Выполнение Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» приводится в диаграмме:
Как видно из приведенной диаграммы в 2008 году ввод жилья составил 63761,6 тысяч м2, а для того чтобы достичь рубежа по вводу 80000 тысяч м2 / год к 2010 году, необходимо ежегодно увеличивать строительство жилья по стране на 12,01%.
Положение Белгородской области по вводу жилых домов характеризуется следующими показателями:
В 2008 году в области за счёт всех источников финансирования введено 1112,6 тыс. кв. м. общей площади жилых домов. По объёму введенного жилья в расчете на 1000 человек населения (737,7 кв. метра) область занимает второе место после Московской области.
Долевое соотношение Белгородской области в общем объёме ввода жилья по России представлено следующими показателями:
2000год-3,04%
2001год-1,88%
2002 год-1,77%.
2003 год-1,85%
2004 год-2,01%
2005 год-1,90%
2006год-1,89%
2007 год-1,76%
2008 год-1,74%
Положение акционерного общества по строительству и вводу общей площади жилья в отрасли в 2000-2008гг. оценивается по следующим показателям, в м2:
2000 год -0,06%
2001 год-0,07%
2002 год-0,13%
2003 год-0,08%
2004 год-0,13%
2005 год-0,11%
2006 год-0,12%
2007 год-0,10 %
2008 год-0,13%
что следует из приведенного ниже графика.
В 2008 году в рамках национального проекта: «Доступное жилье - гражданам России», КМАПЖС осуществлялось строительство микрорайона «Северный» проектной мощностью 247,0 тысяч кв. метров со средней площадью квартиры- 55,5 кв. метров с полной инженерной инфраструктурой ,который возводится в панельном исполнении с повышенной тепло и звукоизоляцией, улучшенной планировкой квартир, остеклением балконов и лоджий, индивидуальным цветовым решением фасадов для каждого дома, с полной отделкой квартир и микрорайон Степной, проектной мощностью 315,4 тысяч кв. метров, который застраивается элитными и комфортными домами в кирпичном и кирпично- монолитном исполнении. Из 109,016 тысяч кв. метров жилья, введенных в 2008 году по городу Старый Оскол-81,96 тыс.м2 введено КМАПЖС, или 75,20 %.
Наибольшие сложности вызывает прогнозирование крупных и международных инвестиционных проектов, как правило, строительных. Основными причинами трудностей, возникающих при их прогнозировании, являются .
Объективные факторы:
- рост цен на строительные компоненты (материалы);
- уточнения технических решений на различных этапах реализации проекта;
- существенные технические изменения, вносимые в проект;
- дополнительные нормативные требования, в том числе в области безопасности и экологии;
- задержки в строительстве и простои, вызванные как финансовыми, так и нефинансовыми причинами;
- социальные обязательства;
- ухудшение состояния денежного рынка в стране, где реализуется проект: рост инфляции, изменение условий налогообложения, девальвация и т.д.;
- особым фактором удорожания строительства исследователи считают комплексность и сложность проекта, что повышает уровень неопределенности по причине сочетания различных по природе рисков.
Субъективные факторы:
- стремление менеджеров проектов к более легкому утверждению и запуску проектов;
- выдвижение подрядчиками в ходе тендеров заниженных финансовых предложений для усиления своих конкурентных позиций;
- "политические решения" о начале реализации проектов.
В последнее десятилетие для отечественной экономики характерно интенсивное развитие строительной отрасли. Частными инвесторами при поддержке финансовых и кредитных организаций реализуются крупномасштабные долгосрочные проекты, связанные с созданием и эксплуатацией объектов инвестиционной недвижимости, таких как офисные и торгово-развлекательные центры, деловые комплексы и промышленные площадки. Для инвесторов указанных проектов актуален вопрос оценки объектов недвижимости, отражающей реальную стоимость бизнеса и позволяющей привлекать дополнительные финансовые ресурсы. В частности, кредитные организации, финансирующие проекты инвестиционной недвижимости и заинтересованные в снижении рисков и гарантиях доходности кредитного портфеля, рассматривают стоимость объектов недвижимости как главную составляющую обеспечения предоставляемых заемных средств.
В настоящее время распространена практика привлечения независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов инвестиционной недвижимости. Однако внешняя оценка проводится единовременно либо нерегулярно и не отражает динамику фактической стоимости объектов инвестиций на протяжении многолетнего периода их эксплуатации. На наш взгляд, целесообразно использовать ряд положений действующих Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) для раскрытия в отчетности организаций-инвесторов информации о справедливой стоимости объектов недвижимости. Раскрытие информации выгодно, прежде всего, самим компаниям-инвесторам и их собственникам, обеспечивая указанную выше оценку фактической стоимости бизнеса и его способности генерировать денежные потоки. В настоящей статье мы рассматриваем возможности оценки справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях и направления анализа инвестиций, открывающиеся при введении такой оценки.
Согласно МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" под инвестиционной понимается недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), предназначенная (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров и услуг, либо для административных целей, или продажи в ходе обычной деятельности [IAS 40, п. 5]. От инвестиционной недвижимости следует отличать недвижимость, занимаемую владельцем и предназначенную (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров и услуг, либо для административных целей.
Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости определяется МСФО 40 как сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО (IAS) 36 "Обесценение активов". Справедливая стоимость отражает оценки осведомленных и желающих совершить сделку покупателей и продавцов на достаточно активном и открытом рынке. Ценность использования, напротив, отражает оценки, произведенные организацией-владельцем, в том числе и влияние факторов, которые могут быть присущими только данной организации и неприменимыми к остальным. Так, справедливая стоимость не отражает ни один из перечисленных ниже факторов, которые, как правило, не доступны осведомленным и желающим совершить сделку покупателям и продавцам [IAS 40, п. 49]:
• дополнительную стоимость в результате создания портфеля недвижимости на различных территориях;
• синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной недвижимости и прочих активов;
• конкретные юридические права и правовые ограничения в отношении текущего владельца недвижимости;
• конкретные налоговые льготы или налоговое бремя в отношении текущего владельца недвижимости.
Согласно требованиям Международных стандартов финансовой отчетности, организация может выбрать одну из двух моделей учета: по справедливой стоимости либо по себестоимости. В последнем случае объекты учитываются в соответствии с положениями МСФО (IAS) 16 "Основные средства", при этом их ликвидационная стоимость принимается равной нулю [IAS 40, п. 53]. В любом случае организация раскрывает справедливую стоимость в пояснениях к отчетности, а если справедливую стоимость оказывается невозможно достоверно оценить, раскрывается описание объекта недвижимости, причины невозможности его оценки по справедливой стоимости и диапазон значений, в котором вероятно находится справедливая стоимость.
Рассмотрим порядок оценки справедливой стоимости, рекомендуемый Международными стандартами финансовой отчетности. Согласно п. 45 МСФО 40 наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии, и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. МСФО 40 поощряется, но не требуется привлечение независимого оценщика, обладающего соответствующей квалификацией и недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости аналогичной категории и на той же территории. Задача организации – выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии данной недвижимости, а также в условиях касающихся ее договоров аренды и других договоров. При отсутствии действующих цен на активном рынке организация учитывает информацию из различных источников, в том числе [IAS 40, п. 46]:
• действующие цены на активном рынке других видов недвижимости, в другом состоянии или на другой территории (либо недвижимости, на которую распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированные с учетом этих различий;
• наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам;
• прогнозы дисконтированных денежных потоков, исходя из достоверных оценок, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также, когда это возможно, данные из внешних источников по аналогичным операциям. При этом используются коэффициенты дисконтирования, отражающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков поступления денежных потоков.
Сравнивая указанные рекомендации с положениями профессиональных стандартов оценщиков, действующих в Российской Федерации, можно придти к выводу о практической идентичности определений справедливой стоимости МСФО и рыночной стоимости в указанных стандартах. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогом ценности использования в Федеральных стандартах оценки является инвестиционная стоимость объекта [ФСО № 2, п. 8].
Таким образом, для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости организация может предпринять следующую последовательность действий:
• сформулировать критерии сопоставимости объекта по назначению, расположению, состоянию и условиям использования;
• определить перечень сделок, совершенных с сопоставимыми объектами в период, охватывающий отчетную дату;
• установить возможность достоверной оценки справедливой стоимости на отчетную дату;
• в случае недостаточной активности рынка либо недоступности информации о ценах сделок прибегнуть к альтернативным способам оценки, соответствующим п. 46 МСФО 40.
Формулировка критериев сопоставимости объектов инвестиционной недвижимости должна опираться на их классификацию. В табл. 1 приведены предлагаемые критерии сопоставимости на основе классификации для некоторых распространенных случаев инвестиций в недвижимость.
Таблица 1
Классификация признаков объектов инвестиций
в недвижимость для целей сопоставления сделок
Объекты инвестиций Признаки сопоставимости
1 2
Офисные центры класс офисного центра: A+, A, B+, B, C, D и др.
Торговые и развлекательные центры категория: торговый, торгово-развлекательный, развлекательный;
доля видов деятельности: торговля (по видам товаров), общественное питание, отдых и досуг
Сочетание видов деятельности (офисный и торговый центр и др.) структура общих или полезных (при невозможности выделения общих) площадей под идентифицируемыми видами деятельности
Все объекты наличие инфраструктуры (транспортные магистрали, прилегающие территории, парковочные площадки и т.д.);
общая и полезная площадь, занимаемая территория с учетом объектов внешнего благоустройства;
дата постройки и техническое состояние;
способ использования (сдача в аренду или иной, сроки и особые условия договоров аренды)
Количественные критерии сопоставимости (по общим и полезным площадям, срокам договоров аренды и т.д.) определяются спецификой ситуации, в которой проводится оценка. Например, на активном рынке со значительным количеством сделок в течение периода оценки (±2-3 мес. от отчетной даты) количественные критерии сопоставимости могут ужесточаться (±50% от параметров оцениваемого объекта), на менее активных рынках – ослабляться (±75-80% и т.п.). На менее активных рынках также допустимо расширять период анализа цен (например, до ±6-9 мес. от отчетной даты) с обязательным учетом изменения экономических условий.
При оценке вероятности достоверной оценки справедливой стоимости необходимо учитывать как количество сделок на рынке, информация по которым доступна организации, так и диапазон колебаний рыночных цен (табл. 2). Организация может принять решение о возможности достоверной оценки даже по небольшому количеству сделок (менее 10 в анализируемый период) при стабильности цен, и наоборот, о невозможности такой оценки при значительном разбросе цен. Рекомендуется рассчитывать отклонение максимальной и минимальной цен сделок от среднего значения и интерпретировать их в следующем порядке:
• разброс в пределах ±20% от среднего значения – достаточная стабильность для достоверной оценки;
• разброс в пределах ±50% – недостаточная стабильность при возможности интервальной оценки и ее уточнения с учетом дополнительных факторов;
• разброс свыше ±50% – невозможность достоверной оценки, обычно свидетельствует о неправильном выборе исходных критериев сопоставимости.
В примере табл. 2 среднее значение рыночной цены может быть принято в качестве достоверной оценки, поскольку разброс минимальной и максимальной цен находится в приемлемом интервале (от –12.6% до +21.0%).
Таблица 2
Пример оценки справедливой стоимости
на основе данных о ценах сделок с недвижимостью
Сделки с объектами недвижимости Цена сделки,
тыс. руб./м2 общ. пл. Отклонение от средней цены, %
1 2 3
1. Офисный центр "Альфа", 30.08.2008 35.000 –5.9
2. Деловой комплекс "Дельта", 15.09.2008 32.500 –12.6
3. Бизнес-центр "Пик", 15.02.2008 45.000 +21.0
… … …
7. Комплекс "Парнас", 20.04.2009 37.500 +0.8
Средняя цена 37.200 ×
Минимальная цена 32.500 –12.6
Максимальная цена 45.000 +21.0
Достаточно часто условия на рынке не позволяют получить информацию о достаточном количестве сделок за период, охватывающий отчетную дату. При доступности информации о ценах на других сегментах рынка инвестиционной недвижимости методы, описанные в п. 46 МСФО 40, допускают оценку справедливой стоимости с применением корректировок. Пример корректировки такой информации приведен в табл. 3.
Таблица 3
Корректировка информации о ценах параллельного
сегмента рынка инвестиционной недвижимости
(тыс. руб./м2 общей площади)
Сделки с недвижимостью Офисные центры
общ. пл. > 25 000 м2 Офисные площади
до 10 000 м2 Соотношение цен, коэф.
1 2 3 4
На предыдущую отчетную дату – с 01.07.2007 по 30.06.2008
1. … 27.500 – ×
2. … 33.750 – ×
3. … – 28.500 ×
… … … ×
Средняя цена 34.400 30.800 1.117
На отчетную дату – с 01.07.2008 по 30.06.2009
1. … – 38.000 ×
2. … – 34.500 ×
… – … ×
Средняя цена нет данных 35.600 ×
Расчетная цена 39.765 × 1.117
Иллюстрируемый табл. 3 способ корректировки на основе соотношения средних цен позволяет оценить справедливую стоимость в условиях, когда рынок для объекта инвестиционной недвижимости перестает быть активным (значительно сокращается количество сделок в данном районе на сопоставимых условиях). Данный способ предполагает определение коэффициента соотношения средних цен, применяемого в последующем отчетном периоде, и требует как количественного тестирования возможности достоверной оценки справедливой стоимости на параллельном сегменте рынка недвижимости (см. табл. 2), так и качественной оценки изменения экономических условий. В частности, коэффициент соотношения цен на различных сегментах рынка нужно с осторожностью применять за пределами интервала в 1-2 года после периода, по данным которого он рассчитан, и недопустимо применять на длительных интервалах (свыше 3 лет). К сожалению, использование более чувствительных экономико-математических моделей, в том числе для учета влияния макроэкономических и региональных факторов на цены объектов недвижимости, существенно ограничивается информационной базой анализа. Поэтому часто единственным методом, доступным организации, является описанный в пп. (c) п. 46 МСФО 40 расчет дисконтированной стоимости арендных платежей.
Как правило, на любом сегменте рынка инвестиционной недвижимости доступна информация о ценах по договорам аренды, поэтому метод оценки справедливой стоимости на основе дисконтированных денежных потоков работоспособен в большинстве случаев при отсутствии активного рынка по сопоставимым или аналогичным объектам. Следует отметить, что при оценке справедливой стоимости на основе дисконтированных денежных потоков должен учитывать именно средний уровень цен по предложениям аренды на рынке, а при использовании данных об условиях аренды объекта, принадлежащего организации, все показатели должны корректироваться с учетом рыночных цен. Так, в составе денежных потоков необходимо учитывать оттоки по расходам на эксплуатацию объекта, приведенным к средним по рынку значениям. В противном случае организация получает показатель ценности использования (инвестиционной стоимости в терминологии Федерального стандарта оценки № 2), отражающий специфические условия ее деятельности, вместо справедливой (рыночной) стоимости. В состав денежных потоков включаются также налоговые платежи, такие как налог на имущество организаций и налог на прибыль организаций (либо единый налог при упрощенной системе налогообложения).
Выбор ставки дисконтирования денежных потоков определяется уровнем рыночного (систематического) риска, связанного с эксплуатацией данного типа объектов инвестиционной недвижимости, как предписывается пп. (c) п. 46 МСФО 40. С этой целью могут использоваться данные публичной отчетности по сегментам компаний, располагающих объектами инвестиционной недвижимости, ценные бумаги которых обращаются на фондовом рынке, с последующей корректировкой на уровень финансового рычага и иные факторы. Поскольку на отечественном фондовом рынке компании, располагающие объектами инвестиционной недвижимости бизнес-класса, практически не представлены, организациям рекомендуется использовать экспертную оценку на базе общих индикаторов фондового рынка и прочей доступной информации. |
обратная связь
