Подробнее: |
Введение
Актуальность настоящей работы основана на том, это аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Немало вопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет и т.д.
Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий и сооружений, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения – вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимость, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков, а также спорные вопросы, касающиеся двоякой трактовки положений, включенных в Гражданский кодекс и иные нормативно – правовые акты, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений.
Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствую-щими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа.
Проблема особенностей договора зданий и сооружений неоднократно становилась предметом исследования ведущих советских и российских уче-ний, среди которых следует отметить таких, как Витрянский В.В., Оглобина О. М., Сопникова Л., Брагинский М.И . Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
Объектом изучения в настоящей работе являются общественные отно-шения возникающие в области аренды недвижимости. Предметом изучения в настоящей работе выступает особенности договора аренды зданий и сооружений.
Цель настоящей работы состоит как в рассмотрении общетеоретических аспектов договора аренды, так и вопросов, касающихся отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий и сооружений их содержания. Отдельно рассмотрены правовые проблемы государственной регистрации аренды недвижимого имущества.
Указанная цель определяет задачи работы:
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) анализ понятия договора аренды;
2) рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий, объектов и субъектов;
3) раскрытие содержания договора аренды зданий и сооружений;
4) исследовать проблемные вопросы государственной регистрации аренды недвижимого имущества;
5) рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.
Методологию и методику настоящей работы составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Нормативно-правовую базу работы составили Конституция РФ, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов ВС СССР, ВС РСФСР, ВС РФ и ВАС РФ.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что результаты могут быть использованы для развития и совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной проблемы.
Практическая значимость дипломного исследования заключается в том, что результаты дипломного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Заключение
В заключение работы подведем некоторые итоги по проделанному исследованию:
1. Легальное определение договора аренды зданий и сооружений таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
2. Определены теоретические основы использования терминов «здание» и «сооружение» применительно к договору аренды зданий и сооружений:
- понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения»,
- несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений,
- необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.
3. В целях повышения ответственности арендатора за недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ текст следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок» и далее по тексту.
Список литературы
I. Нормативно - правовые акты
1. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 3 мая 1999 г. – №18. - Ст. 2207.
2. Международная Конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года (Женева, 6 мая 1993г.)
3. Конвенция Организации Объединенных Наций о морской перевозке грузов 1978 года (Гамбург, 1 марта 1978 г.) // Закон. - 2000 г. - №6.
4. Международная конвенция об унификации некоторых правил, касающихся ареста морских судов (Брюссель, 10 мая 1952 г.)
5. Протокол 1996 года об изменении Конвенции об ограничении ответственности по морским требованиям 1976 года (Лондон, 2 мая 1996 г.)
6. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
7. Часть первая Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 5 декабря 1994 г. - № 32. - Ст. 3301
8. Часть вторая Гражданского кодекса РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410.
9. Земельный кодекс Российской Федерации от 26 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
10. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733
11. ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 // Российская газета. – 3 декабря 2002. - №229
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594
13. ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»// СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813.
14. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ. - 2 ноября 1998 г. - №44. - Ст. 5394.
15. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 26 июня 1991 г. - №26. - Ст. 733.
II. Литература
16. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Севе-рокавказский юридический вестник. 1998. № 1
17. Амелина А.Н. Особенноси аренды зданий и сооружений//новый правовед, 2008, № 12
18. Амиров А.Е. Сравнительное правоведение. – М.: Литера, 2006
19. Беляев А.С. Гражданское право РФ. – М.:Юридическая литература, 2007
20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
21. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май).
22. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999
23. Гаврилов С.Н. Исследование правовой конструкции договора арен-ды//Экспертиза, 2009, № 2
24. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997
25. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999
26. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5
27. Дмитриева О.К. Договорное право. Курс лекций. – М.: Смарт, 2005
28. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10
29. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. – 2000. - № 6
30. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3
31. Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. – М.: Юрид. лит., 2005.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996
33. Королькова С.В. Комментарии части второй ГК РФ. – М.: Мануск-рипт, 2007
34. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961.
35. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 1997. № 3
36. Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. - №4. - апрель 2002 г.
37. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Статут (В серии «Классика российской цивилистики»), 1997
38. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993
39. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997
40. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998
41. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8
42. Тимофеева И.А. История развития договора аренды. – М.: Олма-пресс, 2005
43. Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1983
44. Чемарев Е.Н. Лизинговый бизнес. – М.: Смарт, 2005
45. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.
46. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. М.: СПАРК, 1995
47. Яковлев П.А. Аренда и закон. – М.: Смарт, 2005 |
обратная связь
