Земельный рынок в России в целом в настоящее время еще нельзя считать полностью сформировавшимся и цивилизованным. С одной стороны, активно продолжается начатый несколько лет назад процесс скупки у населения земельных участков (в основном паев сельскохозяйственного назначения). О ценах этих сделок открытой информации нет. С другой стороны, достаточно часто идет реклама о продаже ранее выкупленных участков. Эти цены, естественно, в значительной степени отличаются от цен первичных сделок.
Центральным понятием теории земельных отношений является понятие земельная рента. Земельная рента - это рыночная категория, представляющая собой входящий в цену товара дополнительный доход, создаваемый в результате использования земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства и принадлежащих собственникам этих ресурсов.
В остаточной, неоклассической, институциональной теории земельной ренты, теоретических разработках К. Маркса сформировались 4 вида земельной ренты: абсолютная рента, дифференциальная рента I, дифференциальная рента II, монопольная рента .
Таблица 1.
Виды, условия образования и распределение земельной ренты
Вид ренты Условия образования Виды добавочной прибыли Распределение добавочной прибыли
Дифференциальная I Различие участков по плодородию и месторасположению Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства на лучших участках Собственнику земли
Дифференциальная II Различная эффективность дополнительных затрат на одних и тех же участках Разница между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства за счет роста экономического плодородия земли В течение срока аренды предпринимателю-арендатору
Монопольная Земли исключительного качества и ограниченного наличия, на которых возделывают уникальные культуры Разница между монопольной и индивидуальной ценой производства Собственнику земли или частично (по договору) собственнику земли и предпринимателю-арендатору
Абсолютная Право собственности на землю Включаемая в общественную (рыночную) цену стоимость монопольного права землевладельца Собственнику земли
Таким образом, проблема образования земельной ренты имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как величина ренты лежит в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Понятие земельный участок законодательно не определено, поэтому проведенный анализ особенностей земли как объекта оценки позволил дать следующее определение земельного участка. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок.
Таблица 2.
Группировка земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством.
Земли сельскохозяйственного назначения (в соответствии со статьями 77 – 79 Земельного кодекса РФ)
Сельскохозяйственные угодья: Земли, занятые:
Пашни
Сенокосы
Пастбища
Залежи
Земли, занятые многолетними насаждениями внутрихозяйственными дорогами
коммуникациями
древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
замкнутыми водоемами
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
Вышеуказанные объекты являются отдельными объектами оценки в рамках оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Объектом исследования данной работы являются только сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения.
По мере становления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота. Земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя. Под рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения понимается наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Сложность определения стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения связана с ее природным происхождением и ограниченностью обращения, особенно когда земля вовлекается в рыночный оборот, право на нее становится товаром, а стоимость ставится в зависимость от получаемого с нее дохода.
Специфика оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется природно-климатическими и экономическими факторами.
Природная составляющая сказывается прежде всего на урожайности сельскохозяйственных культур и в меньшей степени на уровне материальных и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на выход валовой продукции и, в конечном счете, на величину земельной ренты, и как следствие на стоимость земельного участка. Экономические факторы учитывают жесткое законодательное ограничение на разрешенное использование, наилучшее и наиболее эффективное использование, специфику определения экономически обоснованных затрат, фактор местоположения.
Таблица 3.
Особенности оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
Особенности земельных участков в части природной составляющей Особенности земельных участков в части экономической составляющей
Особенности, связанные с почвой: свойства почвы, эрозия почв, засоление почвы, солонцеватость почв, переуплотненность почв, малая мощность почв, щебнистость и каменистость Отражение особенностей оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в российском законодательстве
Климатические особенности: теплообеспеченность, влагообеспеченность Необходимость определения наилучшего и наиболее эффективного использования, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства
Условия рельефа Особенности определения экономических затрат
Прочие факторы, влияющие на качество и потенциальную продуктивность (влияние вечной мерзлоты, подтопление почв и т.п.) Особенности местоположения
Технологические свойства земель
Адекватная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий должна базироваться как на специфических принципах массовой оценки, так и на общих принципах оценки земельных участков. Принципы массовой оценки – это принципы, выработанные экономической наукой и апробированные мировой практикой:
- принцип определенности: неопределенность для современной экономики есть худшее из зол;
- принцип эффективности: алгоритм оценки земельных участков должен быть реализуем при минимальных затратах времени и труда;
- принцип справедливости: создание такого алгоритма, который позволяет проводить дифференциацию стоимости между худшими и лучшими землями, между земельными участками, формирующими доход и между участками, имеющими второстепенное значение при формировании дохода.
Принципы оценки учитывают сформировавшиеся исторические принципы, на базе которых выстраиваются экономические отношения по поводу земельных участков. Принципы отражают направление, тенденции поведения хозяйствующих субъектов в рыночной среде. По источникам формирования принципы можно представить в следующем обобщенном виде:
- основанные на представлениях пользователя: реализация данных принципов затруднена тем, что рынок сельскохозяйственных угодий не развит, недостаточна нормативная база для формирования эффективного оборота таких земель. Кроме того, существенно влияет на реализацию данных принципов неопределенность макроэкономической ситуации в среднесрочной и долгосрочной перспективе, тенденции падения эффективности реального сектора экономики, трудности привлечения инвестиций;
- принципы, обусловленные земельным участком: особенно важен здесь учет раздельного вклада земли и других основных факторов производства в доход, и учет сбалансированности основных факторов производства;
- принципы рыночной среды: наиболее значимый принцип – принцип спроса и предложения. Так, например, введение в действие нового Земельного кодекса РФ привело к значительному повышению предложения на земельном рынке;
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет сформировать основное требование, необходимое для оценки сельскохозяйственных угодий – в основе методики оценки должен находиться принцип разрешенного и неистощительного использования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного зонирования территорий.
При анализе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо понять, как соотносится данный принцип и понятие рыночная стоимость. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования говорит о том, что нам необходимо по основным составляющим определить такой вариант использования, который дает максимальную стоимость. С одной стороны, кажется, что очевидно несоответствие, как соотносится рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи и эффективное использование объекта оценки, которое дает максимальную стоимость. На самом деле выявленное несоответствие снимается следующим объяснением: разумный собственник (потенциальный покупатель) стремится к эффективному использованию земельного участка, которое должно отражаться в адекватной рыночной стоимости. В рамках принципа наиболее эффективного использования присутствует одно негласное допущение, которое позволяет согласовать данный принцип и понятие рыночная стоимость: вариант с максимальной стоимостью должен быть сопоставим и адекватен рыночному уровню цен на объект оценки, формируемому спросом и предложением, ожиданиями потенциальных покупателей.
Таким образом, принятая большинством ученых теоретическая база оценки рыночной стоимости земельных участков под сельскохозяйственными угодьями и особенности земельных участков как объекта оценки формируют основное требование к оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями – величина земельной ренты должна лежать в основе стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения.
В зарубежной практике накоплен богатый опыт экономической оценки земли. На сегодняшний день отмечается большое разнообразие научных подходов при выборе методов, при получении исходных данных, при установлении критериев оценки, выборе относительных и абсолютных показателей для выражения сравнительной ценности земли. Но объединяет их единая основа – земля во всех подходах выступает как средство производства, а, следовательно, оценивается ее потенциальная возможность производить продукцию. Практически во всех методиках решается проблема перехода от учета земель к их экономической оценке. В качестве основного подхода к экономической оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями предлагается капитализировать величину чистого дохода или рентного дохода.
Большинство отечественных методик ориентировано на оценку сельскохозяйственных угодий в целом, объединенным по различным критериям –природно-экономическим факторам, сельскохозяйственным зонам, типам почв, типам ферм. Существующие в настоящее время подходы к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий не отвечают требованиям формирующегося земельного рынка.
На сегодняшний день вопросы оценки сельскохозяйственных угодий регулируются Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р. и Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. № 145.
Анализ действующей методической базы оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями показал:
- на сегодняшний день отсутствует полноценная методика массовой оценки сельскохозяйственных угодий;
- вопросы оценки земель сельскохозяйственного назначения освещены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков и Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;
- существующие документы по оценки сельскохозяйственных угодий противоречат друг другу, нет единого подхода к определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями;
- существует неопределенность при определении ключевых элементов расчета, таких как коэффициент капитализации для земель сельскохозяйственного назначения, прибыль предпринимателя, величина валового дохода и затрат на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур в силу отсутствия единой выработанной позиции по применению подходов для оценки.
На сегодняшний день требуется разработка методики оценки, которая позволит определить:
- единые методические подходы, учитывающие критерии разрешенного и неистощительного использования земель и принцип наиболее эффективного использования;
- критерии определения ключевых элементов расчета;
- единую базу для определения стоимости сельскохозяйственных угодий, позволяющую сформировать единое информационное пространство о стоимости земельных участков необходимое в условиях перехода к развитому рынку сельскохозяйственных земель.
Таким образом, существующая методика оценки земельных участков под сельскохозяйственными угодьями не отвечает требованиям формирующегося рынка земельных участков, так как отсутствуют четкие алгоритмы реализации возможных подходов при оценке.
Выводы:
1. Рыночная стоимость земли определяется:
- для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;
- для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничении прав на его использование;
- для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
- для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;
- для внесения стоимости земельных активов в уставной капитал и постановки на баланс предприятия;
- для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости, например, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка или иных прав на него на торгах, арендной платы за землю;
- в иных целях.
2. Согласно Международным стандартам оценки, земельный участок с имеющимися улучшениями является единым объектом недвижимости. Улучшениями могут быть здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры, зеленые насаждения, почвенный сдой, водные объекты, недра и др. Земля как территория может быть элементом любого застроенного участка. Для ее оценки используется ряд методов, позволяющих выделить стоимость земельной составляющей из общей стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости застроенного земельного участка). В отечественном законодательстве под земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федерации определяет, что земельный участок — это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная состав-ляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
3. В основе формирования стоимости (ценности) земли лежит земельная рента. Земельная рента представляет собой сверхдоход или остаточный доход от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции, общими затратами на ее производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль предпринимателя. Так как земельная рента представляет собой периодически получаемый доход, то оценка стоимости земли осуществляется посредством капитализации (преобразования в абсолютную величину) данного дохода. Если имеется возможность сразу определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина представляет собой капитализированную земельную ренту.
4. К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости земли, относятся: полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов; ограниченность (дефицит) земли, которая выражается, в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков; спрос на землю, который выражается в том, что стоимость земли определяется платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения); внешнее окружение и местоположение, которое создает различные виды полезности земельного участка; меры государственного регулирования. Эти факторы следует учитывать при проведении анализа наиболее эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.
|
обратная связь
