Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы являлось ипотечное кредитование, однако кризисные явления на международных рынках отразились и на ипотеке .
В условиях возрастающей конкуренции, банки совершенствуют свои ипотечные программы. Первоначально банки предъявляли очень жесткие требования к потенциальным заемщикам: возраст 25 – 45 лет, высокий уровень официальной заработной платы, высшее образование и т.д. В настоящее время банки активно кредитуют не только служащих, но и занимаются кредитованием предпринимателей – собственников бизнеса, в то же время, предъявляя высокие требования к документам, подтверждающим уровень их дохода.
До недавнего времени банки предпочитали предоставлять кредиты на покупку изолированных комнат лишь в том случае, если впоследствии вся квартира переходила в собственность заемщика. Однако в условиях роста цен на недвижимость, комнаты в общежитиях являются более доступными для значительной части населения. Это подтолкнуло банки к внедрению специальных ипотечных программ на приобретение изолированных комнат. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также дало разрешение банкам-агентам предоставлять кредиты на изолированные комнаты.
Банки в настоящее время требуют от заемщиков целый пакет документов, необходимых для оформления ипотечного кредита. Минимальный пакет документов выглядит следующим образом: анкета; паспорт заемщика/созаемщика/поручителя; документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика/поручителя; документы по предоставляемому залогу. Сокращение числа документов, требуемых для оформления кредита, станет возможным только в том случае, если кредитные бюро будут хранить не только кредитные истории, но и сведения о регистрации и проживании граждан, информацию об образовании, платежной истории, иных обязательствах (например, алиментах), занятости, налоговых отчислениях и т.д.
В соответствии с российским законодательством ипотечные кредиты могут обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором .
В российской банковской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных кредитов и погашению процентов обеспечивается, в основном, неустойкой и залогом приобретаемого объекта недвижимости. Приобретаемое в ипотеку жилье должно быть свободно от обременений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита имущество должно использоваться заемщиком для проживания. Сдача приобретенного объекта недвижимости в аренду возможна при согласии банка, что оговаривается в кредитном договоре. Ряд банков используют в качестве дополнительного обеспечения поручительство физических или юридических лиц.
В соответствии с российским законодательством, если гражданин, взявший ипотечный кредит и не имеющий другого жилья, вдруг лишается возможности платить, то его можно выселить только в социальный жилой фонд. При этом банку придется нести затраты на переселение и решение всех судебных вопросов. Развитию ипотечных программ будет способствовать предоставление залогодержателям реальных прав по внесудебному обращению взыскания на предмет залога и установление на законодательном уровне процедуры перевода на покупателя заложенного права требования при его реализации на публичных торгах.
В последнее время банки значительно сократили требования к величине первоначального взноса (с 30% до 10%). Факт оплаты или наличия собственных средств, в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита, банки требуют подтвердить до получения (или одновременно с получением) кредита.
Ряд банков внедрил ипотечные кредиты без первоначального взноса. Суть кредита в том, что заемщик оформляет два кредита – потребительский (на 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости) и ипотечный (на 85%). Необходимо отметить, что данные программы стимулируют рост продаж, но связаны с высоким риском для банков, поэтому они не получили широкого распространения. По пессимистическим оценкам, в случае падения цен на недвижимость заемщикам будет выгоднее отказаться платить по кредиту и отдать банку приобретенную квартиру, стоимость которой уже не покроет выданную ссуду.
Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (минимальной безубыточной ставкой размещения) и внешними условиями (уровнем рыночных процентных ставок).
Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость ипотечных продуктов, себестоимость обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс и отчет о прибылях и убытках в коммерческих подразделениях.
Приход на российский рынок иностранных банков (Райффайзенбанк, Ситибанк, Банк Сосьете Женераль Восток и др.) не вызвало их резкого снижения. Это подтверждает, что действующие процентные ставки отражают реальную ситуацию на рынке и оснований предполагать их резкое снижение в настоящее время нет.
Снижение процентной ставки для клиентов без снижения ставок, под которые банки привлекают кредиты на Западе, приведет к уменьшению маржи. Банк в российских условиях не может работать с маржой ниже 1,5 – 3%.
Для полной ясности картины нужно отталкиваться от ставки, номинированной в валюте. На западных рынках процентная ставка рассчитывается таким образом: ставка рефинансирования ФРС или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском (для России это 1,5 – 2%). Кроме того, если это кредит крупному банку, то у него один кредитный рейтинг, если это мелкому региональному банку – к ставке добавится еще 1 – 1,5%.
В промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже: в США она составляет 5 – 6% годовых, в Испании – 3 – 4% годовых, что является одной из самых низких ставок в ЕС. Однако при этом инфляция в той же Испании составляет 1,5 – 2% в год. Следовательно, если придерживаться этой пропорции, ставки по ипотеке в России должны составлять порядка 20 - 24% в рублях при уровне инфляции 10 -12% .
Вступление в силу требование Банка России с 1 июля 2007 г. раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку, по мнению экспертов, не сильно отразится на ипотечных кредитах, так как комиссии, за счёт которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объёму кредита. Раскрытие эффективной процентной ставки актуально для рынка экспресс-кредитов – именно там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Для ипотечного кредитования раскрытие ЭПС не сыграет никакой роли, поскольку на сроках кредита свыше 5-10 лет разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента .
За последние годы средний срок предоставления ипотечных кредитов значительно увеличился (с 10 – 15 до 30 лет). РосЕвроБанк предлагает своим клиентам ипотечные программы на срок до 40 лет. Ипотечные кредиты с более длительным сроком являются более выгодными для заемщика. Во-первых, чем длиннее срок кредита, тем меньше сумма ежемесячного платежа. Во-вторых, если кредит выдается на больший срок, то это позволяет банку увеличить сумму выдаваемого кредита.
Срок рассмотрения кредитной заявки являлся важной проблемой ипотечных программ многих банков. Часто возникала ситуация, что в период рассмотрения кредитной заявки стоимость квартиры увеличивалась, и у клиента происходил срыв сделки. В последнее время банки значительно сократили сроки рассмотрения кредитных заявок: с 10 – 15 до 3 – 5 дней (при наличии у клиента полного пакета документов). Некоторые банки объявили о еще более значительном сокращении срока рассмотрения кредитной заявки (2 дня). Однако большинство банков не стало внедрять систему ипотечного экспресс-кредитования. Во-первых, в условиях относительной стабилизации цен на жилье необходимость в этом отпала. Во-вторых, ипотечное экспресс-кредитование значительно увеличивает риски банков.
Законодательно четко не определен механизм проверки банками сведений, предоставленных клиентом. Значительная часть времени банк тратит на то, чтобы собрать информацию о потенциальном заемщике. Проверка клиента осуществляется всеми доступными банку методами, часто сомнительными. В результате можно получить информацию о том, что заемщик не был замечен в мошенничестве.
По данным Банка России объем рынка ипотечного кредитования постоянно растет (рис.1).
Рис. 1. Динамика выдачи ипотечных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам
Несмотря на динамичное развитие, ипотечный рынок имеет небольшие размеры. Объем выданных кредитов составляет 1% от ВВП. В странах Прибалтики – 12 – 14%, в Испании – 40%, в США – 64%, в Нидерландах – более 110%. В абсолютных цифрах это выглядит следующим образом: на каждого россиянина в среднем приходится ипотечных кредитов на 30 евро, на каждого жителя США – 212 тыс. евро .
Ипотека развивается медленно и неравномерно в основном из-за неравномерного распределения банковских ресурсов по стране. В большинстве регионов России на три-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка, а на каждого жителя в них приходится не более 100 руб. ипотечных денег. В то же время каждый житель Москвы условно имеет свыше 1,5 тыс. руб., выданных московскими банками в виде ипотечных кредитов. Нехватка доступных ресурсов является одной из болезненных проблем банковской системы в целом и ипотечной в частности. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрывов в сроках (срок ипотечного кредита 10 – 20 лет, а вкладов – не больше года).
Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. За последние 2 года количество банков-участников ипотечного рынка выросло с 30 до 400, т.е. уровень конкуренции вырос более чем в 10 раз. В настоящее время одни банки относятся к ипотечным кредитам как к комиссионному бизнесу, т.е. выдают кредит и за максимально короткий срок продают другому инвестору. Деятельность других, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения, нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе.
Развитию ипотечных программ будет способствовать государственная поддержка развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Следует также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).
Имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которых за 2005 г. была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20 - 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.
Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с трех до пяти лет .
Одной из тенденций развития ипотечных программ является увеличение доли кредитов с плавающей процентной ставкой. Сейчас большинство кредитов в России выдаются по фиксированной процентной ставке, в то время как инвесторы предпочитают «плавающую». Однако, по мнению экспертов, «плавающая» процентная ставка в будущем станет более распространенной, особенно в валютном сегменте и к 2010 г. может достигнуть 60% .
Схема погашения ипотечных кредитов отличается от схемы погашения обычных потребительских кредитов. По обычным потребительским кредитам и корпоративным облигациям в течение всего срока платятся только проценты, а номинал (основной долг) кредита погашается в конце срока. В ипотечных кредитах, вследствие их долгосрочности, периодическое погашение задолженности включает в себя амортизацию. Сейчас амортизация структурируется таким образом, чтобы к концу срока кредита задолженность была полностью погашена. За пользование заемным капиталом заемщик платит проценты. Таким образом, каждый месячный платеж по кредиту состоит из двух частей: процента за пользование кредитом и амортизации остаточного основного долга.
В стандартных ипотечных кредитах ставка процентов устанавливается в момент его выдачи и остается неизменной в течение всего срока кредита (за исключением тех случаев, когда в кредитном договоре записано право кредитора пересматривать ставку по своему усмотрению (например, Промсвязьбанк). Как правило, погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетными платежами: заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму. В процессе погашения кредита соотношение между процентной и амортизационной частью месячного платежа меняется, хотя размер платежа остается неизменным. Первая (процентная) составляющая постепенно снижается, а вторая нарастает.
Принципиальной особенностью ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой является то, что ставка процентов за пользование телом кредита изменяется во времени. Размер такой ставки коррелирует с некоторым рыночным индексом и периодически пересматривается (переустанавливается) в зависимости от текущего значения выбранного индекса. В большинстве случаев значение плавающей ставки вычисляется как значение выбранного индекса (на дату начисления ставки) плюс некоторый спрэд.
Традиционно на мировом финансовом рынке весьма широко используется ставка LIBOR и национальные индексы ставок межбанковского кредитования. В условиях макроэкономической стабилизации такие индексы имеют смысл для заемщика, так как доходы среднестатистического заемщика часто зависят от состояния финансового рынка.
Применительно к сегодняшнему состоянию российского ипотечного рынка в качестве такого индекса может быть рассмотрена ставка «МосПрайм». Ставка «МосПрайм» предложена в 2005 г. Национальной Валютной Ассоциацией РФ и рассчитывается на основе объявляемых 8 крупными российскими банками ставок предоставления рублевых кредитов со сроками 1, 2 и 3 месяца для первоклассных финансовых инструментов. Данная ставка в определенной мере отражает состояние и динамику депозитного рынка. Оценить связь «МосПрайм» с доходами населения пока затруднительно, так как индекс стал публиковаться с середины 2005 г. Заслуживают также внимания ипотечные программы на российском рынке, привязанные к международной ставке LIBOR. Банки, выдающие такие кредиты, скорее всего, привязывают ставки по кредитам к стоимости своего фондирования .
Развитию ипотечных программ будет способствовать приход на российский рынок новых иностранных банков. Так, крупнейший израильский банк Hapoalim собирается приобрести 75% акций СДМ-банка. Целью сделки является вывод на российский рынок израильскую ипотечную программу. Ее суть состоит в том, что банк составляет модель роста благосостояния клиента. Исходя из этого рассчитывается график платежей, которые увеличиваются пропорционально росту дохода заемщика .
На рынке ипотечного кредитование появляется все больше точечных продуктов, рассчитанных на узкоспециализированных клиентов, которые до сих пор оставались неохваченными. На рынке не хватает «охвата» состоятельных клиентов, интересующихся кредитами от миллиона долларов и выше. Банки продолжат разрабатывать продукты, ориентированные на узкие сегменты клиентов, которые в силу определенных причин не могут воспользоваться массовыми продуктами, но, тем не менее, обладают необходимым уровнем кредито- и платежеспособности.
Новые ипотечные программы банки разрабатывают совместно с агентствами недвижимости, строительными и страховыми компаниями. При наличии договоренности между банком и агентством недвижимости, последнее может предоставлять своим клиентам консультацию о возможности и процедуре получения ипотечного кредита в банке-партнере. Также агентство недвижимости может предоставить кредитную заявку клиента в банк, который производит ее рассмотрение и оформление кредита в более короткие сроки. Банки и строительные компании предлагают совместный ипотечный продукт со сниженной процентной ставкой в течение инвестиционного периода (до 2 лет). Новые кредитные программы банки внедряют при партнерстве со страховыми компаниями. Так, для оформления страховки при получении ипотечного кредита пакет документов может передаваться в банк. В страховую компанию документы доставляются курьером банка. Это позволяет сократить время оформления страхового полиса. Страховые компании открывают счета в банке-партнере, что делает более удобным для клиента систему оплаты страховки. Другим вариантом сотрудничества является проведение специальных акций по предоставлению страховой компанией-партнером скидок при страховании приобретенного с помощью ипотечного кредита жилья. Причем установленный страховой тариф действует на весь срок кредита.
Стоит отметить появление ипотечных кредитов в нестандартных для российских потребителей валюте – франках и йенах. Это вызвано тем, что ресурсы в данной валюте привлекаются под более низкие процентные ставки. Однако необходимо отметить, что клиент, получивший кредит в швейцарских франках, может столкнуться с рядом трудностей. Во-первых, необходимость проведения конверсионных операций. Клиенту придется конвертировать полученные денежные средства в рубли, доллары или евро, чтобы расплатиться с продавцом недвижимости, а при погашении кредита будет вынужден производить обратную конверсию. Во-вторых, в соответствии с российским законодательством, разница между банковской ставкой и ставкой, установленной Налоговым кодексом РФ (9% в валюте) подлежит налогообложению. Таким образом, клиент понесет дополнительные расходы.
Одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования.
В последнее время произошло удорожание привлекаемых банками ресурсов. Процентные ставки по депозитам частных клиентов выросли на 2 – 3%. Увеличились стоимость привлекаемых средств на мировых рынках (с LIBOR + 1.5% летом 2007 г. до LIBOR + 2,5 – 3% осенью 2007 г.). В ближайшее время, вероятнее всего, данный показатель не снизится.
Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых. На повышение ставки совет директоров Банка России пошёл в целях сдерживания инфляции и снижение динамики денежной массы. Кроме того, с 1 марта повышению подвергнутся ставки по операциям, проводимым Банком России, и нормативы обязательных резервов для коммерческих банков. Нормативы обязательных резервов по обязательствам кредитных организаций перед физическими лицами в рублях повышены до 4,5%, по обязательствам кредитных организаций перед банками-нерезидентами в рублях и иностранной валюте – до 5,5%, по иным обязательствам кредитной организации в рублях и иностранной валюте – до 5%. Для банков это обернется сокращением ресурсов, которые могут быть использованы для ипотечного кредитования.
За последние полгода ставки по ипотечным кредитам выросли на 1 – 2%.Если в середине 2007 г. ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе заемщика со ставкой 9% годовых предлагали несколько десятков банков, то в настоящее время такие «дешевые» кредитные продукты предлагает пять банков (из числа крупных кредитных организаций): Абсолют Банк, Городской ипотечный банк, ОргрэсБанк, ММБ и «ВТБ-24». В ближайшее время к их числу присоединится «ДельтаКредит».
В целом на рынке ипотеки процентные ставки изменились неоднородно. Так, ряд крупных российских банков удерживают процентную ставку на уровне начала 2007 г., в то время как ряд иностранных кредитных организаций и банков, фондирующих или планирующих рефинансирование, повысили процентные ставки в связи с выросшей стоимостью привлекаемых ресурсов. Наиболее сильно могут пострадать мелкие и средние российские банки, не имеющие доступа к дешевым иностранным ресурсам .
В случае сохранения неблагоприятных условий можно прогнозировать дальнейший рост процентных ставок и сокращения общего количества ипотечных программ на рынке.
Кроме того, агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует ужесточить требование к банкам. АИЖК решило перенять западный опыт, когда первичные кредиторы после продажи закладных участвуют в кредитном риске. Так, американское агентство Fannie Mae перекладывает на первичного кредитора 10% риска. У АИЖК первичными кредиторами выступают банки, у которых выкупаются закладные. АИЖК рассматривает возможность перераспределить на такие банки до 50% риска.
Таким образом, дальнейшее развитие ипотечных программ российских банков будет определяться как внутренними факторами (совершенствование механизмов кредитования, появление новых продуктов и т.д.), так и внешними условиями.
Таким образом, по результатам первой главы получены следующие выводы:
1. Кредит как экономическая категория представляет собой совокупность экономических отношений по поводу движения ссуженной стоимости. Основу кредита составляет его возвратность.
2. Реальная жизнь кредита обеспечивается категорией более частного порядка – кредитование. Методологической основой ее функционирования являются основные принципы кредитования: срочность, платность, обеспеченность, целевая направленность, дифференцированность.
3. Сущность кредита выражается через функции. Автор придерживается позиции ученых, которые выделяют две функции: перераспределительную и эмиссионную.
4. Потребительский кредит является одной из форм кредитных отношений, характеризующейся характером использования ссуженой стоимости, категорией заемщиков и источником ее возврата.
5. Перечисленные специфические особенности характерны и для ипотечного кредита, в связи с чем он классифицируется как потребительский, однако имеющей свои отличительные черты, к которым можно отнести: ипотеку, как залог недвижимого имущества, а также функции, раскрывающие его содержание.
|
обратная связь
