видно, что выделение средств областного бюджета Фонду осуществлялось до 2006 года. Начиная с 2004 года, средства бюджета стали направляться на предоставление кредитов молодым семьям и безвозмездных субсидий работникам бюджетной сферы, при этом проявляется выраженная тенденция их роста. Можно сделать вывод, что ипотечная система начинает принимать рыночные подходы. В целях восполнения выпадающего бюджетного финансирования, Фонд осуществляет переуступку закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию в целях рефинансирования предоставленных займов и выкупленных у банков-агентов денежных требований. Так, с 2004 по 2007 годы объем привлеченных ресурсов составил около 2 млрд. рублей, что увеличило объемы финансирования населения на цели решения жилищных вопросов.
Существенной особенностью региональных ипотечных программ является более поздний период развития ипотечного кредитования коммерческими банками. В отличие от столичных банков, в других регионах коммерческие банки начали проявлять интерес к ипотечному кредитованию начиная с 2003-2004г.г. Можно выделить достаточно веские причины сложившемуся положению. В первую очередь необходимо отметить отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов ввиду того, что основные денежные потоки проходят через столичные города, а именно через Москву и Санкт-Петербург. Достаточно важной причиной является низкий уровень доходов населения, значительно уступающий по своим размерам отмеченным выше регионам. Исходя из этих двух причин вытекает еще одна, связанная с наличием кредитных рисков. Отметим, что все кредитные операции повержены действию значительного количества рисков, в большей степени они проявляются в ипотечном кредитовании в силу его специфичности.
Остановимся кратко на тех рисках, которые сильнее проявляются в ипотечном кредитовании. В значительной степени ипотечный кредит подвержен риску его невозврата. При этом могут быть разные причины невыполнения своих обязательств заемщиком. Наиболее значимыми являются риск потери места работы, а также временные трудности с выплатой заработной платы. В этом плане можно отметить, что наиболее развитые регионы в меньшей степени подвержены его воздействию.
Вторым не менее важным риском является риск снижения рыночной стоимости предмета залога. В качестве предмета залога в ипотечном кредитовании выступает недвижимость. Несмотря на то, что в настоящее время цены жилищного рынка имеют ярко выраженную тенденцию роста, снижение стоимости предмета ипотеки может проявиться и в результате недостаточно объективной его оценки или физического и морального старения. В этом плане стоит отметить, что в странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Переоценка всех объектов производится раз в пять-шесть лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.
Существенное влияние на развитие ипотечного кредитования оказывают процентные риски, связанные с принятым порядком формирования процентных ставок по кредиту. Различают два вида ставок: фиксированную и плавающую. В настоящее время большинство российских банков используют постоянную, т.е. фиксированную процентную ставку. Следует отметить, что эта ставка сопряжена со значительными рисками кредитора в условиях нестабильной экономики и высоких инфляционных процессов. Кроме того, падение ставок на финансовых рынках приводит к досрочному погашению кредитов и недополучению доходов кредитором.
Плавающие ставки формируются на основе рыночных индексов, поэтому при их повышении растут размеры ставок по ипотечному кредиту. В тоже время, стабильность экономических процессов ведет к снижению ставок финансовых рынков, что обуславливает понижение стоимости ипотечного кредита для населения. Плавающая ставка по ипотечным кредитам устанавливается, как правило, по средней ставке предоставления валютных кредитов на Лондонской межбанковской валютной бирже – LIBOR. Ипотечное кредитование с плавающей ставкой в России появилось сравнительно недавно с приходом на российский ипотечный рынок иностранных банков, владеющих более прогрессивными инструментами развития ипотечного кредитования. В связи с этим, они получают практическое воплощение пока только в столичных регионах.
Изначальная разновременность развития ипотечного кредитования привела к неравномерномуего размещения в целом по России. Так, на долю 20 крупнейших банков приходится около 80 процентов выдаваемых ипотечных кредитов, среди которых около 30 процентов занимают Сберегательный банка и ВТБ 24. На начало 2008 года доля банков увеличилась до 33 процентов. В таблице 2.2 представлены данные о структуре ипотечных кредитов по Калужской области.
Таблица 2.2. Структура ипотечных кредитов Калужской области в разрезе основных кредиторов
№№
пп Показатели Структура предоставленных
Кредитов, %
2006г. 2007г.
1. По Калужской области
-всего
100,0
100,0
1.1 В том числе:
Коммерческие банки 67,7 80,8
Из них:
Региональные банки
60,1**
17,8**
Инорегиональные банки 39,9** 82,1**
1.2 Калужский областной
Фонд жилья и ипотеки 27,1 17,0
1.3 Калужский областной
Фонд поддержки индиви-
дуального строительства
на селе
5,2
2,2
*по данным ЦБ России
** рассчитано к п. 1.1
Из данных таблицы видно, что уже в 2006 году преобладающую долю кредитов предоставляли коммерческие банки, значительно опередив Калужский областной Фонд жилья и ипотеки. При этом наблюдается динамичное опережение в развитии ипотечного кредитования инорегиональными коммерческими банками. В настоящее время на территории Калужской области функционирует более тридцати филиалов инорегиональных банков, из которых более двадцати развивают ипотечное кредитование.
Привлекательность региона для инорегиональных и иностранных банков обуславливается рядом факторов, среди которых решающую роль играют экономическая и социальная стабильность, кредитный рейтинг, развитие банковского сектора.
Официальные показатели социально-экономического развития субъектов Российской Федерации показывают, что Калужская область находится в группе регионов с относительно высоким и выше среднего уровнем развития и имеет положительные тенденции по рассматриваемым Ренкингом «ЭЖ» показателям, в частности, рост объемов строительства, средне-душевых доходов населения.
В тоже время в области наметилась тенденция снижения объемов ввода в действие жилых домов. В 2006 году по сравнению с 2005 годом было введено жилья на 168 тыс. кв.м меньше, что составило 18,2 процента. Следует отметить, что в 2007 году снижение объемов вводимого жилья приостановилось и держится на уровне предыдущего года, а за первый квартал 2008 года прирост к соответствующему периоду прошлого года составил 18 процентов.
Важную роль в развитии регионов играют иностранные инвестиции. Однако для большинства из них иностранные инвестиции недоступны, что определяется низким кредитным рейтингом. Единственным регионом, имеющим рейтинг инвестиционной категории, является Москва, признанная городом с минимальным уровнем валютных рисков (не более 10 процентов текущих доходов). Что касается регионов, то здесь имеется значительный разрыв в уровнях региональной кредитоспособности. Калужская область характеризуется достаточно устойчивыми финансовыми показателями при относительно небольшой задолженности и имеет рейтинг ВВ-/Стабильный. Анализ притока инвестиций в Калужскую область показывает, что за последние пять лет наметилась стабильная тенденция их роста. Объем привлечения достигает размера в 1 млрд. долл. США, при этом сохраняется сложившаяся в целом по России тенденция – наибольший объем иностранных инвестиций приходится на банковский сектор.
В развитии ипотечного кредитования важное место отводится банковской системе. Банковский сектор является одной из самых динамично развивающихся отраслей экономики. Опираясь на данные, представленные «Рейтингом «ЭЖ»: банки в регионах», можно сделать вывод о значительной неравномерности развития кредитных организаций в различных субъектах Российской Федерации. Наибольшая доля активов банковского сектора, также как и объемов кредитов, предоставленных юридическим лицам и населению, расположены в г. Москве. Второе место по этим позициям занимает Санкт-Петербург. В то же время основная часть регионов имеет низкий уровень развития банковской системы. К таким регионам отнесены Магаданская, Читинская Томская области и другие. Калужская область занимает 6-е место в рейтинге региональных банков по сумме активов. При этом, имея меньшую сумму активов по сравнению с другими банками, она занимает 4-е место по объемам кредитования, уступая Москве, Санкт-Петербургу и Республике Татарстан а по доле потребительского кредитования (около 38 процентов) – только Новосибирской области .
По данным Главного управления ЦБ России по Калужской области на 1 января 2008 года банковский сектор был представлен 22 региональными кредитными организациями, 78 филиалами инорегиональных кредитных организаций, из которых 19 филиалов приходится на Сбербанк России. В банковском секторе экономики Калужская область занимает 7-е место по количеству кредитных организаций.
В целом кредитные организации области показывают устойчивую динамику развития. Совокупный результат их деятельности, представленный показателем прибыли, в 2007 году превысил уровень 2006 года в 1.4 раза. Собственный капитал региональных кредитных организаций увеличился в 1,5 раза.
Привлеченные средства увеличились за 2007 год почти на 50 процентов, при этом на долю региональных кредитных организаций приходится около 47 процентов, из чего можно сделать вывод, что у инорегиональных банков имеются большие возможности в привлечении ресурсов. Более выражено это проявляется при финансировании ипотечных программ, о чем речь пойдет ниже. При этом доля долгосрочных ресурсов в объеме их привлечения составила 35,4 процента, получив некоторое снижение по сравнению с предыдущим годом (на 0.8 п.п.).
Одним из основных источников ресурсной базы являются средства, полученные от предприятий и организаций. Общий объем средств на расчетных, текущих, депозитных и бюджетных счетах увеличился на 47, 1 процента. Доля региональных банков в аккумулировании данного вида ресурсов составила более 55 процентов. Представленные данные имеют достаточно высокую значимость в целях настоящего исследования, ибо показывают потенциальную дифференциацию коммерческих банков на рынке ипотечного кредитования. Следует отметить, что за исследуемый период наметилась некоторая тенденция снижения доли вкладных операций населения в привлечении ресурсов. Так, по состоянию на 1 января 2008 года она уменьшилась на 5,1 процента. Более половины всего объема привлеченных ресурсов приходится на Сберегательный Банк.
Одной из важнейших проблем ипотечного кредитования является формирование долгосрочных ресурсов. Эта проблема в разных моделях решается по-разному, собственно в этом аспекте и заключается различие моделей.
Как указывалось выше, в двухуровневой модели привлечение ресурсов в систему ипотечного кредитования осуществляется посредством вторичного рынка, в одноуровневой модели такого рынка не существует и привлечение кредитных ресурсов происходит по инвестиционной схеме.
Как отмечалось выше, в России ипотечное кредитование развивается на базе двухуровневой модели. Национальным оператором вторичного рынка выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, основной целью которого является рефинансирование ипотечных кредитов, для чего ему переуступаются первичными кредиторами права денежных требований посредством закладной, как неэмиссионной ценной бумаги.
В таблице 2.3 представлена динамика развития ипотечного кредитования в России и его рефинансирования Агентством.
Таблица 2.3. Динамика объемов кредитования и рефинансирования Агентством по ипотечному жилищному кредитованию за 2004-2007 г.г.
млрд. рублей
№№
пп Показатели 2004 2005 2006 2007
1. Сумма предоставленных кредитов 17,8 52,8 237,6 500,0
2. Сумма рефинансированных
кредитов
4,7
7,8
21,6
22,7
3. Удельный вес рефинанси-рованных кредитов, %
26,4
15,0
9,1
4,5
Данные таблицы показывают на снижение доли рефинансированных кредитов. На наш взгляд, это обусловлено активным вхождением коммерческих банков на рынок ипотечных кредитов. При этом выделилась группа крупных банков, которая по объемам выдаваемых кредитов опережает, так называемые, средние банки, к категории которых относятся региональные банки. Крупные банки не пользуются услугами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и рефинансируют кредиты самостоятельно. Кроме того, в последнее время получили активное развитие операции рефинансирования коммерческими банками. Надо полагать, что они проводятся в целях формирования достаточного пула закладных для последующей эмиссии ипотечных ценных бумаг.
Крупные коммерческие банки оказывают значительную конкуренцию на региональном рынке ипотечных кредитов. Среди них можно отметить Сберегательный банк России, ВТБ 24, ГПБ-Ипотека, банк Уралсиб и другие.
Имея высокий рейтинг, указанные банки формируют более дешевые ресурсы для ипотечного кредитования посредством эмиссии ипотечных облигаций и их размещения на финансовых рынках, а также получения кредитов. При этом оставляя ипотечные кредиты на своем балансе, они получают денежные средства от заемщиков в виде возврата основного долга и процентов, что позволяет им расширять продуктовую линейку оказываемых услуг. Среди них можно отметить более низкую процентную ставку, операции перекредитования заемщиков, более умеренную комиссию.
Группу крупных банков дополняют филиалы зарубежных банков, имеющих более отлаженные технологии ипотечного кредитования. В результате предоставляемые иностранными банками кредитные продукты пользуются популярностью, и они динамично увеличивают свой сегмент на региональном рынке ипотечного кредитования.
Кризис ипотечного кредитования в США еще в большей степени способствует отмеченной градации коммерческих банков. С 15 мая 2008 года вступили в силу, принятые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Стандарты процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). Правила, устанавливаемые Стандартами, предъявляют более жесткие требования к оценке банковских рисков, и, следовательно, к качеству выкупаемых кредитов, что усложняет работу региональных банков, имеющих возможность рефинансирования кредитов только через систему Агентства по ипотечному жилищному кредитованию либо через его региональных операторов.
Проведенное исследование позволяет сделать вывод о необходимости использования специализированного подхода к участию банков в развитии ипотечного кредитования. В силу отмеченных в статье преимуществ крупных банков, им должно быть отдано предпочтение в ипотечном кредитовании как первичным кредиторам. Решение других проблем, в первую очередь, связанных с развитием жилищного строительного рынка, может быть передано региональным коммерческим банкам, в большей мере знакомым со сложившейся ситуацией на строительном рынке. В целях снижения кредитных рисков, коммерческие банки должны иметь определенные льготы в части налогового законодательства, а также гарантии на федеральном уровне в целях обеспечения прав кредиторов при неисполнении заемщиком своих обязательств по возврату предоставленных кредитов.
Еще одним негативным фактором, ограничивающим развитие системы ипотечного кредитования, является устойчивый рост цен на жилье. Средняя стоимость 1 кв. м жилья низкого качества в городе Калуга составила – 16949,2 рубля, типовых квартир – 18666,7 рубля, квартир улучшенной планировки – 19455,8 рубля. Стоимость квартир в престижных районах на 1,1 % выше, чем в других районах города. Изменения цен 1 кв. метра общей площади квартир разных типов в 2007 г. приводятся ниже в таблице 2.4.
Таблица 2.4. Динамика стоимости 1 кв. метра общей площади квартир разных типов (в %)
январь 2008г. к
марту
2007г. июню 2007г. сентябрю 2007г. декабрю 2007г.
Все квартиры
В том числе: 105,9 103,2 101,4 114,3
- квартиры низкого качества 100,2 97,1 100,0 122,8
- типовые квартиры 105,5 103,7 103,3 114,1
- квартиры улучшенной планировки 109,2 105,8 100,2 110,9
Если у заемщиков нет кредитных историй, то увеличиваются банковские риски и процентная ставка, поэтому методы государственной поддержки должны реализовываться на основании системы формирования кредитных историй. Сегодня государство оказывает поддержку посредством субсидирование ипотеки, однако, эффективнее предоставлять субсидии на покупку жилья вкладчикам стройсберкасс, механизм стройсберкасс более эффективен, нежели субсидирование ипотеки. Субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам является эффективным механизмом для повышения доступности жилья. При действующей ставки не менее 12% ипотека доступна лишь 10% населения, а при 50% субсидировании ставки ипотека будет доступна каждой второй семье. Развитие строительства жилья стимулирует продажи, поэтому механизм субсидирования ипотечной ставки будет способствовать увеличению предложения на рынке жилой недвижимости.
Сегодня рыночная стоимость новой типовой квартиры достигла в городе Калуга 1200-1300 тыс. рублей, двухкомнатной 1500-1600 тыс. рублей, трехкомнатной – 1800 -1900 тыс. рублей. В то же время средний месячный доход на душу населения за декабрь 2006г. составил 6261 рублей.
На указанную дату доходы ниже среднего уровня имели 27,9 % населения, а у 53,1% населения доходы были ниже прожиточного минимума. Значительное сокращение в последние годы объема государственных инвестиций, предоставления из федерального бюджета субсидий, жилищных и ипотечных кредитов, выпуска жилищных сертификатов и т.п. в условиях снижения доходов населения, наличия инфляционных процессов, роста цен на строительную технику, материалы, продукцию, услуги, действующей прессовой налоговой политики и др., привело к тому, что органы исполнительной власти остались один на один с массой нерешенных проблем в жилищной сфере.
С 2000 г. жилищная политика стала развиваться по новой модели, которая основывалась на стремлении сократить долю государственного участия в жилищном строительстве и повысить роль рыночных механизмов в этом процессе. Коренные изменения произошли в структуре финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья (табл. 2.5).
Произошедшее изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию, что определило необходимость модернизации институционального механизма ипотечного кредитования.
Таблица 2.5. Изменения структуры ввода общей площади жилых домов по источникам финансирования (в %)
Источники финансирования
Год
2000 2005 2006
Федеральный бюджет, % 33,0 10,0 9,0
Местные бюджеты территорий, % 0,0 17,0 18,3
Индивидуальные застройщики, % 13,0 40,0 45,7
Жилищно-строительные кооперативы, % 5,0 3, 0 2, 0
Собственные и привлеченные средства
предприятий, организаций, % 39,0 30, 0 25, 0 |
обратная связь
