Подробнее: |
ВВЕДЕНИЕ
Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности.
На сегодняшний день в России идет процесс формирования рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. В условиях отсутствия прозрачности земельного рынка у хозяйствующих субъектов существует объективная потребность в достоверной стоимостной оценке. Вопросы оценки земли для России являются относительно новыми, потому что земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынку подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий.
В глубоких социально-экономических преобразованиях народного хозяйства одно из главных мест занимает вопрос о земельной собственности и повышения эффективности ее использования. Однако проведенная реформа аграрного комплекса в стране показала неудовлетворительные по большинству позиций результаты, которые явились в значительной мере следствием отсутствия обоснованной концепции сельскохозяйственного производства, в том числе по вопросам земельной реформы.
За годы трансформации агроэкономики учеными-экономистами многое сделано для развития теории и практики земельных отношений в сельскохозяйственном производстве, однако есть еще не мало актуальных вопросов, требующих дальнейшего изучения и совершенствования. К ним, в частности, относится вопрос обеспечения подлинной заинтересованности сельскохозяйственных производителей в рациональном и эффективном использовании земли.
Программы постсоциалистического реформирования агроэкономики Российской Федерации предусматривали преобразование собственности как основное условие эффективного хозяйствования. Предполагалось, что приватизация решит все основные проблемы перехода к рыночной экономике: будет сформирован класс эффективных собственников в конкурентной среде, что поможет привлечь иностранные инвестиции и стабилизировать финансовое положение во всех сферах АПК, уменьшит социальные издержки реформирования. При проведении преобразований собственности в развитии АПК страны начнется устойчивый эффективный рост и произойдет повышение уровня благосостояния общества.
Однако, частная собственность не является достаточным условием повышения экономической эффективности агропромышленного производства. Зарубежный опыт аграрного реформирования показывает, что страны, быстро отказавшиеся от иллюзии решения социально-экономических проблем посредством простой замены одной юридической формы собственности на другую, жестко соотнесли процессы приватизации и накопления предпринимательского капитала с производственной целесообразностью, значительно опередили по темпам экономического развития другие. Примером этому являются Польша и Венгрия, имевшие ежегодный прирост ВВП 3-4,5%, отдавали приоритеты денежной форме приватизации, практиковали предпродажную подготовку государственных предприятий, оценивали стоимость предприятий по рыночным методикам, отказались или отодвинули на более поздний срок бесплатную массовую приватизацию. Нелинейность связи преобразований собственности и экономического развития наиболее явно подтвердилась в Китае, где основой реформ была не приватизация, а рациональная и гибкая политика государства, ориентированная на повышение эффективности хозяйственных отношений.
Следовательно, проблема трансформации экономического содержания собственности и ее взаимосвязи с эффективным развитием АПК является наиболее актуальной на современном этапе реформирования агроэкономики.
Целью дипломной работы является систематизация принципов и методов оценки земельных участков с позиции рыночной и кадастровой оценки земли. Исходя из поставленной цели, в работе решены следующие задачи:
- исследование понятия кадастровая и рыночная оценка земли;
- систематизация методов оценки земельных участков;
- анализ рынка земельных участков;
- разработка рекомендаций по внедрению мероприятия по улучшению нормативно-правовой базы оценки земельных участков.
Объектом дипломной работы выступают земельные участки под сельскохозяйственными угодьями, предметом – методический аппарат массовой оценки рыночной стоимости земельного участка под сельскохозяйственными угодьями.
Теоретические основы исследования были заложены работами в области экономической теории и оценки, содержащими базовые положения теории ренты и методологические подходы к массовой оценке сельскохозяйственных угодий. Методологическую основу работы составляют: действующие стандарты оценки и методические рекомендации в области оценки земли; системный подход к экономическому, в том числе стоимостному, анализу и к определению стоимости земельного участка, основанный на достижениях отечественных и зарубежных исследователей. В процессе работы использовались методы научного исследования: анализ и синтез, сравнение, моделирование, экономико-статистический метод, обобщение.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам дипломной работы получены следующие выводы:
Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающую ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественной, рыночно ориентированной системы оценки земельных участков, а также совершенствование законодательной и методической базы в области земельных отношений. Это и обуславливает актуальность настоящей работы.
В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает массовая оценка сельскохозяйственных угодий. Массовая оценка представляет метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков под сельскохозяйственными угодьями с использованием рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка сельскохозяйственных угодий является особенно актуальной, так как позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений на основе индивидуальной оценки. Потребность в обосновании и апробации методической основы массовой оценки сельскохозяйственных угодий обуславливает практическую актуальность выбранной темы.
Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее, и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Стоимость земли, определяемая полезностью для определенного сообщества людей, может быть выражена показателем общей экономической ценности или иными показателями, формирующими общую экономическую ценность. Такими показателями являются: стоимость использования, стоимость неиспользования, стоимость существования, стоимость наследования.
Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества. Она состоит из следующих этапов:
- определение задания;
- предварительный анализ, отбор и сбор данных;
- анализ наиболее эффективного использования;
- выбор методов и расчет стоимости земли (земельного участка);
- согласование показателей стоимости, полученных различными методами и окончательный расчет стоимости;
- подготовка отчета об установленной стоимости.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Например, в приложениях к отчету можно привести копии материалов, полученных из Интернет источников, копии документов, предоставленных заказчиком, и иную информацию, которая может использоваться при защите в различных инстанциях полученных результатов.
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несба-лансированность земельного рынка.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
1) принцип наиболее эффективного использования;
2) принцип ожидания;
3) принцип спроса и предложения;
4) принцип замещения.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дис-контирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Капитализация представляет собой деление дохода от использо-; вания земельного участка на соответствующий коэффициент капита-лизации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Доходный подход включает три метода:
1) метод капитализации дохода (земельной ренты);
2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3) метод предполагаемого использования.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой, математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как. ретро-спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-роспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:
1) определение величины капитализируемого дохода;
2) определение коэффициента капитализации;
3) определение рыночной стоимости земельного участка.
Для определения кадастровой стоимости земель государство проводит их оценку. В России это происходит впервые. К сожалению, установленные у нас методики оценки не учитывают многие особенности хозяйственной деятельности. Это касается таких объектов, как транспортные системы естественных монополий, крупные объекты энергетики, нефтяного и газового комплексов и т.п. Можно однозначно говорить о следующих недостатках методик кадастровой оценки.
Во-первых, формулировки некоторых понятий в правовых актах вызывают трудности при толковании. Например, неясно, что означает категория "объект оценки" - земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости или только сам участок. Очевидно, что такая двусмысленность напрямую отражается на кадастровой стоимости участка.
Во-вторых, одним из факторов, влияющих на кадастровую стоимость земли, является цена участков под многоквартирными жилыми домами. Существующие методики устанавливают прямую связь между ней и стоимостью земель, на которых расположены промышленные предприятия. Этот подход, по нашему мнению, является некорректным, так как при нем не учитываются особенности деятельности имущественных комплексов.
В-третьих, весьма спорным представляется введение в качестве оценочных зон кадастровых кварталов. С юридической точки зрения единые имущественные комплексы могут быть расположены на территории нескольких кадастровых кварталов. Следовательно, стоимость земли под ними будет иметь разные значения. Это говорит о том, что налог не является экономически обоснованным.
Характерным примером является кадастровая оценка земель, на которых расположены объекты гидроэнергетического комплекса. Так, для Волжской ГЭС было установлено, что она расположена на семи оценочных зонах. При этом различие кадастровых стоимостей между ними достигает десятикратных величин. Следовательно, сильно будут различаться и суммы уплачиваемого земельного налога. Кроме того, часть земли под станцией оценена как земля поселений, что в разы увеличит платежи за землю в 2006 году. Аналогичные проблемы есть практически у всех предприятий, обладающих линейно протяженными объектами (нефте- и газопроводы, линии электропередач и т.п.).
Отсутствие процедур досудебного урегулирования споров, связанных с кадастровой оценкой, усложняет защиту прав налогоплательщиков. Их введение позволило бы учесть особенности отдельных землепользований и землевладений. Суть данных механизмов заключается в следующем. До утверждения результатов кадастровой оценки публикуются имеющиеся данные и дается определенный срок (порядка двух месяцев), в течение которого их можно опротестовать. Если землепользователь считает, что кадастровая стоимость его участка определена неверно, он обращается в орган, осуществляющий кадастровую оценку.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля 2007 г.).
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября, 5, 6, 20, 31 декабря 2005 г., 10 января, 2, 28 февраля, 13 марта, 3, 30 июня, 18, 26, 27 июля, 16 октября, 3, 10 ноября, 4, 5, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 23 марта 2007 г.)
3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
4. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве».
5. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 «Об утверждении стандартов оценки».
6. Приказы Федеральной службы земельного кадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения", от 17 октября 2002 г. N П/337 "Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений".
7. Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. N 206
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель"
8. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.
9. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2003.
10. Земельное право: учебник/Под ред. Быстрова Г.Е., Гусева Р.К. - М., ТК Велби, Проспект, 2006.
11. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - 2-е изд., доп. и пер. - М., Юрайт-Издат, 2005.
12. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
13. Недвижимость и инвестиции: правовое регулирование. 2002. N 4. С. 52.
14. О видах прав на землю и их содержании см. подробнее: Собственность и иные права на земельные участки в Российской Федерации/Под ред. Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
15. Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений. //"Право и экономика", N 8, август 2005 г.
16. Евсегнеев В.А. Земельный кадастр: вопросы правоприменения. //"Право и экономика", N 1, январь 2006 г.
17. Медведева О.Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. //Методика утверждена и введена в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол № 1 от 12 ноября 2004 года.
18. Сафарова Е.Ю. Кадастровая эпопея. //Бюджетный учет, N 9, сентябрь 2006 г.
|
обратная связь
