Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).
Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой» . К числу необходимых условий договора найма вещей арендную плату относит и французская доктрина .
Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, исследуемый договор считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.
Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно, ad hoc.
Предусматривая обязанность согласования и внесения в исследуемый договор условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения.
Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.
На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. «Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества» . Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер аренд-ной платы за пользование этим объектом.
Следует иметь в виду, что разные люди по-разному оценивают полез-ность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладают противоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы, которые осложняются ценовой неэластичностью на рынке недвижимости. Ценовая неэластичность означает, что объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Для увеличения предложения, а это строительство новых объектов, необходимы значительные затраты времени, дополнительные инвестиции, необходимо учитывать и ограниченность земельного ресурса. В таких условиях достаточно точно и достоверно стоимость объекта недвижимости при наличии методики может оценить только профессионал-оценщик. До вступления в силу Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» оценкой недвижимости занимались лица, заинтересованные в увеличении или уменьшении стоимости имущества. Так, соответствующие комитеты по управлению имуществом были заинтересованы в завышении стоимости объекта, а кредитные организации при залоге имущества в обеспечении кредита, наоборот, заинтересованы в уменьшении рыночной стоимости. В последнем случае при невозврате кредита банк получал имущество, реальная стоимость которого много выше отмеченной в договоре.
Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Вместе с тем существует категория крайне невыгодных условий, именуемых кабальными, с которыми лицо вынуждено согласиться вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем и воспользуется другая сторона (п. 1 ст. 179 ГК РФ). Последствиями кабальных условий может быть судебное признание их недействительными, например: предприниматель без образования юридического лица Старостин В.В. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, (третье лицо - Муниципальное унитарное предприятие «Рынок оптово-розничной торговли») с иском о признании недействительным договора аренды зданий и сооружений № 4/800-03 и внесении изменений в договор.
Истец обосновал свои требования ст. ст. 179 (п. 1), 180, 621 (1), 617 (п. 1) Гражданского кодекса РФ и мотивировал их недействительностью договора аренды зданий и сооружений № 4/800-03, заключенного на срок три месяца, поскольку указанный срок является крайне невыгодным для арендатора в связи с тем, что последний имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, а также была подана заявка в Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда на заключение договора аренды зданий и сооружений на срок пять лет. Суд первой инстанции отказал истцу в иске, указав на отсутствие признаков кабальности договора. Апелляционная инстанция отменила решение в указанной части по мотиву, что договор аренды, заключенный с арендатором, ранее арендовавшим спорное помещение и имеющим преимущественное право на заключение такого договора аренды зданий и сооружений, является недействительным (кабальным) на основании ст. 179 (п. 1) Гражданского кодекса РФ .
Также следует отметить, что в настоящее время в юридической литературе и научных публикациях продолжаются споры о необходимости законодательного закрепления положений положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотари-альное удостоверение сделок» .
Институт оценки недвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобные злоупотребления. Кроме того, в Законе «Об оценочной деятельности» установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества.
Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.
Что касается объектов частной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательный характер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемом информации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же время собственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но и налоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам, которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимости с течением времени.
Арендная плата как экономическая категория зависит прежде всего от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.
Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.
Ранее действовавшее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что «арендная плата состоит только из арендного процента» . С данной точкой зрения не вполне можно согласиться. Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств. Во-вторых, отказ законодателя от регламентации состава арендной платы вовсе не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы. Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, по-скольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.
На некоторых составляющих платы за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. И дело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Хотя и это законодательное положение по-разному оценивается субъектами права.
Так, ООО «999» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Государственной налоговой инспекции Калининградской области (далее - ГНИ) о признании недействительным ее решения от 19.09.1996 № 73 в части взыскания заниженной прибыли, недоимки по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) и спецналога, а также применения штрафных санкций за нарушение налогового законодательства. Решением от 23.06.1997 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.1997 решение из-менено: в части взыскания штрафов за неучтенный объект налогообложения НДС и спецналогом решение ГНИ признано недействительным.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Удовлетворяя протест и принимая решение о частичном удовлетворе-нии иска, Президиум ВАС РФ отметил следующее. Поскольку ООО «999» пользовалось земельным участком на основании договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком может быть отнесена предприятием на затраты, включаемые в себестоимость продукции. Согласно п. 10 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552 и действовавшего на момент рассмотрения спора, к элементу «прочие затраты» в составе себестоимости относятся не только налоги, но и плата за аренду в случае аренды отдельных частей объектов основных производственных фондов (и/или частей). Поскольку земельный участок был предоставлен истцу под строительство производственных объектов (о чем свидетельствуют материалы дела), у предприятия имелись правовые основания для отнесения арендных платежей за землю на затраты производства .
Необходимо также уяснить сущность и место дополнительных плате-жей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению» . Думается, что такой подход не совсем верен. Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)» . Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электро-энергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. «Просто стены» вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр. Подобный вывод можно сделать на основании анализа Постановления Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов». В соответствии с классификатором основных фондов ОК 013-94 сети включа-ются в состав здания по следующим правилам: водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).
Подтверждение вышеприведенного вывода можно найти и в судебной практике.
ЗАО «Маркос-Групп» (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТОО «Густав» (ООО «Густав»), являющемуся арендатором, о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Алабяна, д. 3, стр. 1. Решением суда от 26.08.1997 иск удовлетворен.
Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 22.12.1997 оставил решение в силе.
Свое требование арендодатель обосновал тем, что ответчик не оплатил счета МГП «Мосгортепло» и коммерческого управления «Мосводоканал». Однако материалы дела свидетельствуют о том, что названные счета адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно, неоплата ответчиком платежных требований МГП «Мосгортепло» и коммерческого управления «Мосводоканал» за оказанные услуги не может свидетельствовать о нарушении условий договора .
Таким образом, здание является целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.
Акционерное общество закрытого типа «Пироп Лтд» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа «Победа» о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.1996 и обязании ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.
Решением суда от 18.05.1999 иск был удовлетворен на основании несоответствия указанного абзаца положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения. Решением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а договор признан полностью недействительным как несоответствующий положениям ГК РФ о договоре энергоснабжения.
Президиум ВАС РФ считает, что постановление кассационной инстан-ции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.
Все судебные инстанции без достаточных оснований оценили этот до-говор как договор энергоснабжения, в то время как он таковым не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов АОЗТ «Пироп Лтд» на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью до-говора аренды .
Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможности заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором. Такой «договор» рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.
Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.
Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.
На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное прежде всего относится к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться. В этой связи хотелось бы отметить Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области в условиях рыночной экономики, утвержденное Постановлением губернатора Иркутской области от 10 марта 1998 г. № 182-п. Согласно п. 3.4 названного Положения о предстоящем изменении размера арендной платы Комитет по управлению имуществом области уведомляет арендатора и балансодержателя в письменной форме. Подобное установление противоречит ст. 614 ГК РФ. Исходя из смысла п. 3.4 названного Положения, размер арендной платы изменяется не по соглашению сторон, а в императивном порядке, что противоречит не только законодательству, но и принципу свободы договора. |
обратная связь
