Земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.
Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию. Как и человек, который в первую очередь биологический объект, а уж затем мыслящее, разумное существо, земля — также объект, созданный природой, и только потом — средство производства, пространственный базис, недвижимость.
Издавна земля составляла богатство нации, имела свою цену и являлась специфическим товаром. Вопросы учета земельных ресурсов и их оценки стояли очень остро в дореволюционной России. Развитию земельного рынка в России способствовала столыпинская аграрная реформа. В последней четверти XIX и в начале XX веков издавалось много печатных работ по бухгалтерскому учету в сельском хозяйстве известных в то время учёных и практиков: Пестержецкого И.И., Утехина Н.И., Зацепиной А.Д., Заломанова Н.П., Рейнбота П.И. и других. Все они считали, что бухгалтерский учёт земель сельскохозяйственного пользования необходим и рассматривали землю, как один из его объектов.
С 1917 года Декретом о земле, а затем и Земельным кодексом от 30 октября 1922 года, право частной собственности на землю было отменено и провозглашено, что земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Это ликвидировало основу рынка земли. Земля перестала быть объектом бухгалтерского учёта. В учебниках по сельскохозяйственному счетоводству учёные давали рекомендации только по натуральному учету земель.
С провозглашением в конституционном порядке различных форм и видов собственности, в том числе на землю была определена система сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, их качественной характеристике и ценности. В настоящее время многие понимают земельный рынок только, как куплю-продажу земельных участков. Однако во всём мире в качестве товара на рынке
земли выступают ещё и права аренды без смены собственников. Например, в Гонконге, где нет земельных участков, находящихся в частной собственности, но существует рынок по продаже прав аренды на земельные участки.
Ввиду своих особенностей земля является особенным объектом бухгалтерского учета. Затраты, связанные с земельными угодьями и землями составляют значительную долю в общей сумме затрат аграрных формирований, поэтому достоверность отражения в бухгалтерском учете операций с земельными ресурсами является объективной необходимостью. В существующей практике российских предприятий, занимающихся сельским хозяйством, наблюдается очень низкий уровень бухгалтерского учета этих операций, а в некоторых хозяйствах и полное отсутствие такого учета. Основная причина состоит в отсутствии доступной методики бухгалтерского учета земель, прав пользования и аренды. Зарубежный опыт, международные стандарты и дореволюционный российский опыт позволяют дать ответы на многие вопросы, возникающие в учете и оценке земель. Семидесятилетний опыт командно-административной системы наложил свой отпечаток на развитие земельных отношений в стране. Ввиду этого, методология бухгалтерского учета земель, прав пользования и аренды на сегодня разработана не в достаточной степени. Это касается прежде всего оценки земель, так как земля долгое время не была объектом купли-продажи и не имела цены. Между тем усовершенствованная методика учета земель и оценки позволила бы точнее определять цену бизнеса предприятия, облегчала, в случае необходимости, трансформацию отчетности при переводе ее информации на международные стандарты, а также расширило возможности различных пользователей отчетности для принятия более взвешенных управленческих решений.
Земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил земля превращается в ресурс, объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом. В составе земельных ресурсов есть особая группа земель - сельскохозяйственные угодья. В сельском хозяйстве земля является одновременно и средством и предметом труда. В большинстве стран термин "land" (земля) включает все типы недвижимости, в частности, здания и зеленые насаждения. Как правило, на Западе раздельное владение землей и имеющимися на ней строениями невозможно. В России же эти две составные части недвижимости разделены и используется термин "Haf estate" (недвижимость) применительно как к земле, так и к зданиям.
Земля всегда имела стоимость. Потребительская стоимость земли определяется спросом. Земельные ресурсы ограничены, и большинство проблем, для решения которых необходимо установление прав собственности на землю, связано с превышением спроса над предложением.
Земельные споры редко возникают, когда имеются свободные и плодородные земли. Однако, из Библии известно, что пастухи Авраама и Лота спорили по правам выпаса еще в 2100 г. до нашей эры, хотя свободной земли вокруг было предостаточно. Существенным и актуальным во все времена для целей бухгалтерского учета земель были и остаются вопросы ценообразования. Наделенные особыми свойствами «земельные ресурсы» с древнейших времен интересовали человечество в части их оценки.
Первая концепция ценообразования земель была сформулирована А.Смитом в XVIII веке, который на базе анализа различных по качеству сельскохозяйственных участков количественно определил специфический доход, возникающий за счет большего выхода продукции при одинаковых затратах. Продолжая исследования, А.Смит выявил, что уровень затрат предопределен состоянием общества его покупательной способностью. Это был основополагающий для теории ценообразования вывод - общественно-необходимые затраты совпадают с ценой продажи возделываемых продуктов в данном случае зерна.
Процесс развития теории ценообразования в первой половине 19 в. продолжил Б. фон Тюнен, который исследовал влияние удаленности земельных участков от рынков сбыта (транспортных затрат) на величину ренты, придав чисто экономическим выкладкам картографическую привязку, что в наше время вылилось в зонирование, выделение типичных участков, составление кадастровых карт. Следующий глобальный вклад в теорию ценообразования внес К. Маркс, который приравнял земельные участки к капиталу, авансируемому в производство, из чего следовало, что земельный капитал при условии простого воспроизводства должен приносить одну из форм прибавочного продукта. Так, в целом схема простого воспроизводства складывается из трех элементов - земельного, основного (денежного) и переменного (трудового) капиталов, каждому из которых соответствует своя величина прибавочного продукта. Земельный капитал приносит ренту, денежный норму процента, трудовой прибавочную стоимость. Соотношение частей прибавочного продукта объективно отличается в различных отраслях, поскольку предопределено органическим строением капитала.
К. Марксом была выявлена и другая очень важная в теории ценообразования функция - это обеспечение движения других видов капитала. Данный вывод является основополагающим при организации ипотеки и залога. В XX веке А. Маршалл и другие эконометристы, придя к заключению, что всякая стоимость складывается на стыке потребительских свойств товара и его полезности, принесли в классическую теорию ценообразования понятия спроса и предложения, а также возможность прогнозирования их эластичности с целью более точного прогнозирования стоимости. Поскольку данное новшество идеально отражало ситуацию с товарами (предметами труда) и не вписывалось в рынок недвижимости, исследования были продолжены. В 40-х годах на базе балансового метода, разработанного Н. Контаровичем, были проанализированы потребительский и денежный рынки ведущих стран мира. Полученные и выводы предназначались прежде всего для принятия глобальных по масштабам решений о регулировании цен продаж продуктов возделывания земель, масштабов вырубок леса, планирования городов в зависимости от прироста народонаселения.
По мере углубления рыночных отношений земля постепенно стала специфическим товаром и объектом бухгалтерского учета. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальными потребности, и имеющий определенные качественные, количественные характеристики и свойства. Для правильного отражения операций с земельными ресурсами в бухгалтерском учете необходимо изучение особенных характеристик и свойств земли. В бухгалтерском учете сельскохозяйственных земель необходимо иметь ввиду, что цена на землю выступает как капитализированная рента. Понятие "рента" играет важнейшую роль в оценке земель. В энциклопедическом словаре Ф. А. Брокгауза и И. А. Эфрала 1899 года, очень удачно сформулировано это понятие: "Рента — так называется, вообще, тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца -плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника - обладание сектором производства или привилегий.
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность и предложения на рынке. Любой землевладелец, заинтересованный в получении доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату. Основная заслуга в развитии теории земельной ренты в отношении сельскохозяйственных земель принадлежит Д. Рикардо и И.Г. Тюнену, подробно исследовавшим зависимость ренты от плодородия почв и от местоположения участка по отношению к рынку.
Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. При использовании земельных участков для предпринимательской деятельности, в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий. Для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства решающими являются физические свойства земли, формирующие плодородие его верхнего слоя: разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пасеки, сенокосов, пастбищ.
Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства. В России разработаны основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и др. правовые акты, которые определяют характер сделок, связанных с куплей-продажей, и использованием земельных ресурсов.
В самом общем виде под сделками с землей понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Периодическая смена землевладельцев и землепользователей либо перераспределение их прав и функций происходит на основе осуществления сделок купли-продажи земельных участков, передачи их в аренду, дарения, отчуждения в качестве паевого взноса в уставной фонд совместных предприятий, принудительного изъятия.
Сделки с землей в рыночной экономике служат своего рода индикатором состояния экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности её механизмов и функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. Лишенные экономического смысла ценовые параметры земельного рынка, когда одни категории земель вообще не имеют цены, а цена других выходит за все разумные пределы, свидетельствуют о глубоком системном экономическом кризисе, острых проблемах в бюджетной и финансово-кредитной сферах, просчётах в налогообложении.
В странах с исторически сложившейся устойчивой экономической системой в период стабильности сделки с землей осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей.
В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные отношения, ситуация очень схожа с российской. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований.
Следует сказать, что это в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения. По нашему мнению, необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры земельных сделок по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться на рыночных механизмах и методах стимулирования его участников.
Инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рынка земли выступает налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.
Выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственного регулирования в России должен основываться на национальных особенностях развития земельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития. Учитывая уникальное значение природного фактора в формирования национального дохода, в настоящее время поставлена задача провести адекватные изменения в налоговой системе. Сегодня в России появилась уникальная возможность осуществить такие преобразования. Во-первых, российское законодательство находится в стадии своего реформирования. Во-вторых, фактическое отсутствие частной собственности на землю позволяет провести необходимые преобразования в интересах всего общества. Эти изменения должны касаться всей сложившейся в стране системы платежей за землю. Центральное место в системе экономических мер принадлежит именно системе налогообложения. Две другие формы платы за землю (нормативная цена земли и арендная плата) прямо основываются на существующих ставках земельного налога. Так, во многих городах ставки земельного налога для некоторых видов использования земли существенно выше ставок земельного налога, но сама система установления ставок арендной платы во всех без исключения регионах России напрямую связывает их с существующими ставками земельного налога. Несмотря на то, что нормативная цена земли должна рассчитываться напрямую от рыночной стоимости, фактически такая связь отсутствует.
Эти положения объективно закрепляют за земельным налогом основную роль среди других экономических форм регулирования земельных отношений. Сложившаяся в России система налогообложения земельных участков определена Федеральным Законом Российской Федерации "О плате за землю", устанавливающим для каждого типа города средние ставки налога. Эти ставки подлежат ежегодной индексации на основании федеральных законов и постановлений Правительства Российской Федерации. Учитывая малую (1,5-2 раза) дифференциацию ставок между экономическими регионами, а также использование фактически всеми городами с численностью более 100 тыс. жителей повышающих коэффициентов для городов с развитым социально-экономическим уровнем, основное влияние на дифференциацию ставок налога в конкретном городе оказывают различия в численности жителей. В итоге основным недостатком действующей системы взимания платы за землю является ее малая связь с реальной ценностью земельных участков. Поэтому новый Земельный кодекс Российской Федерации фактически отрицает возможность совершенствования современной системы взимания платы за землю. При этом ясно, что реализация взятого курса на активное развитие частной собственности на землю в городах России и развитие земельного рынка не возможны без реформирования системы налогообложения земельных участков. Налогообложение самым существенным образом влияет на величину капитализируемых рентных доходов и, соответственно, на стоимость земельных участков. Однако отсутствие серьезных теоретических работ в этой области определило необходимость поиска оптимального механизма налогообложения земельных участков путем практических экспериментов.
Нам представляется, что причины возникших трудностей совершенствования системы определения и взимания платы за землю в меньшей степени лежат в технической области, а касаются неясностей самих экономических целей земельной политики в России. Этот вопрос носит институциональный характер, а его содержание охватывает весь комплекс проблем изъятия земельной ренты. Если попробовать глубже проанализировать комплекс проблем, возникших в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что в России переход к земельному рынку осуществляется при отсутствии самой концепции развития этого рынка. Фактически это означает отказ государства как собственника земли от получения значительной части потенциальных доходов. Так, большинство частных предприятий осуществляет свое землепользование на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ставка же земельного налога для них равна ставке земельного налога, установленной и для государственных предприятий, и для частных предприятий, выкупивших земельные участки в собственность. В качестве яркого примера можно привести и фактический отказ государства от экономических форм регулирования сокращения сельскохозяйственных и лесных угодий.
Однако и муниципальные органы, несмотря на постоянно высказываемые инициативы получения в свою собственность земли под предлогом более эффективного регулирования использования земель городов, фактически отказались повысить экономическую эффективность использования городских земель. Это проявляется в отсутствии в подавляющем большинстве городов практики предоставления земельных участков под застройку на аукционах, которые позволили бы существенно пополнить бюджеты городов. Фактически можно говорить о том, что государство и местные органы власти, являясь монопольными собственниками на рынке земли, отказались от своей монополии. Такая политика во многом близка стремлению государственных и муниципальных органов развитых стран привлечь инвестиции в производственную и социальную сферы за счет снижения требований на рынке земельных участков. Однако в этих странах она носит открытый характер и обеспечивает равный доступ инвесторам на рынок земли.
Неопределенность в вопросе налогообложения земли есть следствие сложностей в выработке и реализации целей земельной политики в целом. Земельная реформа осуществлялась без учета социально-экономической значимости земель в формировании благоустроенной среды проживания. Прошедшая в начале 1990-х годов приватизация предприятий проводилась без приватизации занимаемых ими земельных участков. И если в то время это было оправдано необходимостью быстрых преобразований и экономией средств для выкупа предприятий, то в конце 1990-х годов несоответствие в форме прав на земельный участок и находящихся на нем объектов недвижимости стало тормозом для дальнейшего рыночного развития. При этом неопределенность с будущей системой налогообложения земельных участков не устраивает как государственные и муниципальные органы, так и частных землепользователей.
Учитывая, что проведение широкого эксперимента в этой сфере вряд ли возможно, выбор конкретного варианта налогообложения будет связан с возможностями трансформации действующей системы при минимизации затрат на проводимые реформы. Сам по себе экономический эффект в виде дополнительных доходов бюджета не является определяющим в условиях, когда существующие возможности их получения сознательно не используются.
Во-первых, каждый земельный участок в силу оригинальности местоположения, формы, размера и специфического вида использования нельзя в полной мере заменить другим участком. Теоретически каждый земельный участок можно было бы представить как отдельный рынок, владелец которого имел бы монопольное положение. В реальности же большинство земельных участков через возможности комбинации их качеств (размеров, формы и т.д.) в значительной степени можно заменить другими участками. Но это не меняет положения вещей, при котором земельные участки имеют значительную степень индивидуальности и поэтому их владельцы в определенной степени находятся в положении монополистов. Дифференциация видов деятельности еще больше увеличивает это свойство земельного рынка вплоть до образования отдельных подвидов рынка земли (прежде всего, под жилые или производственные объекты, сельскохозяйственные угодья, рекреационные зоны и т. д.).
Во-вторых, в отличие от других товаров, ресурсы земли нельзя считать безграничными, поэтому даже смена видов деятельности на конкретных земельных участках трудно реализуема и занимает длительное время в отличие от потребления обычных товаров и услуг. Поэтому отсутствуют необходимые предпосылки для функционирования идеального рыночного механизма. В силу этого, например, возможности воспроизводства участков под застройку определяются решениями властей в форме градостроительного планирования и разрешений на застройку, а решения о предложении земельных участков не принимаются только их владельцами, что соответствовало бы требованиям свободного рынка. Структура предложения в силу этой же причины не ориентирована в полной мере на спрос. В итоге потенциальное предложение земли постоянно и почти не реагирует на изменения цен. Спрос на земельные участки с развитием общества растет, что приводит к неконтролируемому росту цен на этом рынке. Является ли предложение земельных участков полностью или только относительно неэластичным - это вопрос степени влияния государственных и муниципальных инвестиций, прежде всего, либеральности градостроительной политики, а в теоретическом плане - находится в центре дискуссий.
Сложности формирования рыночной стоимости земельного участка при желании государственных органов максимализировать налогооблагаемую базу привели к стремлению определить ее через условную оценку на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Во-вторых, в практическом плане сложно провести на этой базе расчет налогооблагаемой базы, а главное, убедить в ее обоснованности самого налогоплательщика. Последний может быть ориентирован только на цены по реальным сделкам. В итоге, оценив таким образом рыночную стоимость земельных участков, их налогооблагаемую базу придется рассчитывать другим образом - через новый условный расчет. Для решения указанных проблем необходимо (добавлено автором) введение в практику налогообложения особого сценария действий, предусматривающего последовательное установление возрастающих ставок земельного налога (арендной платы) от оценки, определяемой текущим использованием, до оценки, учитывающей разрешенное будущее использование".
В итоге, стремясь отойти от явно заниженных цен сделок с земельными участками (находящихся при этом в собственности государства), само государство еще более запутывает проблему, т. к. в силу правовой неопределенности любой расчет рыночной стоимости будет определяться только "искусством" самого оценщика, но будет трудно доказуем в судебных процессах. Поэтому необходимо вернуться к законодательно закрепленному определению рыночной стоимости. Однако согласование понятий рыночной и кадастровой стоимости имеет смысл только в случае, если сложившаяся практика оценки позволяет определить налогооблагаемую базу на основе рыночной информации. В теоретическом плане это означает возможность дать количественное определение земельной ренты применительно к подавляющему числу земельных участков. Однако многие функциональные виды земель не находятся в активном рыночном обороте, а в соответствии с земельным и гражданским законодательством значительная часть земельных участков, в том числе в городах, изъята из оборота или ограничена в обороте. Рынок даже жилой недвижимости (в основном квартир) в небольших городах и поселках также не слишком развит. Такая ситуация вызывала и вызывает попытки объединения факторного и рыночного подходов к оценке земли. И если в начале 1990-х годов рассматривался только факторный подход (во многом повторяющий сформированный в советское время подход к оценке городских земель на основе факторов их градостроительной ценности), то по мере развития рынка недвижимости все в большей степени привлекался анализ рыночных цен.
В целом можно сделать вывод о том, что распределение видов деятельности по территории (и соответственно стоимости земли) определяется не только экономическими, но и административными методами. Центральным элементом экономического механизма регулирования земельного рынка должна оставаться система налогообложения. Однако в реформировании нуждается весь механизм платного землепользования, включающий в себя и определение арендной платы за землепользование на государственных или муниципальных землях, и определение цены выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями, нормативной цены земли, компенсационных выплат за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий под застройку, т. е. оценку стоимости предоставляемых земельных участков в целом. При этом в методологическом плане было бы ошибочным отказаться от законодательно зафиксированного и подтвержденного постановлениями Правительства Российской Федерации определения рыночной стоимости земельного участка.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:
■ спецификой данного объекта;
■ неразработанностью нормативно-правовой базы;
■ неразвитостью земельного рынка в стране.
Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:
■ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;
■ каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
■ возможно многоцелевое использование земли:
— как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
— как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
■ земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
■ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий или сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли; а использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Централизованное распределение бесплатной земли при игнори-ровании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить зна-чительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.
Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом. Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земельных участков, контролю за их правовым статусом и действующими обременениями, оборотом земли и ее рациональным использованием.
Часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.
В свете начатой с принятием в октябре 2003 года Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» реформы местного самоуправления выделилось определенное направление – именно земельный налог должен стать основой налоговых поступлений в бюджеты городских и сельских поселений, выделенных в самостоятельный тип муниципальных образований во всех субъектах Российской Федерации, наряду с муниципальными районами и городскими округами.
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.
Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
1) удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2) создание базы для налогообложения;
3) реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете пред-приятий;
4) составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны,
Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение, потребностей развивающегося рынка земли.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (Федеральный закон от 29 ноября 2004 года №141-ФЗ). Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка определяется как рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями. Кадастровая стоимость земельных участков зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-ФЗ определил государственную кадастровую оценку как процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и иных целей. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Проведение кадастровой оценки земель позволяет получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения, что также приводит к более эффективной дифференциации земельных платежей исходя из качества земель и местоположения конкретных земельных участков.
Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...».
Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физический элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:
1) границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2) установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3) данные об объектах недвижимости должны быть зарегистри-рованы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1).
Физические объекты недвижимости
Право владения
Рис. 1. Составляющие недвижимой собственности
Итак, под объектом недвижимой собственности понимается со-вокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъем-лемыми частями земельного участка могут быть-
- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), распо-ложенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к дан-ному участку;
- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- стационарные сооружения благоустройства территории участка;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обес-печения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но располо-женные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом .
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фикси-рованную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.
Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улуч-шениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.
В Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ; п. 5 ст. 1) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно свя-занные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
■ расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;
■ законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
■ стимулирование выкупа земельных участков под привати-зированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
■ введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
■ повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
■ переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;
■ упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);
■ развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;
■ расширение возможностей оборота прав аренды земли, нахо-дящейся в государственной и муниципальной собственности;
■ усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг. В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это понятие «рыночная стоимость». В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра-жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта. К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.
Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости земельного участка:
«...наиболее вероятная цена...» — имеется в виду, что рыночная стоимость — это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;
«...на открытом рынке в условиях конкуренции...» — под открыто-стью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юри-дического и административного характера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок, а также выхода из него.
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однород-ности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами.
Как уже сказано, применение понятия "рыночная стоимость" к большей части земельных участков в России неправомерно. На эту несуразность нагромождается другая - оценка государственного (муниципального) участка, на котором расположено частное здание, предприятие. Дело в том, что застроенный земельный участок не имеет самостоятельной стоимости: она капитализирована в здании. Для случая полноценного частного объекта недвижимости - частного здания на частном участке - теоретический расчет стоимости взятого отдельно участка (именно теоретической, но не рыночной) возможен методом "остатка для земли". Но данный метод невозможен для государственных участков - арендованных или находящихся на ином "неполноценном" праве. Ведь в таких случаях условия договоров аренды и прочих "неполноценных" прав сугубо индивидуальны и массовой оценке не поддаются. Поэтому описанная в проекте "массовая оценка" есть фикция, "платье голого короля".
Привлеченный же субъектом Федерации оценщик должен за свой счет доработать отчет о массовой оценке как несоответствующий законодательству об оценочной деятельности. Очевидно, что "плавающие" в зависимости от решений комиссии "методы, модели и алгоритмы" массовой оценки показывают необоснованность всей схемы определения кадастровой стоимости.
Для использования в целях налогообложения создается Государственный фонд данных кадастровой оценки объектов недвижимости. Он формируется органом кадастрового учета в порядке, установленном Правительством РФ, на основе обработки материалов кадастровой оценки, сведений о рынке недвижимости, в том числе о сделках с недвижимостью, и сведений о значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость. В него включаются сведения "из любых, не запрещенных законодательством Российской Федерации источников".
Как видим, Государственный фонд данных формируется кадастровым ведомством из набора неопределенных данных, и тем же ведомством произвольно "обрабатывается". По существу, Госфонд данных подменяет объективные данные рынка произвольными и квазирыночными. Такая подмена позволяет манипулировать оценкой. Навязывание оценщикам требования использовать сведения данного фонда несовместимо с рыночной оценкой. Присвоение же этому набору произвольных данных статуса "государственного фонда" служит единственной цели - "прикрыть" такую подмену. Новация о Госфонде данных кадастровой оценки, формируемых чиновниками, превращает кадастровую оценку в узаконенный произвол.
В действительности для сбора сведений о рыночной цене сделок с недвижимостью необходимо и достаточно использовать сведения ЕГРП. Но для этого правительству необходимо исправить незаконную норму п. 54 Правил ведения ЕГРП (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98), позволяющую данную цену не указывать.
Полномочия по оценке переданы субъектам РФ. Сделано это необоснованно: налог на землю является муниципальным, и субъект РФ не заинтересован в результатах оценки. Кроме того, необходимые для оценки объективные сведения о недвижимости могут быть получены только на месте, в муниципалитете. Определение кадастровой стоимости осуществляется независимыми оценщиками. По-видимому, в каждом субъекте Федерации заниматься оценкой будет одна частная фирма. Как показано выше, проводимая по ведомственной методике кадастровая оценка с рыночной оценкой не имеет ничего общего. Независимых оценщиков заставят исполнять требования ведомственной инструкции, превратив их, по сути, в чиновников.
Кадастровая оценка для налогообложения определяется на основе документов, утверждаемых органом правового регулирования. Представляется, что кадастровая оценка, порядок которой определен решением исполнительной власти, является неконституционной. Она противоречит ст. 57 Конституции РФ и ряду решений Конституционного суда РФ, например Постановлению КС РФ от 11.11.97 N 16-П: "... установить налог можно только путем прямого перечисления в законе о налоге существенных элементов налогового обязательства... Если существенные элементы налога или сбора устанавливаются исполнительной властью, то... эти обязательства могут быть изменены в худшую для налогоплательщика сторону в упрощенном порядке".
Следует отметить, что в самом Налоговом кодексе РФ налоговая база по земельному налогу определена (через отсылку к земельному законодательству) как кадастровая стоимость, устанавливаемая Правительством РФ (ст. 390, п. 1 ст. 391 НК РФ; п. 2 и 3 ст. 66 ЗК РФ). По указанным выше основаниям это делает неконституционным весь новый земельный налог, введенный главой 31 НК РФ.
В каждом субъекте Федерации кадастровую оценку утверждает комиссия, образованная из представителей трех ведомств: органа, уполномоченного субъектом РФ, федерального органа по контролю за оценочной деятельностью, органа кадастрового учета. Федеральная кадастровая служба имеет в данной комиссии большинство: из трех участвующих в комиссии органов два представляют ее интересы - само кадастровое ведомство и его вышестоящий орган. Из состава комиссии очевидно, что она отражает интересы кадастрового ведомства. Оценщик же, нанимаемый для проверки результатов оценки комиссией, а, по сути - кадастровым ведомством, работает в явно неправовом поле и будет делать то, что скажет ему кадастровый чиновник.
Таким образом, вся схема с комиссионным утверждением оценки лишь прикрывает единовластный произвол кадастрового ведомства. Пользуясь туманными нормами закона, оно сможет одобрять или назначать произвольную кадастровую оценку любых объектов. Под норму об ошибочности сведений формально попадают все государственные и муниципальные участки: они не являются объектами купли-продажи, а потому не могут иметь рыночной стоимости. Кадастровая же оценка полностью частных объектов недвижимости может совпасть с рыночной лишь случайно - из-за фантастически неопределенных методики и базы расчета.
Существующая кадастровая оценка игнорирует имеющийся у землевладельца вид права на участок. Она дает равные результаты в отношении двух одинаковых соседних участков, несмотря на то, что один из них находится в собственности налогоплательщика, а другой - взят у государства на правах постоянного бессрочного пользования или в аренду. Поскольку стоимость "неполноценных" прав на участок несравнимо меньше стоимости прав собственности, очевидны и несоразмерность бремени для обладателей "неполноценных" прав на участок по сравнению с собственниками, и их налоговая дискриминация.
Поскольку оценка проводится раз в несколько лет, собственник, решивший улучшить земельный участок спустя несколько лет после его оценки, будет вынужден платить более высокий налог и из-за инфляции, и по причине более поздней, а значит и более высокой, оценки участка с его улучшениями. Необходимо установить, что в случае, если кадастровый учет объекта или изменения в нем производятся после публикации сведений о кадастровой стоимости, установленная рыночная стоимость подлежит приведению к стоимости на общую для всех прежнюю дату кадастровой оценки с использованием официальных данных об инфляции. |
обратная связь
