Правовое регулирование аренды зданий (сооружений)

На современном этапе гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений осуществляется второй частью Гражданского кодекса РФ, принятой 22 декабря 1995 года, а также и другими законами и подзаконными актами. С принятием гражданского законодательства в конце XX века, договор аренды приобрел цивилизованный характер; российским законодательством детально регламентируется механизм не только заключения, но изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Особенностью является то, что договор аренды, может быть, расторгнут  по требованию одной из сторон после предупреждения.
Вторая часть Гражданского Кодекса РФ закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование
В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Статья 136 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.606 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих воз-можность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды зданий и сооружений.
Вопрос о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регу-лируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения. В силу п.4 ст.421 ГК РФ норма ст.136 Кодекса носит диспозитивный характер и может не применяться либо изменяться по соглашению сторон. Нормы ст.606 ГК РФ имеют императивный характер и при отсутствии специального указания в Кодексе не могут изменяться по взаимному согласию сторон. Таким образом, положения ст.136 ГК РФ, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут.
Здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений. Указанная неопределенность в предмете договора аренды зданий и сооружения явилась следствием противоречивости современного законодательства, регулирующего договорные отношения согласно анализируемому в настоящей работе договору.
Т.о., в настоящее время федеральное законодательство в области регулирования договора аренды зданий и сооружений весьма противоречиво, что является  причиной противоречиво юридической практики.
Есть ещё один аспект правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, который регулируется современным российским законодательством весьма противоречиво: так, говоря о правах арендатора на земельный участок, занимаемый недвижимостью, необходимо обратить внимание на существенное противоречие положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) и положений ГК РФ. Глубинная причина этих противоречий кроется в концептуально разных подходах к определению объекта недвижимости. И, как следствие этого, различное определение юридической судьбы земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена. Анализ положений о недвижимости, содержащихся в ГК РФ, позволяет сделать вывод, что при отчуждении недвижимости или передаче ее во временное владение и пользование земельный участок следует судьбе недвижимого объекта. ГК РФ рассматривает земельный участок и строение на нем как относительно самостоятельные объекты, а в некоторых случаях строение можно рассматривать в качестве главной вещи (купля-продажа недвижимости, аренда зданий и иных сооружений). Положения ЗК РФ, напротив, на-правлены на восстановление принципа единого объекта, т.е. земельного участка и строений на нем. Следовательно, устанавливается принцип един-ства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Причем ЗК РФ определяет главной вещью именно земельный участок, устанавливая в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ правило, что все объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком следуют его судьбе, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В итоге с принятием ЗК РФ многие положения ГК РФ стали нереализуемыми. Земельное законодательство попыталось возродить клас-сический принцип римского права superficies solo cedit. Однако сделано это весьма непоследовательно. Положение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ не носит императивного характера и допускает отступление от названного принципа в случаях, установленных иными федеральными законами. ГК РФ, являясь, так же как и ЗК РФ, федеральным законом, устанавливает иной, прямо противоположный принцип. Последняя фраза п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, с одной стороны, дает возможность применения положений ГК РФ при отчуждении или сдаче в аренду недвижимого имущества. С другой, приведет к тому, что оборот недвижимости будет регулироваться весьма противоречиво. Оборот недвижимости, прочно связанной с земельными участками, будет регулироваться правилами ГК РФ, а оборот самих земельных участков - правилами ЗК РФ, поскольку положения ЗК РФ в силу правила ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имеют приоритет. Подобная ситуация недопустима. Вряд ли на сегодняшний день можно предложить какое-либо универсальное решение проблемы. Думается, что положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского права, обречены на неприменение. Во-первых, устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). Во-вторых, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками как объектами недвижимости должны регули-роваться исходя из положений главы 17 ГК РФ.
Отношения по поводу аренды зданий и иных сооружений, а следова-тельно, по поводу передачи прав на земельные участки, занятые этими объектами недвижимости, бесспорно, регулируются гражданским законодательством. Таким образом, ч. 3 ст. 3 ЗК РФ исключает применение п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и включение этой нормы в ЗК РФ не подлежит логическому объяснению и, возможно, объясняется несовершенством юридической техники российского законодателя.
Итак, регулированию отношений по поводу владения и пользования земельным участком, на котором расположена арендованная недвижимость, закон посвятил ст. 652 ГК РФ. В данной статье выделяются две ситуации. Первая - когда арендодатель здания и иного сооружения одновременно является собственником земельного участка, на котором расположена недвижимость. Вторая - когда земельный участок, на котором расположена арендуемая недвижимость, не принадлежит арендодателю на праве собственности. В любом случае вопрос о правах на соответствующий земельный участок должен быть решен одновременно с предоставлением здания или иного сооружения.
В том случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или на иное право, предусмотренное договором аренды здания или иного сооружения.
Если же в договоре стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
Соглашением между арендодателем и арендатором может быть предусмотрено лишь такое право на земельный участок, которое содержится в перечне прав на земельные участки, установленном ЗК РФ. К числу таких прав относятся: право собственности, постоянное (бессрочное) право пользования, пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка, сервитут и безвозмездное срочное пользование земельным участком.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть передано, поскольку основания возникновения этого права не носят договорный характер, а субъектами могут быть только государственные (муниципальные) унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти или местного самоуправления. Иные лица (граждане, юридические лица), имеющие право постоянного (бессрочного) пользования, получившие его до введения в действие ЗК РФ, не вправе распоряжаться земельным участком. Это положение ЗК РФ противоречит ст. 270 ГК РФ, согласно которой распоряжение земельным участком возможно, но только с согласия собственника и только путем передачи земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Поскольку согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство имеет приоритет при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, то применение ст. 652 ГК РФ оказывается заблокированным. Арендодатель, обладающий правом собственности на земельный участок, на котором расположена арендуемая недвижимость, может передать этот участок только в аренду. Гражданин-арендодатель в соответствии с ч. 2 ст. 20 ЗК РФ вовсе не вправе распоряжаться земельным участком, а следовательно, сдача в аренду здания, находящегося на этом земельном участке, возможна только в случае приобретения арендодателем права собственности на земельный участок. Такое право предоставлено только гражданам ч. 5 ст. 20 ЗК РФ.
Абзацем 2 ч. 2 ст. 652 ГК РФ установлено, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или иного сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Таким образом, анализ положений ГК РФ позволяет сделать вывод, что арендодатель, на каком бы праве он ни владел земельным участком, при передаче в аренду здания или иного сооружения, находящегося на этом участке, может передать арендатору часть земельного участка либо в безвозмездное срочное пользование, либо в аренду.
В рамках данного раздела необходимо остановиться на вопросе о передаче во временное владение и пользование земельного участка в том случае, когда на нем расположены строения, не принадлежащие арендодателю участка. ЗК РФ, устанавливая в ст. 22 правила об аренде земельных участков, не упоминает о судьбе строений, находящихся на таком участке. Согласно принципу единства судьбы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, строение также должно быть передано в аренду. Однако ГК РФ строится на иных принципах. Поскольку этот вопрос не урегулирован ЗК РФ, применению подлежат положения ГК РФ. Статья 653 ГК РФ регулирует подобные отношения только в случае продажи земельного участка, устанавливая правило, согласно которому за арендатором недвижимости сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Думается, что данное правило можно было бы применить по аналогии в случае, если земельный участок сдается в аренду. Арендодатель земельного участка обязан предупредить третье лицо (арендатора участка) о наличии обременения в виде аренды здания или иного сооружения. Следует также заметить, что целевое назначение земельного участка в обоих случаях должно быть одинаковым.
Исходя из вышесказанного, договор аренды здания или иного сооружения можно назвать правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.
Что касается применения правил ЗК РФ, то, усложняя и парализуя гражданский оборот, они нуждаются в изменении и приведении их в соответствие с ГК РФ.