Прекращение договора аренды зданий и сооружений может наступить как по истечении срока договора аренды, так и досрочно. Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды зданий и сооружений. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды зданий и сооружений рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.
Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному). Следует отметить, что смерть арендатора не является основанием для досрочного прекращения договора аренды: п. 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, отсутствовавшую в прежнем законодательстве: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное .
Общие положения о порядке изменения или расторжения договора определены в статье 452 ГК РФ. Кодексом предъявляются определенные требования к заключению сделки о расторжении договора. В частности, таковым является условие о форме: соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Данное правило применимо при расторжении (изменении) договора по соглашению сторон или путем волеизъявления одной стороны без обращения в суд в случаях, предусмотренных законом или договором.
Расторжение (изменение) договора по взаимному согласию сторон представляет собой двух- или многостороннюю сделку, к которой применимы положения Гражданского кодекса РФ о порядке заключения договора (получение акцепта на оферту, содержащую предложение об изменении или прекращении таким образом обязательств сторон по соглашению). Если согласие (акцепт) другой стороны не полученo, лицо, направившее предложение, вправе обратиться с иском в суд.
Требования арендодателя о досрочном расторжении договора выдвигаются в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, которые рассмотрены в п.2.2. настоящей работы.
В целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон законодатель предусмотрел отступление от принципа стабильности договора, а именно: возможность его расторжения судом по требованию одной из сторон в строго установленных законом или самим договором случаях. То, что регулирование данных обязательственных отношений отдано на усмотрение суда, свидетельствует о сложности юридического состава указанных ситуаций, необходимости независимой их оценки.
Основания изменения или расторжения договора в судебном порядке определены в законе. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Примером последнего являются нормы пунктов 2-4 статьи 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением об-стоятельств). Однако следует отметить, что договор не может быть расторгнут по требованию должника в связи с существенным изменением обстоятельств, если оно произошло в период просрочки должника. Должник, просрочивший исполнение, несет риск существенного изменения обстоятельств.
Так, ТОО предъявило иск к МЖСК и МАО о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилого дома в связи с существенным изменением обстоятельств - введением в действие более высоких требований по сейсмостойкости зданий. Кассационная инстанция с данными доводами не согласилась. Установлено, что истец не приступил своевременно к исполнению своих обязательств, в то время как с 01.11.94 он должен был приступить к строительству уже второй очереди дома, а изменения в СНиП введены в действие с 01.01.96. Таким образом, данные обстоятельства произошли в период просрочки должника. Необходимость внесения изменений в проектно-сметную документацию в связи с изменениями в СНиПе могла бы повлечь удорожание строительства, но не невозможность осуществления строительно-монтажных работ при условии надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, поэтому возникшие в период исполнения договора обстоятельства (повышение сейсмичности зоны, где велось строительство) не находятся в причинно-следственной связи с невозможностью для истца исполнения своих обязательств по договору и не могут служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном статьей 451 Кодекса.
В материалах дела отсутствовали сведения о том, что существовали какие-либо объективные причины, препятствующие истцу надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору (своевременно оформить проектно-сметную документацию, приступить к строительству дома, внести в проектно-сметную документацию изменения в соответствии со СНиПом) или он лишился бы той прибыли, на которую вправе был рассчитывать при заключении договора .
ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений).
Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нару-шения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.
В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.
Соблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора не требуется .
Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.
|
обратная связь
