Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.
Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное за-коном или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности.
В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон дает ему право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь соб-ственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Очень ответственно следует отнестись к составлению договора. Юри-дически грамотно оформленный договор поможет избежать в будущем множества проблем. Прежде всего следует уделить максимум внимания информации об объекте аренды, а также тому, кто является его собст-венником. Как говорилось выше, сдавать имущество в аренду имеют право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми, кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от него «освободить» арендуемый объект. Важно, что в такой ситуации суд в любом случае встанет на сторону собственника, поскольку подобные сделки в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса РФ будут признаны недействительными, так как они не соответствуют требованиям закона.
Чтобы исключить такие трудности, нужно еще перед подписанием до-говора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осто-рожность никогда не будет излишней и поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения.
Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия тоже вправе сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но при условии, что на это получено согласие собственника (ст. 295 ГК РФ).
В силу особого положения государства и муниципалитета как хозяйствующих субъектов, необходимо рассмотреть особенности сущности исследуемого в настоящей дипломной работе договора в случае, если здания (сооружения), сдаваемые в аренду, находятся в собственности государства или муниципальной собственности.
Управление федеральной собственностью, в соответствии со ст. 114 Конституции РФ, осуществляет Правительство РФ, которое делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Минимуществу России и его территориальным агентствам. Например, на территории Москвы эти полномочия до недавнего времени осуществляло территориальное управление Минимущества России - Агентство федерального имущества по г. Москве.
В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», Прави-тельство РФ Постановлением от 8 апреля 2004 г. № 200 передало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом функции упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. Установлено, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Оно находится в ведении Министерства экономического развития и торговли РФ.
В договоре аренды помимо размера арендной платы, срока ее внесения и порядка перечисления указываются обязанности и ответственность сторон, включая размер и порядок перечисления неустоек и штрафов за неисполнение сторонами обязательств, пени за несвоевременное внесение арендной платы и другие условия, т.е. оно содержит достаточно стандартный набор описания прав обязанностей сторон и существенных условий договора. Если в договоре отсутствует описание объекта аренды, а также если стороны не согласовали размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. ст. 607, 654 ГК РФ).
К сторонам договора установлены общие требования по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). По общему правилу арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель же обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Предусмотрены также возможности проведения капитального ремонта арендатором при нарушении арендодателем этой обязанности и взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы.
Все вышесказанное распространяется и на договор аренды федерального недвижимого имущества. Как правило, в нем также предусматривается обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельным договорам.
Для аренды федерального недвижимого имущества установлены особые порядок и срок внесения арендных платежей: арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, должен перечислить арендную плату на лицевой счет территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах федерального казначейства (п. 4 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»).
Платежи за аренду федеральной собственности перечисляются в полном объеме в федеральный бюджет.
Плата за аренду федерального имущества относится к неналоговым платежам. Названные платежи, администрируемые Росимуществом, зачисляются на счета органов федерального казначейства по субъектам РФ, открытые на балансовом счете № 40101 «Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы РФ» по месту регистрации организаций.
Реквизиты для заполнения платежного поручения (банк получателя, получатель, номер счета) необходимо уточнять в местном отделении или управлении федерального казначейства или в ФНС России по субъекту РФ.
При перечислении арендной платы в платежном поручении в поле «Назначение платежа» сначала указывается соответствующий код бюджетной классификации (КБК), затем содержание операции - арендная плата, период, за который она уплачивается, наименование организации-арендодателя, номер ее лицевого счета, открытого для учета операций по дополнительному финансированию, номер и дата договора, по которому перечисляется арендная плата (п. 2 письма Минфина России от 10 сентября 1999 г. № 3-12-5/69).
Кроме того, рассматриваемый договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию организации, за которой федеральное недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или Росимущество в случае, когда арендатор более трех раз подряд по истечении срока внесения арендной платы не вносит ее вне зависимости от последующей уплаты суммы задолженности. Расторжение договора аренды по данному основанию не освобождает арендатора от необходимости погасить задолженности по арендной плате и уплатить штрафные санкции и пени. «Пеня, как правило, устанавливается в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки» .
Росимущество, даже не являясь арендодателем, может обратиться с иском в суд по вопросу взыскания задолженности по арендной плате и пени и расторжения договоров аренды имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями и учреждениями.
«Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента» . |
обратная связь
