В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:
1) доходный;
2) сравнительный;
3) затратный (техника остатка).
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллю-стрировать с помощью схемы (рис. 3.4).
Рис. 3.4. Схема подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков
В статье 66 Земельного кодекса сказано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Также существуют Правила проведения государственной оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. N 316. Пункт 10 этого документа гласит, что результаты кадастровой оценки земель должны утверждать органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости. Исходя из обычной практики можно смело предположить, что такая процедура может затянуться .
Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью . Объектом оценки стоимости земли также могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др. Земля может оцениваться как:
- природный ресурс (природный объект);
- объект недвижимости.
Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др. Земля как природный ресурс может обладать ценностью при отсутствии рыночной стоимости, так как не все связанные с ней полезности могут быть проданы на открытом рынке. Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность получения дохода от использования земли, возможность проживания и т.д. Данные полезности могут быть проданы на открытом рынке, а земельный участок может быть товаром, обладающим рыночной стоимостью, определяемой его полезностью для участников рынка. Различия в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей.
В общей теории права под объектами правоотношений понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу которых они складываются между разнообразными субъектами. Земельные правоотношения отличаются от всех остальных прежде всего тем, что имеют своим объектом землю . В законодательстве не определяется и не различается, в каком случае термин "земля" используется в значении природного объекта, а в каком - природного ресурса. Не вносит достаточную ясность по этому вопросу и Земельный кодекс РФ , в п. 1 ст. 6 которого определяются объекты земельных отношений: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ) . Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ .
Представляется, что правильным является утверждение о том, что законодатель в данном случае подразумевает под землей в юридическом смысле: с одной стороны, поверхностный (почвенный) слой, а с другой, в случае отсутствия такового, - любую иную земную поверхность. Понятие земельного участка несколько иначе определяется в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства .
По моему мнению, в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде:
земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.
Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что земля является частью окружающей среды. Легальное определение дано в Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", согласно которому "окружающая среда - совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов" (ст. 1) .
Поскольку земля является важнейшей составной частью природы, в которую входят леса, воды, недра, животный мир, в законодательных актах все эти объекты рассматриваются в нескольких значениях: как природные объекты (часть природы - экологический аспект), природные ресурсы (основа деятельности человека - экономический аспект), основа жизни человека (социальный аспект).
Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.
Законодатель указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая - способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Вторая - способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ.
Вопреки сложившимся представлениям об экономическом значении земли как об основном, определяющем ее ценность, главным все же является ее экологическое значение - как природного объекта. Например, земельные участки будут представлять интерес как недвижимость, объект права собственности и иных прав только до той поры, пока земля будет выполнять свои естественные природные функции. Если же они будут утрачены (скажем, в результате истощения земель либо провала поверхности земли вследствие нарушения правил добычи полезных ископаемых), то соответствующие земельные участки утратят и экономическую ценность как недвижимость, и привлекательность как объекты юридических прав .
Отличие земель выражается и в их ограниченности, что требует экономного и нормированного их использования. Так, получение земельных участков возможно в пределах установленных норм; нормирование земельных участков осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности. Объектом правоотношений по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.
Вместе с тем в земельном законодательстве еще сохраняется понятие земельной доли, которая может являться объектом сделок. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля- это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков .
В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, порядок пользования которых обеспечивается путем землеустройства, на территории поселений, особенно городов и поселков, действуют правила планировки, застройки и межевания. Каждый пользователь земель на территории поселений обязан знать и соблюдать эти правила. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений.
В науке гражданского права существуют различные понятия о правовой категории "недвижимое имущество". При обнаружившихся в настоящее время разночтениях между гл. 17 ГК РФ и рядом положений ЗК РФ необходимо решить, к какому соответствию приходить, чтобы устранить разночтения (отнюдь не противоречия), и учесть это при дальнейшем совершенствовании гражданского и земельного законодательства, включая законодательство о регистрации недвижимости.
Одновременно в юридической литературе и законодательстве проводится мысль, что недвижимость - синоним недвижимого имущества. Поводом к такому утверждению стало определение недвижимых вещей, сформулированное в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Следует учесть, что земля - недвижимость особого рода, которая требует особого правового регулирования, отличающегося от регулирования другого имущества.
Категория "недвижимости" должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Такая недвижимость может иметь свою пообъектную классификацию (земельная, водная, горная).
По своему правовому режиму земельные участки можно подразделить на свободные от недвижимого имущества и имеющие на себе имущественную недвижимость, которая влияет на правовой режим использования данных земельных участков. Следовательно, недвижимость земли предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т.п.), в результате чего земельно-правовой режим таких участков переплетается с имущественно-правовым (гражданско-правовым).
Данные категории гражданско-правовых норм просто дублируют положения Гражданского кодекса. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности (см. Федеральный закон от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.).
Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Предоставленные земельные участки характеризуются размером, местом расположения, целевым назначением, качественными показателями - кадастровой оценкой, и наконец, объемом прав. Все это находит свое отражение при государственной регистрации прав на землю, а также в других документах земельного кадастра. Когда заключаются сделки с земельными участками, эти участки получают денежную оценку на основе достоверных данных государственного земельного кадастра. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (в ред. от 22 августа 2004 г.) государственный кадастровый учет земельных участков (описание и индивидуализация) производится в Едином государственном реестре земель земельных участков. Однако на практике имеют место случаи, когда ведение земельного кадастра осуществляется органами местного самоуправления.
В литературе высказывались мнения, что, несмотря на отсутствие четкости относительно регистрации сделок, она необходима лишь в случаях, указанных в законе. Соответствующую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, который в информационном письме от 16 февраля 2001 г. сделал вывод, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст.164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда Закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. В соответствии с Конституцией РФ земля, как и другие природные ресурсы, может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9).
Статья 27 ЗК РФ установила, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, что означает возможность регулирования сделок с землей только на федеральном уровне. В данной статье предусмотрен исчерпывающий перечень земель, исключенных и ограниченных в обороте, в том числе прямо указано, что ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения допускаются лишь в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Более того, п. 5 ст. 1 указанного Закона прямо предусмотрено, что принятие субъектами РФ законов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
Особенности земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). Гражданский кодекс также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129).
В настоящий момент сложилась ситуация, когда вся земля находится в частной собственности граждан и юридических лиц или в неразграниченной бессубъектной государственной собственности. Что же касается муниципальной собственности, провозглашенной Конституцией РФ, то она практически отсутствует. Более того, положение усугубляется тем, что органы местного самоуправления, не входя в систему органов государственной власти, фактически распоряжаются государственной собственностью.
Определение кадастровой стоимости недвижимого имущества неопределенно: "Кадастровая стоимость объекта недвижимости - специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости" (абз. 4 ст. 2 НК РФ ). Хотя в определении не указаны цели, для которых вводится кадастровая стоимость, из содержания проекта ясно, что речь идет об оценке в целях налогообложения (ч. 9 ст. 24 НК РФ). По-видимому, это попытка скрыть нарушение законодательства: налоговая оценка должна регулироваться иным - налоговым законодательством (ч. 1 ст. 1 Налогового кодекса РФ).
Приведенное определение некорректно и грамматически (стоимость не может быть "способом") и юридически. Определять рыночную стоимость объектов, которые не являются ни частной собственностью, ни объектами оборота, а потому рыночной стоимости не имеющие, значит, совершать подлог. Большая часть земельных участков в РФ находится в государственной или муниципальной собственности, и применение к ним понятия "рыночная стоимость" неправомерно (ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности").
Комплексная оценка земельно-имущественного ресурса содержит многообразные компоненты. Один из них — земельный — имеет четкую тенденцию к возрастанию стоимости в силу ограниченности территориального пространства, его урбанизации и интенсификации функционирования, в связи с чем земля постоянно дорожает. Второй компонент — обустройство земельных участков, технические сооружения на земле — подвергается физическому и моральному «старению». Их демонтаж, очистка и утилизация для окультуривания под определенные потребности землепользователя требуют немалых финансовых средств. Эти моменты характерны и для сельхозугодий, где необходимы дренажные системы, поливные системы, происходит закустаривание, заболачивание, засоление и загрязнение земельных участков окисями тяжелых металлов и неусваемыми остатками химических элементов.
Земельная реформа, введение земельных ресурсов в гражданский оборот и переход налогообложения на кадастровую стоимость актуализируют проблему оценки земельных участков и совершенствования оценочных принципов для всех субъектов земельных отношений. Эти аспекты становятся все более важными по мере расширения аренды земли, купли-продажи земельных участков и внедрения как кадастровых, так и других традиционных принципов оценочной практики.
|
обратная связь
