В том случае, если арендатор нарушает установленные договором условия или использует имущество не по назначению, то закон дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
После того как получено согласие арендодателя, арендодатель имеет право совершать следующие действия в отношении арендованного имущества:
- сдавать его в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды зданий и сооружений;
- передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;
- предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Согласие арендодателя на совершение перечисленных действий может быть закреплено как непосредственно в тексте самого договора, так и оформлено дополнительным соглашением.
По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Сроки его проведения определяются договором, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен провести его в разумный срок. Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, насколько интенсивно используется сданное в аренду имущество. Как правило, он проводится не чаще одного раза в несколько лет.
Гражданский кодекс не дает определения ремонта, поэтому следует обратиться к отраслевым нормативным актам.
Капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества - это со-вершенно разные понятия. Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).
В статье 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что при реконструкции происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.п.
Неотделимые улучшения - это то, без чего раньше арендованное иму-щество существовало и использовалось по назначению, это нечто новое, до-полнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, он поддерживает объект аренды в состоянии, пригодном для использования. Другими словами, если без неотделимых улучшений имущество может использоваться, то без ремонта это невозможно.
Произведенные арендатором отделимые улучшения объекта аренды, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ, являются его собственностью, и, следовательно, по истечении срока договора арендатор может оставить улучшения себе или передать их арендатору с возмещением или без возмещения стоимости произведенных улучшений.
Арендатору стоит помнить, что прежде чем приступить к производству неотделимых улучшений, ему необходимо заручиться согласием арендодателя. В противном случае арендодатель теряет впоследствии право требовать у него возмещения стоимости произведенных улучшений.
Таким образом, проведение капитального ремонта является обязанно-стью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения проводятся арендатором.
Проведение текущего ремонта возложено на арендатора. Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа.
Федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.
Принимая во внимание специфику нежилых помещений, учитывая, что именно данные объекты наиболее часто становятся предметом договора аренды зданий и сооружений, следует дополнить главу 34 ГК РФ несколькими статьями, регулирующими аренду нежилых помещений, которые должны играть роль специальных норм.
Использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами разрешается (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Исследуя проблемы отношений, возникающих из аренды нежилого помещения, следует отметить наличие другой проблемы, обусловленной тем, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. Так, если в результате неотделимых улучшений помещение в значительной степени изменило свои характеристики, стороны обязаны заключить новый договор, отражающий изменения объекта.
Данное правило обусловлено тем, что в результате произведенных неотделимых улучшений нежилое помещение может измениться настолько, что приобретет характеристики иного объекта.
Таким образом, заключая первоначально договор на один объект, ликвидируя этот объект в процессе реконструкции, между сторонами возникает правоотношение по поводу нового объекта. Подобная ситуация противоречила бы ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Относительно арендной платы рассматриваемого вида договора следует отметить, что в правоприменительной практике часто встречаются определенные проблемы.
По своей экономической сущности аренду можно определить как про-дажу по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.
Важной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна.
На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Право на изменение оплаты в сторону уменьшения возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должны быть результатом виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра.
Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
При заключении договора аренды недвижимости необходимо опреде-лить, на каком праве находится помещение у потенциального арендодателя- запросить документ, который позволит принимать решение о передаче помещения в субаренду. Таким документом может быть свидетельство о регистрации права собственности, права оперативного управления или договора аренды, текст которого содержит указание на допустимость последующей сдачи помещения в субаренду с согласия первоначального арендодателя. |
обратная связь
